|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| คู่มือลงทุน พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ทางเลือกใหม่...ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า |
|
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นจัดเป็น กองทุนรวมประเภทหนึ่ง กล่าวคือ กองทุนรวมทั่วไปจะนำเงินที่ระดมทุนมาได้นั้นไปลงทุนในตราสารทางการเงินต่างๆ เช่น ตราสารทุนหรือตราสารหนี้ เป็นต้น แต่กองทุนรวมอสังหาฯ จะนำเงินที่ระดมทุนมา ได้ลงทุนในอสังหฯ แทน โดย "ซื้อ" อสังหาริม ทรัพย์ (freehold) หรือ "เช่า" อสังหาริมทรัพย์ (leasehold) และหาผลประโยชน์จากอสังหาฯ นั้นๆ เพื่อให้เกิดรายได้ประจำในรูปค่าเช่า เช่น การนำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโดฯ หรือจะเป็นอาคารสำนักงานออกให้เช่า เป็นต้น
รู้จัก "กองทุนรวมอสังหาฯ"
ลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาฯ ที่สำนักงาน ก.ล.ต.กำหนดไว้ ต้องเป็นกองทุนรวมที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุนหรือเรียกกันว่า "กองทุนปิด" และขนาดของกองทุนรวมต้องไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท โดยในการเสนอขายครั้งแรก (IPO) จะต้องขายหน่วยลงทุนในวงกว้าง มีผู้ลงทุนไม่ต่ำกว่า 250 ราย และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อจำนวนน้อยก่อน
กองทุนรวมอสังหาฯ แบ่งได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง คือ กองทุนรวมที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ซึ่งเป็นผู้จัดตั้งกองทุนรวมระบุอสังหาฯ ที่จะลงทุนซื้อหรือเช่าไว้ในรายละเอียดโครงการและหนังสือชี้ชวนอย่างชัดเจน ทั้งชื่อ ที่ตั้ง ลักษณะ และประเภทการใช้งาน ราคาที่จะซื้อ หรือเช่า
กองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง คือ กองทุนรวมที่ บลจ.ระบุเพียงประเภทอสังหาฯ และทำเลที่ตั้งไว้ในรายละเอียดโครงการ และหนังสือชี้ชวน ผู้ลงทุนจะทราบเพียงว่ากองทุนรวมจะลงทุนในอสังหาฯ ประเภทใด เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และทำเลที่ตั้งโดยสังเขป เมื่อระดมเงินทุนจากประชาชนได้แล้ว บลจ.ก็จะพิจารณาลงทุนตามความเหมาะสม ในกรอบที่สามารถทำได้
โครงสร้างกองทุนรวมอสังหาฯ
กองทุนรวมอสังหาฯ มีโครงสร้าง ดำเนินการอย่างไร และมีผู้เกี่ยวข้องดังนี้ 1.บริษัทจัดการ คือผู้ที่จะจัดตั้ง และบริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาฯ ต้องเป็นบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตหลักทรัพย์ประเภทการจัดการกองทุนรวมก่อน โดยอาจแต่งตั้งที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญให้คำปรึกษาในการซื้อเช่า จำหน่าย และการจัดหาผลประโยชน์ หรือแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาฯ ทำหน้าที่บริหารจัดการอสังหฯ ของกองทุนรวมก็ได้
2.ผู้ดูแลผลประโยชน์ พ.ร.บ.หลักทรัพย์ฯ กำหนดให้กองทุนรวมต้องมีผู้ดูแลผลประโยชน์ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. ส่วนใหญ่แล้วก็คือธนาคารพาณิชย์ 3.บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัทจัดการต้องแต่งตั้งบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินอย่างน้อย 2 ราย ประเมินค่าอสังหาฯก่อนซื้อ เช่า จำหน่าย โดยต้องเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต.
และ 4.ผู้บริหารอสังหาฯ คือผู้ที่ได้รับการแต่งตั้งจากบริษัทจัดการให้ทำหน้าที่ในการบริหาร และจัดการอสังหาฯ ของกองทุนรวม เช่น หา ผู้เช่า เก็บค่าเช่า รวมทั้งดูแล การดำเนินงาน ส่วนใหญ่มักแต่งตั้งเจ้าของอสังหาฯ เดิมทำหน้าที่นี้ โดยจะได้รับค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ
อสังหาฯที่กองทุนรวมลงทุน
1.ต้องตั้งอยู่ในประเทศไทย 2.ต้องลงทุนในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าโครงสร้างอาคาร 3.มีการวิเคราะห์และศึกษาความเป็นไปได้ ความเหมาะสมในการซื้อหรือเช่าอสังหาฯ นั้นประกอบการตัดสินใจลงทุน 4.กองทุนรวมจะต้องลงทุนเพื่อให้ได้มาและมีไว้ซึ่งอสังหาฯ หรือสิทธิการเช่าอสังหาฯ รวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนรวม
5.ต้องถืออสังหาฯไว้อย่างน้อย 1 ปี เว้นแต่มีเหตุจำเป็น และสมควรได้รับการผ่อนผันจากสำนักงาน ก.ล.ต. 6.ต้องจัดให้มีประกันวินาศภัยอสังหาฯ โดยให้กองทุนรวมเป็นผู้รับผลประโยชน์
ข้อห้ามลงทุน
1.ห้ามซื้อที่ดินว่างเปล่า เว้นแต่จะเป็นประโยชน์ในการส่งเสริมรายได้ให้แก่ อสังหาฯ ของกองทุนรวม และต้องได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. 2.ห้ามซื้ออสังหาฯ ที่มีข้อพิพาท เว้นแต่จะเป็นประโยชน์ต่อกองทุนรวม และต้องได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. 3.ห้ามเช่าช่วงอสังหาฯ เว้นแต่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต.
เพื่อให้เกิดความชัดเจน คณะกรรมการ ก.ล.ต.ได้วางแนวนโยบายเกี่ยวกับลักษณะและประเภทของอสังหาฯ ที่สามารถลงทุนได้ดังนี้
1.ต้องเป็นอสังหาฯที่กองทุนรวมจัดหาผลประโยชน์ โดยการให้เช่าพื้นที่แก่ผู้เช่า 2.ต้องเป็นอสังหาฯที่ไม่มีลักษณะผูกติดกับการใช้งานของ ผู้เช่า อันจะทำให้กองทุนรวมไม่สามารถเปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้งาน หรือยากลำบากให้การหาผู้เช่ารายใหม่ 3.ต้องเป็นอสังหาฯที่สามารถตรวจสอบความถูกต้องของการประเมินค่าทรัพย์สินได้อย่างชัดเจน
อสังหาฯที่เข้าข่ายประเภททรัพย์สินที่กองทุนรวมลงทุนได้ จึงได้แก่ อาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า อาคารโรงงานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรม อาคารโกดังสินค้า อาคารที่พักอาศัย ศูนย์ประชุม และศูนย์นิทรรศการ อาคารที่ให้เช่าเพื่อดำเนินธุรกิจโรงแรม
ข้อแตกต่างลงทุนซื้อ-เช่าอสังหาฯ
กรณีที่กองทุนรวม "ซื้อ" อสังหาฯนั้น แน่นอนว่า กรรมสิทธิ์ย่อมเป็นของกองทุนรวม เมื่อมีเหตุให้ต้องเลิกกองทุนรวม กองทุนรวมก็สามารถขายอสังหาฯนั้นออกไปได้ จึงมีโอกาส ได้รับผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นของอสังหาฯ ดังกล่าว ดังนั้น นอกจากผู้ลงทุนจะได้รับ "เงินปันผล" แล้ว ก็ยังมีโอกาสได้รับ "เงินลงทุน" คืนตามมูลค่าหน่วยลงทุนขณะที่เลิกกองทุนรวม อีกด้วย
แต่กรณี "เช่า" อสังหาฯอาจจะเป็น 20 ปี หรือ 30 ปี เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ก็ต้องคืนอสังหาฯ ให้แก่เจ้าของไป ดังนั้น ยิ่งระยะเวลาการเช่าเหลือลดน้อยลงเท่าไร มูลค่าของสิทธิการเช่าก็จะลดลงไปเรื่อยๆ จนกว่าครบกำหนดสัญญาเช่า ซึ่งมีผลทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนรวม (NAV) ก็จะต้องต่ำลงไปเรื่อยๆ
ทั้งนี้ บริษัทจัดการจะมีการคำนวณ และประกาศมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนรวมอสังหาฯให้ผู้ลงทุนทราบเมื่อใด
มีการคำนวณ NAV ปีละ 2 ครั้ง คือ วันทำการสุดท้ายของเดือนมิถุนายนและธันวาคม และต้องมีการประกาศ NAV ภายใน 45 วันต่อมา โดยบริษัทจัดการต้องใช้ราคาประเมินของบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินในการคำนวณ NAV ของอสังหาฯ เว้นแต่การคำนวณ NAV ของกองทุนรวมครั้งแรก ให้ใช้ราคาที่ซื้อ หรือเช่าอสังหาฯนั้น
ผลตอบแทนการลงทุน
1.เงินปันผล (dividend) ในกรณีกองทุนรวมได้รับรายได้ค่าเช่า ก็จะจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่ต่ำกว่า ร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี 2.กำไรจากการลงทุน จากการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
กองทุนรวมอสังหาฯน่าสนใจตรงไหน
1.การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ ไม่ต้องใช้เงินทุนที่สูงมากนัก ต่างจากลงทุนในอสังหาฯ ด้วยตนเองที่ต้องมีเงินจำนวนมาก ทำให้การลงทุนผ่านกองทุนรวมมีความยืดหยุ่นมากกว่า
2.หากมีความจำเป็นต้องการใช้เงินสด ผู้ลงทุนก็สามารถนำหน่วยลงทุนทั้งหมดหรือบางส่วนในกองทุนรวมที่มีอยู่ไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯได้ เพราะหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาฯ จะจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือหน่วยลงทุน
3.ไม่ต้องวุ่นวายกับการหาผู้เช่า หรือดูแลรักษาพื้นที่ให้เช่าเอง เพราะจะได้รับการดูแลจัดการโดยมืออาชีพ และ 4.ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และยังได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาฯ จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01
ความเสี่ยง
1.เนื่องจากรายรับหลักๆ ของกองทุนได้มาจาก "ค่าเช่า" ดังนั้น ความเสี่ยงจึงขึ้นอยู่กับสภาวะการแข่งขัน อุปสงค์ และอุปทานในตลาดอสังหาฯ สภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป รวมทั้งขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้เช่า ความสามารถในการบริหารจัดการ และทำเลที่ตั้งของอสังหาฯนั้นๆ
2.ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาฯ เป็นกองทุนปิด ซึ่งปริมาณการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯอาจมีน้อย และเกิดขึ้นไม่บ่อยนัก ดังนั้น การซื้อขายหน่วยลงทุนอาจขาดสภาพคล่อง และราคาซื้อขายของหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯจะแตกต่างจากมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วยลงทุน หรือราคาของหน่วยลงทุนในการเสนอขายครั้งแรก และ 3.ความเสี่ยงจากภัยพิบัติ ภัยพิบัติที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้า เช่น อัคคีภัย อุทกภัย แผ่นดินไหว เป็นต้น
รู้ไว้ก่อนตัดสินใจลงทุน
ควรศึกษาข้อมูลโครงการกองทุนรวมจาก "หนังสือชี้ชวน" อย่างละเอียด สิ่งสำคัญที่ต้องศึกษา ได้แก่ 1.นโยบายในการลงทุน รูปแบบการลงทุนเป็น freehold หรือ leasehold รวมไปถึงรายละเอียดของอสังหาฯ ที่จะลงทุน เช่น อัตราการเช่า 3 ปีย้อนหลัง อายุคงเหลือของสัญญาเช่า รายละเอียดของผู้เช่า เป็นต้น และพิจารณาถึงคุณภาพและความสามารถในการหารายได้
2.ผู้ลงทุนสามารถยอมรับความเสี่ยงได้มากน้อยแค่ไหน 2.ดูว่าใครเป็นผู้จัดตั้งและบริหารจัดการกองทุนรวม 3.ดูว่าผู้บริหารอสังหาฯ มีความเชี่ยวชาญหรือไม่ 4.นโยบายการจ่ายเงินปันผล 5.ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งที่เรียกเก็บโดยตรงจากผู้ลงทุน และโดยอ้อมผ่านทางกองทุนรวม
ลู่ทางลงทุน
หากเป็นกองทุนรวมอสังหาฯที่จัดตั้งใหม่ ผู้ลงทุนสามารถซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนรวมได้ในการเสนอขายครั้งแรก (IPO) โดยขอข้อมูลจากผู้ติดต่อกับผู้ลงทุน หรือตัวแทนเสนอขายหน่วยลงทุนของบริษัทจัดการ แต่ถ้าหากเป็นกองทุนรวมที่การเสนอขายครั้งแรกเสร็จสิ้นไปแล้ว ผู้ลงทุน ก็สามารถซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯได้เสมือนเป็นหุ้นจดทะเบียนตัวหนึ่ง
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 23-04-2550
|
|
|
|
|
