|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| 3 สมาคมอสังหาฯแนะเคล็ดลับ เช็กรายได้ก่อนขอกู้บ้าน |
|
รายงาน
เพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ที่คนซื้อบ้านรวมทั้งผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์กำลังลุ้นมาตรการกระตุ้นตลาดที่กำลังจะออกมา อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านจาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.11% และเข้ากับบรรยากาศการซื้อขายบ้านหลังงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่เพิ่งจะ ผ่านพ้นไป ขอถ่ายทอดข้อแนะนำการตรวจสอบรายได้ก่อนซื้อบ้านของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้บริโภคสามารถนำไปใช้ในการเตรียมความพร้อมล่วงหน้า ก่อนยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านจากสถาบันการเงิน
การกู้ซื้อบ้านจะว่ายากก็ยาก จะว่าง่ายก็ง่าย บางคนยื่นกู้ครั้งเดียว ธนาคารเดียว ก็ผ่านอย่างรวดเร็วทันใจ แถมได้วงเงินเต็มตามที่ขออีกด้วย ขณะที่บางคนยื่นไป 3 แบงก์ กว่าจะพิจารณาอนุมัติใช้เวลานับเดือน ขอหลักฐานโน่นนี่เพิ่มเติมตลอด สุดท้ายไม่ผ่านทั้ง 3 แบงก์
เพราะผู้กู้แต่ละคนมีความแตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องรายได้ อาชีพ เงินเก็บ เงินฝาก เงินเหลือในแต่ละเดือน หนี้สินที่มีอยู่ ราคาบ้านที่ซื้อ รวมไปถึงประวัติการชำระหนี้ในอดีต ฯลฯ ผลลัพธ์หรือคำตอบที่ได้จึงแตกต่างกัน แล้วใครล่ะคือผู้ที่ธนาคารอยากให้กู้หรือจะมีวิธีการใดบ้างที่ช่วยทำให้การขอสินเชื่อเป็นไปด้วยความราบรื่นไม่ติดขัด หรือกู้ทุกครั้งผ่านฉลุยทุกครั้ง !!!
ตรวจสอบรายได้ก่อนกู้
ก่อนอื่นเราควรทราบว่าธนาคารจะปล่อยกู้หรือไม่ หรือจะให้กู้ได้เท่าไร สำคัญอยู่ที่ "รายได้" ของผู้กู้ เพราะรายได้จะเป็นตัวที่แสดงให้เห็นว่า ท่านนั้นมีความสามารถในการชำระหนี้ให้กับธนาคารได้หรือไม่ และเนื่องจากสถิติของธนาคารส่วนใหญ่พบว่า เหตุผลหลักที่ทำให้คนกู้ไม่ผ่านคือ "รายได้ไม่เพียงพอ" ฉะนั้นอย่างแรกที่คนซื้อบ้านต้องคิดก็คือ คุณมีรายได้หรือเงินพอสำหรับการผ่อนหรือไม่ หรือถ้าคิดจะซื้อบ้านจริงๆ ก็ควรเริ่มต้นเก็บเงินเสียตั้งแต่ตอนนี้
รายได้เท่านี้ กู้ได้เท่าไร
ปกติวงเงินที่ธนาคารจะให้กู้เมื่อเทียบกับสัดส่วนของรายได้จะอยู่ที่ประมาณ 30-50 เท่าของรายได้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับลักษณะอาชีพและความมั่นคงของรายได้ด้วย เช่น ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือลูกจ้างบริษัทเอกชนที่มีกิจการมั่นคง มีโอกาสได้รับอนุมัติเงินกู้สูงกว่าลูกจ้างชั่วคราว ตัวแทนประกันชีวิต หรือพนักงานขายตรงที่รายได้ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับค่าคอมมิสชั่น บางเดือนได้มาก บางเดือนได้น้อย ไม่แน่นอน รวมถึงผู้กู้ที่เป็นเจ้าของกิจการส่วนตัว ถ้าเป็นเจ้าของกิจการที่มีความมั่นคงและความสม่ำเสมอของรายได้ โอกาสที่จะได้รับวงเงินกู้จะสูงกว่าเจ้าของกิจการรายย่อยที่ยังไม่ค่อยมั่นคง หรือไม่ได้จดทะเบียนการค้า หรือทำงานที่ไม่ตรงตามคุณวุฒิการศึกษา เป็นต้น
สมมติเงินเดือน 20,000 บาท วงเงินกู้สูงสุดที่จะได้รับตั้งแต่ 600,000-1,000,000 บาท (30-50 เท่าของเงินเดือน) อันนี้เป็นวิธีคิดเบื้องต้น ในการหาวงเงินกู้สูงสุดที่สามารถกู้ได้ ส่วนวงเงินกู้จริงที่ธนาคารจะอนุมัติจะเป็นเท่าไรนั้น ยังต้องมีเงื่อนไขอื่นที่ต้องนำมาพิจารณาด้วย
เงินกู้เท่านี้ ต้องผ่อนเท่าไร
ที่ผู้กู้ควรทราบอีกอย่างคือ ธนาคารส่วนใหญ่จะยอมให้ผู้กู้ผ่อนชำระค่าบ้านได้ไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้สุทธิ นั่นคือสมมติรายได้ต่อเดือนรับมา 45,000 บาท แต่หักค่าใช้จ่ายหรือหนี้สินอื่นที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือนแล้วเหลือสุทธิ 20,000 บาท ดังนั้นค่าผ่อนบ้านสูงสุดที่ธนาคารจะยอมรับได้ หรือคิดว่าผู้กู้จะผ่อนได้คือไม่เกินประมาณ 6,500 บาท ถ้าค่าผ่อนบ้านของคุณคำนวณออกมาแล้วต้องผ่อนมากกว่านี้ คุณก็กู้ไม่ได้
มีข้อแม้อีกเช่นกันว่า ถ้าผู้กู้เป็นผู้มีรายได้ต่ำ ค่าผ่อนบ้านที่ธนาคารจะยอมให้ผ่อนได้ก็จะเป็นสัดส่วนที่น้อยลงกว่านี้ เนื่องจากธนาคารเห็นว่าผู้กู้กลุ่มนี้มักมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จำเป็นค่อนข้างมากอยู่แล้ว ฉะนั้นผู้กู้กลุ่มที่มีรายได้น้อยอาจมีโอกาสในการกู้น้อยไปอีกเมื่อเทียบกับผู้มีรายได้สูงๆ
ส่วนวิธีคิดว่าถ้าเงินกู้เท่านี้แล้วจะต้องผ่อนเท่าไรนั้น ปกติธนาคารจะมีตารางคำนวณเงินผ่อนไว้ให้ดูตอนไปทำสัญญากู้ หรือที่สำนักงานขายโครงการบ้านจัดสรรก็มักมีตารางเงินผ่อนนี้ให้ลูกค้าดูเช่นกัน แต่ถ้าอยากทราบล่วงหน้า วิธีง่ายๆ เลย คือ เข้าดูได้ตามเว็บไซต์ของธนาคารต่างๆ หรือเว็บไซต์เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยต่างๆ ได้
อยากกู้แต่รายได้ไม่พอ
เมื่อธนาคารได้คำนวณเงินที่ต้องผ่อนแล้ว ปรากฏว่ารายได้ของผู้กู้ที่เหลือในแต่ละเดือนไม่พอที่จะผ่อนบ้าน เช่น วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน 7.50% ต่อปี คำนวณแล้วจะต้องผ่อนต่อเดือนประมาณ 8,000 บาท ในขณะที่คุณมีความสามารถผ่อนได้แค่ เดือนละ 6,500 บาท (1 ใน 3 ของรายได้สุทธิที่ 20,000) ธนาคารก็จะมีข้อเสนอต่างๆ ให้ผู้กู้ เลือก เช่น
- ขยายระยะเวลากู้จาก 20 ปีเป็น 30 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลากู้สูงสุดของธนาคารส่วนใหญ่ วิธีนี้ทำให้อัตราผ่อนต่อเดือนลดลงได้ แต่สัดส่วนไม่ได้มากมายนัก (วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ย 7.50% อัตราผ่อนต่อเดือนประมาณ 7,000 บาท)
- หาผู้กู้ร่วม วิธีนี้ก็เป็นที่นิยม โดยผู้ที่ธนาคารกำหนดให้กู้ร่วมได้นั้น ได้แก่ พ่อ แม่ พี่ น้อง หรือบุคคลนามสกุลเดียวกัน และมักกำหนดให้ผู้กู้ร่วมต้องมีชื่ออยู่ในโฉนดด้วย
- ลดวงเงินกู้ หากใช้วิธีต่างๆ แล้วรายได้ก็ยังไม่เพียงพอที่จะผ่อนอยู่ดี ธนาคารก็จะลดวงเงินให้กู้โดยอัตโนมัติ วิธีนี้หลายคนอาจประสบมากับตัว นั่นคือธนาคารจะให้กู้ไม่เต็มวงเงินที่ขอไปนั่นเอง
ไม่มีบัญชีธนาคาร กู้ได้หรือไม่
คนซื้อบ้านที่มีอาชีพส่วนตัว เช่น พ่อค้า แม่ค้า รับจ้าง หรือทำอาชีพส่วนตัวอื่นๆ ที่รับเงินเดือนเป็นเงินสดไม่ได้ผ่านบัญชีธนาคาร และไม่เคย กู้เงินจากธนาคาร หากจะซื้อบ้านและต้องการ กู้เงินจากธนาคารคงต้องเตรียมตัวมากกว่าคนอื่นอยู่บ้าง เนื่องจากปัจจุบันการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อทุกครั้ง ธนาคารจะต้องตรวจสอบเครดิตของ ผู้กู้ด้วย
หากท่านไม่เคยมีบัญชีหรือไม่เคยทำธุรกรรมกับธนาคารมาก่อน ธนาคารก็จะไม่มีข้อมูลเครดิตของท่าน การจะอนุมัติเงินกู้อาจจะยากกว่าคนทั่วไป โดยท่านอาจต้องหาหลักฐานอื่นๆ เพื่อแสดงเครดิตให้เห็น
ข้อแนะนำถ้าท่านคือผู้กู้ประเภทนี้ หากท่านค้าขายด้วยเงินสด เมื่อมีรายได้เข้ามาหรือมีเงินเหลือเก็บควรนำไปฝากธนาคารบ้าง แทนที่จะเก็บเงินสดไว้กับตัว ซึ่งไม่เพียงแต่จะปลอดภัยแก่ตัวท่านเองแล้ว ยังแสดงให้เห็นถึงเครดิตที่ดีของตัวท่านด้วย เปิดบัญชีและมีเงินเข้าเป็นประจำก็จะยิ่งดี รวมทั้งการสั่งจ่ายหรือซื้อของอาจจำเป็นต้องใช้เช็คธนาคารบ้าง เพื่อให้ธนาคารสามารถเช็กเครดิตได้ง่าย
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 24-05-2550
|
|
|
|
|
