|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| รถไฟฟ้า บูมบางซื่อ ร.ฟ.ท.รับเนื้อๆ ชูโมเดล "สนง.ทรัพย์สิน" บริหารพอร์ตที่ดินล้างหนี้ |
|
วิเคราะห์
ถ้าหาก ธนาคารเพื่อความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (เจบิก) อนุมัติเงินกู้สำหรับใช้ลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 5 สาย วงเงินรวม 9.2 หมื่นล้านบาท เหมือนกับที่หลายหน่วยงานกำลังกระพือข่าว ปลายปีนี้คงได้เห็นรถไฟฟ้า 2 สายแรกที่มีความพร้อมมากที่สุด คือสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน และสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ออกสตาร์ตก่อสร้างจริงๆ เสียที
งานนี้นอกจากแลนด์ลอร์ดตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจะได้แจ็กพอต เพราะมูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัวแล้ว การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในฐานะเจ้าของแลนด์แบงก์แปลงใหญ่หลายแปลง โดยเฉพาะย่านบางซื่อ-พหลโยธิน ที่มีที่ดินมากถึงกว่าพันไร่ก็น่าจะรับส้มหล่นไปด้วย
เพราะจะทำให้แผนรื้อการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ในมือทั้งหมด ตามเป้าหมายที่จะเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างรายได้ให้กับ ร.ฟ.ท.ได้อย่างสมน้ำสมเนื้อก็คงใกล้ความจริงขึ้นมาอีกระดับหนึ่ง หลังจากหลายสิบปีที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.มีรายได้จากการปล่อยเช่าที่ดินจำนวนมากแบบไม่คุ้มค่านัก ทั้งๆ ที่บางแปลงปัจจุบันอยู่ในทำเลไข่แดง เป็นแหล่งธุรกิจการค้า อย่างที่ดิน 47 ไร่ บริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธินที่กลุ่มเซ็นทรัลเป็นผู้เช่า
เมื่อมีภาระหนักหนาสาหัสที่จะต้องเคลียร์หนี้ก้อนโตกว่า 4.8 หมื่นล้านบาท ร.ฟ.ท.ในยุคนี้จึงต้องรื้อโครงสร้างการบริหารจัดการพอร์ตที่ดินทั้งหมดเพื่อหาทางสร้างรายได้เพิ่ม นอกเหนือจากการปรับโครงสร้างตัวองค์กรที่ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดทำแผนฟื้นฟูเสนอให้กระทรวงคมนาคมพิจารณา
นายนคร จันทรศร รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. ด้านบริหารโครงการระบบรถไฟฟ้าเปิดเผย "ประชา ชาติธุรกิจ" ว่า จากที่ ร.ฟ.ท.จะเสนอให้รัฐบาลพิจารณาแผนฟื้นฟูที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ ร.ฟ.ท.ช่วงก่อนหน้านี้ เพื่อแก้ไขปัญหาภาระหนี้สิน 4.8 หมื่นล้านบาท และปรับปรุงโครงสร้างการบริหารองค์กรใหม่ให้มีความชัดเจนมากขึ้นนั้น ในส่วนของการบริหารจัดการสินทรัพย์ซึ่งเป็น non-core business ได้แก่ ที่ดินบริเวณเขตทาง และบริเวณสถานีรถไฟทั่วประเทศที่มีอยู่ทั้งหมด 2.3 แสนไร่ ร.ฟ.ท.จะตั้งบริษัทลูกขึ้นมา บริหาร เพื่อรายได้เข้ามามากขึ้น
"สำหรับบริษัทลูกที่จะจัดตั้งขึ้น เราจะอิงโมเดลการบริหารจัดการที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯ เพราะมองว่าทำแล้วประสบความสำเร็จ และทำให้ตัวองค์กรมีรายได้มากขึ้น" นายนครกล่าว
แม้รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.จะไม่ขอขยายความถึงโมเดลดังกล่าว แต่พอเห็นได้เป็นนัยๆ ว่า ในอนาคตนอกจาก ร.ฟ.ท.ให้ความสำคัญกับการจัดสารบบที่ดิน และการบริหารจัดการที่ดินด้านต่างๆ แล้ว ในส่วนของอัตราค่าเช่าก็จะมีการปรับเพิ่มขึ้นตามความเหมาะสมของแต่ละพื้นที่ และตัวผู้เช่า หรือผู้ที่ต้องการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ เพราะภาครัฐให้นโยบายมาชัดเจนแล้วว่า จากนี้ไปคงต้องพิจารณาเรื่องผลตอบแทนเป็นสำคัญ ไม่ต่างไปจากการรื้อโครงสร้างอัตราค่าเช่าที่ดินในทำเลต่างๆ ของสำนักงานทรัพย์สินฯ ในฐานะเป็นแม่แบบ
แม้จะมีที่ดินในมือ 2.3 แสนไร่ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่บริเวณเขตทาง 2 ข้างทางรถไฟ ซึ่งไม่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้มากนัก ส่วนที่น่าจะนำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ได้จริงๆ มีอยู่ประมาณ 34,487 ไร่เท่านั้น ใน
จำนวนนี้มีพื้นที่ทำเลเด่นๆ และมีศักยภาพสูง อาทิ ที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน 1,070 ไร่ มักกะสัน 745 ไร่ พื้นที่ย่านสถานีแม่น้ำ ขนาด 260 ไร่ พื้นที่ย่านองค์การตลาดเพื่อเกษตรกร (อ.ต.ก.) ขนาดพื้นที่ 40 ไร่ เป็นต้น
สำหรับที่ดินบริเวณสถานีรถไฟบางซื่อ-พหลโยธิน-จตุจักรนั้น เดิม ร.ฟ.ท.เคยร่างพิมพ์ เขียวจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางการขนส่งทางบกของประเทศและภูมิภาคเอเชีย เป็นจุดเชื่อมต่อระบบการขนส่งทั้งรถไฟ รถไฟฟ้า รวมทั้งระบบขนส่งมวลชนระบบอื่นๆ ในลักษณะเป็นคอมเพล็กซ์ครบวงจร มีศูนย์การค้า โรงแรม ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกสบายครบครัน มูลค่าลงทุนนับหมื่นล้านบาท ขณะที่สถานีมักกะสันที่จะพัฒนาให้เป็นจุดศูนย์กลางการคมนาคมด้านตะวันออก
ขณะเดียวกันเคยจับมือกับการเคหะแห่งชาติ (กคช.) วาดแผนพัฒนาเมืองใหม่ย่านบางซื่อ บนที่ดิน 105 ไร่ รูปแบบเป็นโครงการที่พักอาศัยแนวสูงขนาดใหญ่กว่า 1 หมื่นยูนิต เป็นชุมชนสมบูรณ์แบบ มูลค่าลงทุน 7 พันล้านบาท บังเอิญถูกสั่งเบรกหลังการเมืองผลัดใบ
ที่ผ่านมาหลายคนอาจมองว่าไอเดียของผู้บริหาร ร.ฟ.ท. ยุคก่อน ๆ อาจเป็นได้เพียงแค่โปรเจ็กต์ลมๆ แล้งๆ ที่ยากจะเป็นจริง แต่อย่าลืมว่า ถ้าโครงการรถไฟฟ้าแจ้งเกิด นอกจากจะจุดพลุความฝันครั้งใหม่ให้กับ ร.ฟ.ท.อีกครั้ง เพราะภายในระยะเวลาอันใกล้ทำเลบางซื่อ-พหลโยธิน-จตุจักร จะกลายเป็นจุดศูนย์รวมของสถานีต้นทางรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีน้ำเงินที่เปิดบริการอยู่ขณะนี้ สายสีแดง สายสีม่วงที่จะเกิดใหม่ เป็นแหล่งรวมที่มีคนผ่านไปมาวันละหลายแสนคนแล้ว ยังน่าจะทำให้ ร.ฟ.ท.สามารถพลิกสถานการณ์สร้างรายได้จากที่ดินที่อยู่ในมือ แบ่งเบาภาระหนี้ที่ต้องแบกไว้บนบ่าหนักอึ้งอย่างเวลานี้ได้อีกโข
ถ้าอานิสงส์รถไฟฟ้าที่จะเกิดใหม่สายสีแดง สายสีม่วง ทำให้แลนด์ลอร์ดได้รับส้มหล่น ร.ฟ.ท. ก็น่าจะถูกรางวัลแจ็กพอตเหมือนๆ กัน
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 14-05-2550
|
|
|
|
|
