|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ลู่ทางลงทุน "ที่อยู่อาศัยให้เช่า" "ทำเลดี-เจาะตลาดถูก" รายได้เกินคุ้ม |
|
แนวคิดนักเศรษฐศาสตร์ยุคดั้งเดิมอธิบายถึงผลตอบแทนทางเศรษฐศาสตร์ไว้เรื่องหนึ่ง ซึ่งทุกวันนี้ทำให้เราสามารถใช้เป็นแนวทางในการอธิบายถึงวิธีคิดในเรื่อง "มูลค่า" ได้อย่างน่าสนใจ โดยบอกว่า ผลตอบแทนของเงินทุนคือดอกเบี้ย ผลตอบแทน ของแรงงานคือค่าแรง ผลตอบแทนของกิจการคือกำไร และผลตอบแทนของที่ดินคือค่าเช่า หมายความว่า บรรดาเงินทุนก็ดี แรงงานก็ดี กิจการทางธุรกิจการค้าก็ดี ที่ดินก็ดี จะมีมูลค่ามากน้อยย่อมขึ้นอยู่กับผลตอบแทนทั้งสิ้น
โดยเฉพาะในส่วนของที่ดินนั้น ปัจจุบันได้ถูกประยุกต์มาอยู่ในรูปอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้หมายรวมถึงที่ดินอาคารและสิ่งปลูกสร้างด้วย อาจกล่าวโดยสรุปได้อีกว่า ผลตอบแทนจากการถือครองอสังหาฯ ก็คือค่าเช่านั่นเอง
อย่างไรก็ดี การที่เจ้าของอสังหาฯ ถือครองทรัพย์สินไว้เปล่าๆ โดยไม่นำออกหาผลประโยชน์ใดๆ ผลตอบแทนที่เรียกว่า "ค่าเช่า" ก็จะไม่อาจเกิดขึ้นได้เลย ในทางกลับกัน ผู้ที่มีโอกาสแสวงหาผลประโยชน์จากการถือครองอสังหาฯ อาจไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯเลยก็ได้ เพราะผู้รับประโยชน์จากการถือครองอสังหาฯ ที่มีความสุขกับการเก็บค่าเช่า อาจเป็นนักลงทุน หรือผู้เช่า ที่นำทรัพย์สินนั้นออกให้เช่าช่วง ทั้งในรูปการเช่าช่วงทรัพย์สินในสภาพเดิม หรือผู้เช่าที่ครอบครองทรัพย์สินสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตัวอสังหาฯในรูปแบบต่างๆ
ผลิตภัณฑ์ในตลาดอสังหาฯนั้น มีหลากหลายรูปแบบ ทั้งที่ทำในลักษณะขายขาด (ซึ่งรวมถึงการจัดสรรที่ดินเพื่อการค้าขาย) และลักษณะที่ทำเพื่อให้เช่า ซึ่งประเภทหลังนี้มีจุดแข็งในหลายๆ ประเด็นสำหรับการพิจารณาเรื่องการลงทุน เช่น ทรัพย์สินที่ลงทุนพัฒนาเพื่อการเช่าจะก่อให้เกิดรายได้ในระยะยาวกับเจ้าของหรือผู้ลงทุน โดยกรรมสิทธิ์ยังไม่เปลี่ยนมือ ถือเป็นการสร้างรายได้ที่แน่นอนในระยะยาว และเป็นมรดกตกทอดถึงทายาทอีกด้วย
ที่อยู่อาศัยให้เช่าเสี่ยงน้อย
การลงทุนในเรื่องที่อยู่อาศัยให้เช่า ถือว่าเป็นการลงทุนในอสังหาฯที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าอสังหาฯประเภทอื่น ด้วยเหตุผลที่ว่าลักษณะการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วๆ ไป เป็นการเช่าระยะยาว ผู้เช่าไม่ค่อยชอบเปลี่ยนสถานที่โดยไม่จำเป็น ผู้ให้เช่าก็สามารถบริหารอุปสงค์ อุปทานได้ง่าย เนื่องจากมักเป็นการเช่าระยะยาว ต้องมีค่ามัดจำ การให้บริการรายวันแทบจะเรียกได้ว่าไม่มีความจำเป็นใดๆ ถึงเวลาก็เก็บค่าเช่า จดมิเตอร์น้ำ ไฟฟ้า โทรศัพท์ เป็นต้น
ตราบเท่าที่ในระบบเศรษฐกิจของประเทศมีการอพยพ เคลื่อนย้ายแรงงาน และการแสวงหาความรู้ในการศึกษาของนักเรียนที่มีภูมิลำเนาแตกต่างไปจากสถานศึกษา ซึ่งคุณลักษณะนี้จะมีความแตกต่างไปจากอสังหาฯ ประเภทโรงแรม หรือศูนย์การค้า ที่ปัจจัยแห่งความสำเร็จของการลงทุน นอกจากจะขึ้นกับฝีมือแล้ว ยังขึ้นกับปัจจัยแวดล้อมที่ควบคุมไม่ได้มากมาย เช่น การเมือง การก่อวินาศกรรม โรคซาร์ส ภัยธรรมชาติต่างๆ สารพัด เป็นต้น
อสังหาฯให้เช่าประเภทที่อยู่อาศัยนี้ หากสังเกตตามเมืองใหญ่ๆ เช่น เชียงใหม่ หรือหาดใหญ่ ก็มักจะพบว่าส่วนมากจะมีไว้เพื่อรองรับนักศึกษา ดังนั้นทำเลใกล้สถานศึกษาจึงมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือคอนโดฯ ให้เช่าค่อนข้างหนาตา ในขณะที่เมืองที่เป็นอุตสาหกรรม ตัวอย่าง เช่น บริเวณรอบๆ สวนอุตสาหกรรมโรจนะ และนิคมอุตสาหกรรมไฮเทค จังหวัดพระนครศรีอยุธยา จะพบว่ามีหอพัก ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามากมายหลายๆ แห่งต้องจอง และทิ้งเบอร์ ผู้ต้องการเช่าไว้ด้วยซ้ำ (waiting list)
ทำเลดี-เจาะตลาดตรงเป้าผลตอบแทนเกินคุ้ม
หากจะวิเคราะห์ถึงอัตราผลตอบแทนของการลงทุนที่อยู่อาศัยให้เช่านี้ โดยทั่วไปแล้วจะวิเคราะห์ได้จากการประมาณการค่าช่าต่อตารางเมตร หรือต่อห้อง ต่อเดือน หักกับค่าใช้จ่ายพื้นฐาน ได้แก่ ค่ายาม ค่าพนักงานแม่บ้าน ยาม ค่าจัดการ รวมถึงค่าเบี้ยประกัน และภาษีโรงเรือน
โดยรายรับก่อนหักภาษี ก่อนค่าเสื่อม ก่อนค่าใช้จ่ายรอการตัดจ่าย และก่อนดอกเบี้ยเงินกู้ หากเทียบอัตราส่วนนี้กับรายได้ทั้งหมดจากการประกอบการแล้ว อัตราส่วนดังกล่าวที่เป็นค่ามาตรฐาน จะสูงถึง 60-75% ซึ่งปกติในทางเศรษฐศาสตร์จะถือว่าให้อัตราผลตอบแทนที่ดีมาก โดยเฉพาะหากทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ดี วางตำแหน่งสินค้า เช่น รูปแบบและขนาดของห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก ให้เหมาะกับลูกค้าเป้าหมายด้วยแล้ว อาจสูงกว่านั้นได้อีก
ขณะที่มูลค่าการลงทุนและมูลค่าปัจจุบันของโครงการ (NPV) จะไม่สูงเหมือนกิจการโรงแรม หรือศูนย์การค้า ซึ่งอพาร์ตเมนต์หรือที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่น
ต้องรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน
ดังนั้น ความรอบคอบที่ผู้ลงทุนต้องไม่ละเลยก็คือ ต้องวิเคราะห์อยู่เสมอว่า เม็ดเงินที่ลงไป หรือต้นทุนทั้งหมดที่นำมาใช้เหมาะสมกับขนาดของรายได้ที่จะเกิดขึ้นหรือไม่อย่างไร ยิ่งถ้าต้องกู้เงินสถาบันการเงินด้วยแล้ว การลงทุนและการกำหนดอัตราส่วนเงินกู้ต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเอง (Debt to Equity Ratio) ต้องมีรอบคอบ มากกว่าปกติ เพราะโดยปกติสถาบันการเงินจะให้กู้ระยะสั้นกว่าการกู้เพื่อที่อยู่อาศัยอยู่เองมาก (ไม่เกิน 10 ปี) ทำให้ภาระของการชำระเงินต้นกู้ และดอกเบี้ยของผู้ลงทุนต่องวดเป็นปัญหามาก
เมื่อลงมือทำไปจริงๆ กระแสเงินสดรับสุทธิอาจไม่พอเพียงต่อการผ่อนชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับสถาบันการเงิน รวมทั้งค่าก่อสร้างที่บานปลาย หรือลงทุนมากเกินไป ไม่เหมาะสมกับตลาดหรือลูกค้าเป้าหมาย
ดังนั้น หากการวิเคราะห์อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) ของโครงการประเภทที่อยู่อาศัยให้เช่า ที่อยู่ในรูปอพาร์ตเมนต์ หรือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แม้จะได้ IRR ที่สูงก็ตาม สถาบันการเงินจะค่อนข้างเข้มงวดในเรื่องกระแสเงินสดสุทธิ และการชำระเงินต้น ดอกเบี้ยคืนค่อนข้างมาก ในขณะที่ผู้ลงทุนหลายๆ ราย กู้ซื้อบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ นำออกให้เช่า จะไม่ค่อยประสบปัญหาการให้กู้มากนัก เนื่องจากมีระยะเวลาผ่อนที่ยาว ทำให้ค่างวดการผ่อนไม่สูงมากนัก
สำหรับการลงทุนรายย่อยๆ ที่ซื้อคอนโดฯ หรือทาวน์เฮาส์ไว้ไม่มาก แล้วปล่อยเช่า จะมีปัญหากับสถาบันการเงินน้อย เพราะยากที่สถาบันการเงินจะควบคุมเหมือนผู้ลงทุนอพาร์ตเมนต์ รายใหญ่
ผลตอบแทนอยู่กับ "ดีมานด์-ซัพพลาย"
ดังนั้น การวิเคราะห์ผลตอบแทนของการลงทุนในที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่า แม้จะดูง่าย ไม่ซับซ้อน เหมือนอสังหาฯประเภทอื่น เช่น โรงแรม ก็ตาม แต่รูปแบบ วิธีการ รวมทั้งเกณฑ์การกำหนดอัตราส่วนการก่อหนี้ ต่อส่วนของทุน เป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องตระหนักให้มาก เพราะโครงการมี IRR ที่สูง ก็ไม่แน่ว่าจะประสบความสำเร็จเสมอไป
อาจเป็นเพราะโครงการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากการใช้เงินกู้มากเกินไป หรือวางตำแหน่งในตัวสินค้าไม่ตรงตามความต้องการของตลาด รวมทั้งกำหนดราคาค่าเช่าที่ขาดตรรกะ อย่างไรก็ดี หากใช้เงินกู้น้อยเกินไป และใช้เงินส่วนทุนของผู้ถือหุ้นมากเกินไป ความเสี่ยงก็จะตกอยู่กับเจ้าของโครงการมากเช่นกัน
ถ้าจะให้สรุปว่าอะไรเป็นตัวกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของที่อยู่อาศัยให้เช่า หรืออสังหาฯอื่นใด ก็ต้องตอบว่าความเสี่ยง และสภาพตลาด หรืออุปสงค์และอุปทาน คือผู้กำหนดอัตราผลตอบแทนการลงทุนนั่นเอง
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 16-04-2550
|
|
|
|
|
