|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| มองต่าง ลดภาษี-บ้านมือสอง มาตรการกระตุ้นอสังหาฯรอบใหม่ |
|
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
ในขณะที่รัฐบาลกำลังศึกษาจัดทำมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ขณะนี้ยังไม่ได้ประกาศมาตรการใดๆ ออกมา จึงขออนุญาตเสนอความเห็นเพื่อประโยชน์ต่อการพิจารณา จัดทำมาตรการที่สมควรดังนี้
ภาวะตลาดอสังหาฯในปัจจุบัน
จากข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ภาคสนามอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่าตลอดปี 2549 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีโครงการอสังหาฯเกิดขึ้นใหม่ 70,444 หน่วย มูลค่า 218,858 ล้านบาท เป็นที่อยู่อาศัยถึง 66,118 หน่วย มูลค่า 186,886 ล้านบาท และปี 2549 มีที่อยู่อาศัยขายได้ 70,323 หน่วย (32,000 หน่วยเป็นที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ ปี 2549 ที่เหลือเปิดขายมาก่อนหน้านี้) เทียบระหว่างที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่กับที่ขายได้ แสดงให้เห็นว่าภาวะตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ตกต่ำ ถึงจุดวิกฤต
สิ้นปี 2549 มีที่อยู่อาศัยรอขายในตลาดรวม 92,462 หน่วย ประมาณ 2.36% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยในปี 2548-2549 เพิ่มขึ้นถึง 3.85% จึงอาจกล่าวได้ว่าอุปทานที่มีอยู่ในตลาดไม่ได้ล้นเกินความต้องการซื้อ ส่วนราคา ที่อยู่อาศัยในโครงการที่ยังเปิดขาย มี 15% ที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยไม่เกิน 3% อีก 20% ราคาปรับลดลง
ภาวะตลาดช่วงไตรมาสที่ 1/2550 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ 16,419 หน่วย มูลค่า 35,140 ล้านบาท ภายใต้สมมติฐานว่าในช่วงไตรมาสที่ 2-4 ยังคงมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในระดับเดียวกัน เท่ากับจะมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 65,676 หน่วย ใกล้เคียงกับปีก่อน แต่มีมูลค่ารวมลดลงเหลือ 140,560 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ย 2.14 ล้านบาท/หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปีที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 2.83 ล้านบาท/หน่วย
ด้านสถานการณ์อาคารชุดในปี 2550 มีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษถึง 11,183 หน่วย หรือ 68% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด เป็นสัดส่วนที่สูงผิดปกติ เนื่องจากตลอดปี 2549 มีอาคารชุดเปิดตัวเพียง 29,266 หน่วย หรือ 44% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ที่เปิดตัว แต่ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตก็ถูกลงกว่าปีที่ผ่านมา
แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในไตรมาสที่ 1/2550 ถือเป็นภาวะเตือนภัย อย่างไรก็ตาม ใช่ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่มากจะนำไปสู่ภาวะวิกฤตเสมอไป ปัจจัยชี้ขาดอยู่ที่เศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดี เช่น กรณีประเทศจีน ที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจต่อเนื่อง วิกฤตก็ไม่เกิด ข้อมูลที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือ ในขณะนี้โครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1/2550 นี้ มีการจองซื้อถึง 45% แสดงว่าวิกฤตยังไม่เกิดขึ้น
อสังหาฯไม่อาจใช้กระตุ้นเศรษฐกิจ
ทุกวันนี้มีความเข้าใจผิดว่าอสังหาฯเป็นสิ่งที่ ใช้กระตุ้นเศรษฐกิจได้ จึงเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาฯในปี 2540 ส่งผลให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจในไทย แต่ความจริงเป็นเรื่องตรงข้าม เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาฯเป็นตัวแปร ตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ อสังหาฯเป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาฯไว้อยู่อาศัยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจ มีปัญหาก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินไปใช้สอยหรือใช้หนี้
ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่างๆ ไม่ได้อำนวยไปเพื่อการพัฒนาอสังหาฯ แต่เป็นเงินกู้สำหรับลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯสูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ ในขณะนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ทั้งหมดนั้นเป็นภาคอสังหาฯเพียง 15% เท่านั้น และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยระบุกว่า 900,000 ล้านบาท กู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย แสดงว่าเป็นการอำนวยสินเชื่อให้กับบุคคลหรือวิสาหกิจรายใหญ่ และมีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาฯ
ในบางประเทศ อาจอ้างว่าได้ใช้การส่งเสริมการป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมาเป็นเครื่องกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สำหรับประเทศไทยพบว่าในครัวเรือนเจ้าของที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนสูงถึง 82.4% อยู่แล้ว จึงสรุปได้ว่าในเมื่อวิกฤตเศรษฐกิจของประเทศไทยไม่ได้เกิดจากอสังหาฯ ดังนั้นอสังหาฯจึงไม่ใช่ปัจจัยที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจโดยตรง และ ไม่อาจใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
มาตรการสำคัญที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ จึงอยู่ที่การทำให้การเมืองไทยมีความมั่นคงในสายตานานาอารยประเทศ ด้วยการจัดการเลือกตั้งและมีรัฐบาล และรัฐสภาจากการเลือกตั้งของประชาชนโดยเร็ว บนพื้นฐานที่เป็นธรรมต่อทุกคนและมีความโปร่งใส เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้ประชาชนในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และสร้างความเชื่อมั่นกับทั้งนักท่องเที่ยวและ นักลงทุนต่างประเทศ ซึ่งจะมีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง
ข้อพึงพิจารณาออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ
1)การกระตุ้นกำลังซื้อก็คือ การดึงกำลังซื้อ ในอนาคตมาใช้ในปัจจุบัน เพื่อหวังผลในการฟื้นฟูเศรษฐกิจ ในแง่หนึ่งมีอันตรายแฝงในระยะยาวเพราะจะทำให้กำลังซื้อในอนาคตหดตัวได้ หรือหากจัดการกระตุ้นได้ไม่ดี ก็อาจทำให้เกิดความสูญเปล่า
2)การกระตุ้นกำลังซื้อทำให้เกิดการบริโภค-ใช้สอยภายในประเทศมากขึ้น ส่งผลต่อการปรับค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) แต่การกระตุ้นไม่ก่อให้เกิดประโยชน์โดยตรงต่อประเทศในระยะยาว ในความเป็นจริง GDP ควรจะเพิ่มขึ้นเพราะการส่งออกเป็นสำคัญ ไม่ใช่เพราะการกระตุ้นให้เกิดปฏิกิริยาในระยะสั้น ซึ่งจะเป็นอันตรายต่อเศรษฐกิจในอนาคต
3)ในกรณีจำเป็นที่จะกระตุ้น ควรมุ่งเน้นที่ผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง และเป็นมาตรการตรงไป สู่ผู้บริโภคเท่านั้น และควรให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับกิจการอสังหาฯทุกภาคส่วนมีส่วนร่วม ทั้งผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร นายหน้า นักผังเมือง ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ฯลฯ และอาจเชิญผู้แทน ผู้ซื้อบ้านมาร่วมระดมสมอง
4)สิ่งที่พึงสังวรคือ การกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ แม้อาจได้ผลไม่มากนัก แต่อย่างน้อย ก็ส่งผลทางจิตวิทยา
มาตรการที่ไม่เป็นผล
1)การลดอัตราดอกเบี้ย เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยก็ค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว และมีแนวโน้มจะต่ำลงอีก ส่วนต่างของดอกเบี้ยเงินกู้และ ดอกเบี้ยเงินฝากก็ต่ำมาก แสดงว่าระบบสถาบันการเงินไทยมีประสิทธิภาพอย่างสูงในการสนับ สนุนด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว อีกประการหนึ่งก็คือ การลดดอกเบี้ยมักดำเนินการเฉพาะในปีแรกหรือ 2-3 ปีแรก ซึ่งเป็นเพียงกลยุทธ์ทางธุรกิจในตลาดการเงินซึ่งไม่ได้เป็นการลดในระยะยาว
2)การลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน เป็นเงินจำนวนไม่มากนัก ผู้ที่ประสงค์จะซื้อบ้านและมีอำนาจการซื้อเพียงพอ คงไม่ได้ให้ความสำคัญกับภาษีและค่าธรรมเนียมโอนมากนัก และทำให้รัฐเสียรายได้
3)การให้กู้ 100% อาจทำให้เกิดการก่อหนี้โดยไม่ยั้งคิด เป็นหนี้ผิดประเภท และจะเกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ภายหลัง
4)การยืดระยะเวลาผ่อนชำระไม่มีนัยสำคัญต่อการแก้ปัญหาแต่ประการใด เช่น ภาระการผ่อนต่อเดือน สำหรับระยะเวลาผ่อน 40 ปี ลดลงกว่าของระยะเวลาผ่อน 20 ปี เพียง 1 ใน 4 (27%) เท่านั้น (ณ อัตราดอกเบี้ย 5%) ในขณะที่ต้องผ่อนนานกว่าถึง 1 เท่า (20 ปี) การยืดระยะเวลาเช่นนี้เป็นอุปสรรคต่อการออมและจะจำกัดโอกาสการลงทุนอื่นๆ ในระยะยาว
5)การลดความเข้มงวดในการตรวจสอบเครดิตของผู้กู้เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากอาจทำให้เกิดเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในที่สุด
6)การสร้าง "บ้านเอื้ออาทร" ก็ไม่ใช่แนวทางที่เหมาะสม เพราะความต้องการจริงในตลาดมีไม่เพียงพอ และอาจเป็นความต้องการเทียม
7)การให้ต่างชาติซื้อหรือให้เช่าอสังหาระยะยาวเกินกว่าที่กฎหมายปัจจุบันกำหนด จากการศึกษาในต่างชาติบางประเทศก็ไม่ได้ใช้มาตรการดังกล่าวกระตุ้นอสังหาฯ
มาตรการที่ควรดำเนินการ
การส่งเสริมการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งก็ส่งผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจเช่นกัน เพราะเมื่อมีการซื้อขายและย้ายเข้าอยู่ ผู้อยู่อาศัยก็ต้องปรับปรุงที่อยู่อาศัย ซื้อเครื่องเรือนและอื่นๆ อันจะทำให้เกิดห่วงโซ่การจับจ่ายเพื่อช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจเพิ่มเติม สำคัญที่สุดก็คือมาตรการนี้ทำให้ผู้บริโภคไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านใหม่ในราคาที่มักจะแพงกว่าบ้านมือสองในทำเลเดียวกัน 15-25%
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 30-04-2550
|
|
|
|
|
