|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| บิ๊ก KK ธวัชไชย สุทธิกิจพิศาล แนะทางรอดอสังหาฯ เอสเอ็มอี |
|
สัมภาษณ์
แม้จะเป็นน้องใหม่ในวงการธนาคาร แต่ "เคเคแบงก์" หรือ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ถือเป็นเจ้าตลาดสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่ม "เอสเอ็มอี" เพราะมีลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายเล็กและรายกลางอยู่ในมือจำนวนมาก โดยมียอดปล่อยสินเชื่อรวม 1.5 หมื่นล้านบาท หรือราว 17% ของพอร์ตสินทรัพย์ทั้งหมดประมาณ 7.8 หมื่นล้านบาท รองจากสินเชื่อเช่าซื้อที่อยู่ในระดับ 40% นอกนั้นเป็นสินเชื่อธุรกิจ เอสเอ็มอี เงินลงทุนในสิทธิเรียกร้อง และสินทรัพย์รอการขาย ทำให้ "เคเค" มีฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง พอจะชี้วัดความเคลื่อนไหวและความเป็นไปของตลาดอสังหาฯระดับกลาง-ล่างได้เป็นอย่างดี
"ธวัชไชย สุทธิกิจพิศาล" กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) ให้ทรรศนะและมุมมองเกี่ยวกับวิธีการบริหารจัดการความสุ่มเสี่ยงจากปัจจัยลบหลายๆ ด้าน รวมทั้งมี นโยบายสนับสนุนผลักดันและช่วยเหลือผู้ประกอบการรายย่อย ตลอดจนผู้ซื้อบ้านเวลานี้อย่างไร เป็นเรื่องน่าสนใจยิ่ง
- นโยบายปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ
เราเริ่มให้บริการด้านสินเชื่ออสังหาฯมาตั้งแต่หลังวิกฤต มีฐานลูกค้าอยู่กลุ่มหนึ่งที่ค่อนข้างประสบความสำเร็จในการทำธุรกิจ แม้จะเป็นแค่รายเล็กๆ แต่ก็มีจุดขายเป็นของตัวเอง กลุ่มนี้หมุนเวียนเข้ามาขอกู้อย่างต่อเนื่อง เป็นลูกค้าที่เรายังปล่อยกู้ให้อยู่เรื่อยๆ
- ลูกค้าสินเชื่อโครงการแต่ละกลุ่มเป็นอย่างไรบ้าง
แยกได้เป็น 3 กลุ่ม กลุ่มแรกประมาณ 70% ของพอร์ตสินเชื่อที่ปล่อยกู้โครงการ เป็นกลุ่มที่มีความสม่ำเสมอทั้งในเรื่องการขาย และการพัฒนาโครงการ กลุ่มที่สองที่โอนช้ามี 20% และกลุ่มที่มีปัญหาอาจต้องไปฟ้องร้องกันอีก 10% ในกลุ่มที่โอนช้าถ้าตลาดเปิดมากกว่านี้ก็ไม่ยากที่จะระบาย สต๊อกออกไปได้ เพียงแต่เจ้าของโครงการต้องยอมลดราคาขายลงมาบ้าง ซึ่งแบงก์ก็อาจจะยอมลดดอกเบี้ยลง เพื่อให้ขายได้เร็วและง่ายขึ้น หรืออาจจะต้องเพิ่มงบฯส่งเสริมการขายเพื่อที่จะเข็นโปรดักต์ออกไป
- การขายของดีเวลอปเปอร์ที่เป็นลูกค้าธนาคาร
ตอนนี้ถือว่าช้าลงหมด เมื่อเจอกับภาวะเศรษฐกิจและการเมืองในปัจจุบัน แต่คิดว่าคนที่เป็นมืออาชีพจะเข้าใจดีว่าวันที่ตลาดดีๆ แน่นอนว่าจะสามารถทำกำไรได้เยอะ ในภาวะแบบนี้ก็ต้องยอมที่จะพยุงตัวให้อยู่รอด ก็จะสามารถอยู่รอดได้ ด้วยเหตุผลของความเป็นมืออาชีพนั่นเอง ส่วนคนที่ไม่ได้เป็นมืออาชีพแน่นอนว่าต้องออกจากวงการนี้ไป
- ลูกค้าซึ่งเป็นผู้ซื้อบ้านเข้าไปช่วยเหลืออย่างไรบ้าง
ต้องบอกว่าเมื่อก่อนเราไม่เคยที่จะทำตัวมอร์เกจ หรือสินเชื่อเคหะเลย เพราะเห็นว่ามีสถาบันการเงินอื่นทำอยู่แล้ว แต่มาระยะหลังเริ่มเห็นแล้วว่าสัดส่วนการให้กู้ผ่านลดลงเรื่อยๆ เลยเริ่มตั้งทีมขึ้นทำในเรื่องนี้ และเน้นเฉพาะผู้กู้รายย่อยที่ซื้อบ้านในโครงการที่ธนาคารปล่อยกู้เท่านั้น
โดยให้เลือกแพ็กเกจสินเชื่อแบบง่ายๆ คือมีแต่ดอกเบี้ยอย่างเดียว ไม่เก็บค่าประเมิน ค่าธรรมเนียม หรือค่าประกันชีวิตอะไรต่างๆ ไม่ได้คิดดอกเบี้ยเพิ่ม ดังนั้นแพ็กเกจนี้ก็จะไปแมตช์กับกลุ่มลูกค้าที่ไม่มีอาชีพประจำ ส่วนดอกเบี้ยก็เก็บไม่มากอาจสูงกว่าแบงก์อื่นเล็กน้อย แล้วแต่ความสามารถของลูกค้า ที่ผ่านมาดูเหมือนว่าสินเชื่อตรงนี้ค่อนข้างไปได้ดีมาก ช่วยลูกค้าได้ 20-30 ราย/เดือน เรากำลังจะเพิ่มเป็น 50-60 ราย/เดือน จากจำนวน 200 โครงการ
- สินเชื่อรายย่อยมีโอกาสขยายอีกมั้ย
ผมอยากที่จะมุ่งไปที่ลูกค้าโครงการของเราก่อน เพราะว่าถ้าลูกค้าเราได้ ก็เหมือนกับแบงก์เองได้ 2 เด้ง 1.สินเชื่อรายย่อยโต และ 2.ลูกค้าขายบ้านได้ ในช่วงนี้ก็คงเน้นที่ตรงนี้ก่อน
- สัดส่วนที่ปล่อยกู้บ้านจัดสรรกับคอนโดฯ
เราเน้นปล่อยกู้โครงการแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝดมากกว่า ส่วนคอนโดฯยอดปล่อยกู้เพียงแค่ 14% เท่านั้น ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่ใช่คอนโดฯโครงการใหญ่
- ตลาดคอนโดฯบูมมีโอกาสปล่อยเพิ่มมั้ย
ต้องบอกอย่างนี้ครับ ลูกค้าเป้าหมายของเราเป็นกลุ่มเอสเอ็มอี ที่เห็นผู้ประกอบการคอนโดฯมักเป็นรายใหญ่มากกว่า ดังนั้นด้วยฐานลูกค้าก็ไม่แมตช์กันแล้ว และการทำคอนโดฯแต่ละครั้งก็ใช้เงินทุนค่อนข้างสูง ซึ่งลูกค้าเราไม่ได้มีเงินทุนมากมายที่จะไปทำตึกที่มีมูลค่า 2,000 ล้านบาทได้ แต่ถ้าขนาด 8 ชั้นก็พอไหว ดังนั้นเปอร์เซ็นต์ก็คงจะอยู่ประมาณนี้
- ทำเลที่ขายดี
แน่นอนต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แอร์พอร์ตลิงก์ และอยู่ในเขตสุขุมวิท, สีลม ฯลฯ โปรเจ็กต์ที่ทำต้องไม่ใหญ่มาก เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่เศษๆ สำคัญคือลูกค้าที่ทำโปรเจ็กต์ขนาดเล็กๆ ต้องหาทำเลดีๆ สำหรับรายที่ไม่ได้เป็นแบรนด์ และผู้ประกอบการก็ต้องเป็นมืออาชีพที่ไม่จำเป็นต้องใหญ่
ลูกค้าของเราถ้าพัฒนาโครงการมาถึงโปรเจ็กต์ที่ 4-5 แล้ว ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นพัฒนาโครงการในทำเลเดิม เป็นการตอกย้ำแบรนด์ด้วย เป็นการทำตลาดในวงแคบ ทำให้สามารถเจาะฐานลูกค้าได้ค่อนข้างดี
- ตลาดตรงนี้มีเยอะมากน้อยแค่ไหน
เท่าที่เห็นตลาดที่อยู่ในชุมชนดั้งเดิม ถ้ามีโปรดักต์อะไรมาเสนอก็ไม่ยาก เช่น ย่านดินแดง ลาดพร้าว รามอินทรา สายไหม ฯลฯ ยิ่งอยู่ชั้นในเท่าไรคนยิ่งมีกำลังซื้อเยอะขึ้น จะเห็นว่าถ้ามีของออกมาเท่าไรก็ขายได้ดี
- แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมีลูกค้าบ้างมั้ย
ถ้าให้วิเคราะห์จริงๆ หากรถไฟฟ้ายังไม่เกิด การมองโอกาสที่ผิดก็มีสูง เวลาคิดถึงโปรเจ็กต์ต้องคิดถึงสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน หรืออย่างน้อยที่สุดก็ต้องเห็นตอม่อหรือราง เพราะยังอุ่นใจได้ว่ามาแน่ แค่ประกาศแต่ยังไม่มีอะไรก็ผิดหวังกันมาเยอะแล้ว
เพราะชีวิตของโปรเจ็กต์บ้าน-คอนโดฯมันสั้น 3-4 ปีก็ต้องขายหมดแล้ว แล้วจะขายฝันภายในระยะเวลาที่พูดได้หรือเปล่าก็เป็นเครื่องหมายคำถามอยู่ ดังนั้นนโยบายของแบงก์คือต้องขายของที่มันมีอยู่ เพราะโปรเจ็กต์เป็นเรื่องที่ต้องลงทุน ไม่สามารถรอเวลาขายได้
- แนวราบมองทำเลไหนที่มีอนาคต
(หัวเราะ) ตอนนี้เท่าที่ดูเหมือนจะดรอปไปหมดเลย ปัจจุบันเทรนด์ที่เราคิดคือเป็นเรื่องของราคามากกว่าจะบอกว่าที่อยู่อาศัยประเภทไหนขายดีที่สุด เพราะดูเหมือนว่าคนรุ่นใหม่ไม่ได้ติดใจเท่าไร แต่มองว่าราคากับทำเลรับได้หรือเปล่า
วันนี้ทาวน์เฮาส์ขายดี ก็ไม่ใช่ว่าเขาอยากจะอยู่นะ แต่เป็นเพราะกำลังที่จะซื้อบ้านเดี่ยวด้อยลงไป จากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมา เมื่อความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของลูกค้าไม่ผ่านบ่อยๆ ขึ้น ผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัว ทำสินค้าที่ลูกค้าเข้าถึงได้ง่าย
- ทำให้ต้องปรับโปรดักต์
โปรเจ็กต์ที่ตอนแรกอาจเริ่มต้นจากบ้านเดี่ยว พอดูตลาดสักระยะก็อาจต้องปรับเป็นบ้านแฝด หรือเคยทำบ้านแฝดกับทาวน์เฮาส์ สัดส่วน 50:50 เมื่อดูตลาดแล้วอาจต้องปรับเป็น 80:20 คือมันต้องมีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลา
- มองภาวะตลาดเป็นอย่างไร
คิดว่าปีนี้ยังไม่ดีขึ้นสำหรับแนวราบ ส่วนแนวสูงเราไม่ได้อยู่ในตลาดนี้เลยบอกไม่ได้ ก็ต้องทำงานร่วมกับลูกค้าหนักขึ้น เช่น ออกบูทกับลูกค้าในงานมหกรรมต่างๆ เพื่อกระตุ้นการขาย และจัดกิจกรรมกระจายไปตามโซนต่างๆ ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ซึ่งช่วยได้ค่อนข้างเยอะมาก เพราะรายเล็กจะเสียเปรียบรายใหญ่ที่ไม่มีสื่อกลางในเรื่องมาร์เก็ตติ้ง สิ่งที่เราทำก็พยายามทำเหมือนรายใหญ่และช่วยในเรื่องของการตลาดบ้าง
- ราคาสูงสุดและต่ำสุดของลูกค้า KK Bank
ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์อยู่ระหว่าง 1 ล้านต้นๆ เพราะถ้าไม่ถึงล้านก็มีโอกาสที่จะไปชนกับรายใหญ่ที่ใช้วิธีการผลิตแบบพรีแฟบ
- ยอดขายของผู้ประกอบการเทียบกับปีที่แล้ว
ผมว่าไม่ได้แตกต่างกันมากครับ แต่เราต้องไม่ยอมแพ้ เพราะตลาดวันนี้มันขายได้ช้า ลงต้องพยายามให้ถึงที่สุด ถ้าไม่ทำจะแย่ลงมากกว่านี้ด้วยซ้ำ
- แนวโน้มตลาดปีนี้ถึงปีหน้า
การเติบโตของสินเชื่อด้านนี้คงไม่เติบโตมากไปกว่าระดับที่เป็นอยู่ สังเกตได้จากพอร์ตสินเชื่อโครงการเราอยู่ 15,000-16,000 ล้านบาทมา 3 ปีแล้ว ในปีหน้าก็จะไม่ขยายพอร์ตเพิ่ม แต่จะหมุนอยู่ในระดับนี้ ในแง่ผู้ประกอบการก็จะเปิดโครงการเท่ากับของเก่าที่ปิดขายไป ที่หวังไว้คือซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดจะถูกระบายออกไปบ้าง แต่ไม่ได้หวังว่ากำลังซื้อจะกลับมาแบบหวือหวา
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 30-07-2550
|
|
|
|
|
