|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| อพาร์ตเมนต์ดีไซน์สวย โจทย์ใหม่อินเทรนด์ ธุรกิจที่พักอาศัยให้เช่าย่านซีบีดี |
|
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (CBRE) บริษัท ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดห้องประชุมเล็กชั้น 46 อาคารซีอาร์ซีทาวเวอร์ ชวนคุยหัวข้อยาวๆ "อพาร์ตเมนต์ดีไซน์สวยกำลังเป็นที่ต้องการของตลาดในกรุงเทพมหานคร" เมื่อเร็วๆ นี้
"ธีราธร ประพันธ์พงศ์" ผู้บริหารในตำแหน่ง ผู้อำนวยการฝ่ายให้เช่าที่พักอาศัย ประมาณว่า CBRE ดูแล 600 อาคารในมือ มีสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ให้เช่าที่มีเจ้าของรายเดียวยกตึกประมาณ 10% หรือ 60 อาคาร ซึ่งเป็นตลาดที่เทรนด์ของธุรกิจขับเคลื่อนไปสู่ประเด็นดีไซน์ต้องสวยในปัจจุบัน
ข้อมูลเบื้องต้น มีการผ่าโซนนิ่งตลาดอพาร์ต เมนต์ให้เช่าย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือย่านซีบีดีออกเป็น 4 โซนด้วยกัน ได้แก่ 1) โซนสาทร-สีลม นับโปรเจ็กต์ให้เช่าในซอยนางลิ้นจี่ด้วย 2) โซนสุขุมวิท ตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 จนถึงซอยเอกมัย 3) โซนลุมพินี ตั้งแต่หลังสวน เพลินจิต ราชดำริ และ 4) โซนพระราม 3 (เลียบแม่น้ำเจ้าพระยา) ครอบคลุมทำเลเลียบแม่น้ำฝั่งถนนพระรามที่ 3 จนถึงเจริญกรุง
ทั้ง 4 โซนนี้ ซัพพลายปี 2549 อพาร์ตเมนต์ให้เช่ามียูนิตรวมกัน 10,048 ยูนิต โดยมีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้น 337 ยูนิต มีอัตราการพักอาศัย (occupancy rate) 88.7%
เทียบกับปี 2548 ที่มียูนิตรวม 9,953 ยูนิต มีซัพพลายใหม่ 461 ยูนิต มีอัตราการพักอาศัย 90% บ่งบอกถึงภาวะตลาดทรงตัว
ขณะเดียวกัน แนวโน้มปี 2550 ซีบีริชาร์ดฯ มองว่าตลาดยังทรงตัวต่อเนื่องไปอีก 1-2 ปี ในแง่อัตราค่าเช่า โดยประเมินว่าจะมีซัพพลายใหม่ 615 ยูนิต หรือเท่ากับมียูนิตรวม 10,663 ยูนิต โดยประมาณ และคาดว่าจะมีอัตราการพักอาศัยไม่ต่ำกว่า 86% โดยย้ำว่าถึงแม้จะเป็นภาวะตลาดทรงตัวต่อเนื่อง แต่ก็เป็นภาวะทรงตัวที่มีปัจจัยบวกอยู่บ้าง
"ปัจจัยบวก" ดังกล่าวมาจากแนวโน้มใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน นั่นคือ 1) อพาร์ตเมนต์ให้เช่าที่ตั้งอยู่ในทำเลไพรม์แอเรีย แและดีไซน์สวยๆ กำลังมีส่วนแบ่งในตลาดเพิ่มมากขึ้น 2) ค่าเช่าต่อตารางเมตรมีอัตราที่สูงกว่าโครงการเก่า อันเนื่องมาจากห้องพักจะมีขนาดเล็กลง แต่สามารถยืนราคาค่าเช่าได้เท่าเดิม นั่นหมายความว่าเป็นการปรับขึ้นค่าเช่าทางอ้อมนั่นเอง
สาเหตุที่บอกว่าเป็นการ "ขึ้นค่าเช่าทางอ้อม" เนื่องจากอัตราค่าเช่า 4 โซนหลักยังเดิมๆ ไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว ได้แก่ ทำเลลุมพินี โดดเด่นที่สุดด้วยอัตราค่าเช่า 550 บาท/ตารางเมตร อีก 3 โซนที่เหลือ (สีลม-สาทร สุขุมวิท พระราม 3) อยู่ที่ 450 บาท/ตารางเมตร
คำนวณย้อนกลับเป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ย แบ่งเป็นห้องพักขนาด 2 ห้องนอนตกประมาณ 5-6 หมื่นบาท/เดือน และห้องขนาด 3 ห้องนอนค่าเช่าเฉลี่ยไม่เกิน 7-8 หมื่นบาท/เดือน ซึ่งเป็นราคาในทำเล 4 โซนหลัก ขณะที่ทำเลห่างซีบีดีออกไปเช่น พระโขนง อ่อนนุช ราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ 3 หมื่นบาท/เดือน
วิธีการคือ ห้องพักขนาด 3 ห้องนอนที่เป็น เซ็กเมนต์หลักของตลาดให้เช่า ถ้าเป็นโครงเก่า (อายุ 3 ปีขึ้นไป) จะมีขนาด 250-300 ตารางเมตร ขณะที่อพาร์ตเมนต์โครงการใหม่ในช่วงหลังๆ จะลดไซซ์เหลือเพียง 200 ตารางเมตร โดยใช้จุดขายเรื่องดีไซน์สวยและฟังก์ชันการใช้งานได้ครบเหมือนเดิม
ข้อแนะนำแบบอินเทรนด์ของซีบีริชาร์ดฯ คือจุดเน้นที่ "ดีไซน์สวย" ของห้องครัว-ห้องน้ำ-ห้องนั่งเล่น ทริคอยู่ที่ "...การออกแบบที่ดีจะทำให้เจ้าของโครงการปิดราคาขายได้ตารางเมตรที่ค่อนข้างสูง"
คำถามฮอต+ฮิตคือ น้ำประปาในเมืองไทยดื่มได้หรือไม่ ใช้ปรุงอาหารได้เลยหรือเปล่า...
อันดับแรกที่ต้องเน้นจึงเป็นมุม "ห้องครัว" นอกจากความสวยครบเครื่องของดีไซน์ชุดครัว (แพนทรี่) สิ่งอำนวยความสะดวกไม่ว่าจะเป็น เครื่องซักผ้า เครื่องดูดควัน บางอาคารต้องติดแอร์ห้องครัวเป็นออปชั่นเสริม
ที่น่าสนใจคือ สิ่งที่ลูกค้าต่างชาติทุกคนร้องหาในชั่วโมงนี้คืออุปกรณ์เครื่องทำน้ำร้อนสำหรับการล้างจาน เป็นเหตุผลทางด้านอนามัยล้วนๆ
ดังนั้น อพาร์ตเมนต์ให้เช่ารุ่นใหม่จะต้องติดตั้งอุปกรณ์เครื่องทำน้ำร้อนไว้กับซิงก์ล้างจานโดยอัตโนมัติ ส่วนโครงการเก่าสามารถติดตั้งเพิ่มเติมได้ หรืออย่างน้อยต้องลงทุนทำระบบเครื่องทำน้ำร้อน กับเครื่องกรองน้ำเพื่อให้เป็น "ประปาดื่มได้" ภายในโครงการ
ถัดมา "ห้องน้ำ" พิจารณาจากมุมของดีมานด์ไซซ์ พบว่า ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายหลักจะเป็นกลุ่มลูกค้าญี่ปุ่น อ้างอิงข้อมูลจากกองแรงงานต่างด้าว กรมการจัดหางาน สถิติปี 2549 จำนวนชาวต่างชาติที่ได้ใบอนุญาตทำงาน (work permit) ในเขตกรุงเทพฯ มีจำนวนรวม 67,412 คน มีอัตราเติบโต 12.5% ในจำนวนนี้เป็นสัดส่วน work permit ของแรงงานต่างด้าวชาวญี่ปุ่นสูงที่สุดถึง 22% (ยังไม่นับชาวญี่ปุ่นที่ทำงานในสถานทูตอีกต่างหาก)
ที่เหลือเป็นสัดส่วนของแรงงานจากประเทศอินเดีย 12% จีน 9% อังกฤษ 8% อเมริกา 7% ไต้หวัน 5% ฟิลิปปินส์ 5% ออสเตรเลียและฝรั่งเศสเท่าๆ กัน 3% เกาหลีใต้ 2% และชาติอื่นๆ รวมกันอีก 24%
ความสำคัญของลูกค้าญี่ปุ่น ทำให้ซีบีริชาร์ดฯ ตัดสินใจเพิ่มเจ้าหน้าที่ในแผนกที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับลูกค้าญี่ปุ่นโดยเฉพาะเมื่อต้นปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้ พฤติกรรมบริโภคของคนญี่ปุ่นคือ ห้องขนาด 3 ห้องนอน ปกติจะออกแบบให้มี 3 ห้องน้ำ อย่างน้อย 1 ห้องจะต้องมี "อ่างอาบน้ำ" เป็นกฎเหล็ก แตกต่างกับลูกค้าฝรั่ง (อังกฤษ อเมริกา ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส) ที่เน้นชาวเวอร์อาบน้ำแบบยืนใต้ฝักบัวเป็นหลัก
สุดท้ายคือ "ลีฟวิ่งรูม" ตัวอย่างชัดๆ คือ เครื่องใช้ไฟฟ้า อาทิ ทีวีที่พัฒนามาไกลจากเดิมที่รูปร่างอ้วนเทอะทะ ปัจจุบันเป็นแบบจอพลาสมา บางกระชับ
ขณะเดียวกัน ฟังก์ชันที่ขาดไม่ได้คือจะต้องมีระเบียงไว้เสมอ เพราะพ่อบ้านที่สูบบุหรี่จะได้ใช้เป็นมุมโอเพนแอร์ได้ ถ้าหากสูบบุหรี่ในห้องกลิ่นจะติดอบอวลไปกับแอร์ เป็นต้น
สำหรับทำเลทองตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่า พบว่า 4 โซนหลักมีการกระจุกตัวมากที่สุดถึง 70% ในโซนสุขุมวิท สุดยอดทำเลเกาะกลุ่มระหว่างย่านอโศกและพร้อมพงษ์ (อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส) รองลงมาคือทำเลสีลม-สาทร 16% ลุมพินี 9% และพระราม 3 (ริมแม่น้ำ) อีก 5%
ซีบีริชาร์ดฯมองด้วยว่า ทำเลดาวรุ่งน่าจะขยับไปอยู่ที่โซนพระราม 3 ในอัตราส่วนใกล้เคียงกันมากกับโซนสุขุมวิท ประเมินจากซัพพลายใหม่ปีนี้จำนวน 615 ยูนิต จะมาจากโซนสุขุมวิท 319 ยูนิต คิดเป็น 52% กับโซนพระราม 3 (เลียบริมน้ำ) 296 ยูนิต คิดเป็น 48% ของซัพพลายใหม่
เจาะทำเลโซนสุขุมวิท ซัพพลายใหม่ เช่น โครงการซัมเมอร์เซ็ท สุขุมวิท 16 ถูกดึงไปใช้เป็นเซอร์วิสอพาร์ต เมนต์กับโรงแรม
รูปแบบการเช่า จะเป็นสัญญาตั้งแต่ 1-2-3 ปี ปกติเมื่อครบเทอม 3 ปีจะมีการหมุนทำเลที่อยู่อาศัย อาจจะมีสาเหตุเพราะครบเทอมการทำงาน หรือเริ่มจำเจกับที่เก่า นั่นหมายถึงเมื่อมี new comer ผู้เช่ารายใหม่ในตึกเดิม มักจะร้องขอให้มีการปรับเปลี่ยนของตกแต่งบางรายการ
อ่านมาถึงตรงนี้ ถ้าหลายคนเริ่มรู้สึกว่า เป็นตลาดที่น่าลงมาเล่น ต้องคิดให้รอบคอบ ก่อนตัดสินใจ เพราะซีบีริชาร์ดฯคอนเฟิร์มมาแล้วว่า อพาร์ตเมนต์ให้เช่าเจ้าของรายเดียวทั้งตึก ดังกล่าว ไม่มีที่ยืนให้หน้าใหม่หรือมือสมัครเล่น เพราะทั้งตลาดที่มีการขยายหรือลงทุนใหม่ ล้วนแต่เป็นรายเดิมที่กรำประสบการณ์เป็น 10 ปีแล้วทั้งสิ้น
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 26-03-2550
|
|
|
|
|
