|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เปิดทางต่างชาติ...ถือครองที่ดิน นโยบายรัฐต้องชัดเจน |
|
รายงาน
ประเด็นการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติฮอตขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง หลังกลุ่มทุนข้ามชาติแห่เข้ามาลงทุนพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร (กทม.) และเมืองท่องเที่ยวจำนวนมาก ทั้งในรูปกองทุน บริษัทนิติบุคคล และการเข้ามาลงทุนโดยให้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี) จนทำให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมที่ดินต้องออกมาตรการคุมเข้มการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ ขณะที่รัฐบาลก็กำลังเร่งผลักดันแก้ไข พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจต่างด้าว เพื่อป้องกันแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นอีกทางหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม เกี่ยวกับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาตินั้น หลายฝ่ายยังมีมุมมองที่แตกต่างกัน เช่น ควรจะเปิดเสรีให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เสรี 100% หรือให้ถือครองกรรมสิทธิ์ได้โดยมีเงื่อนไข
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การปรับปรุง พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจคนต่างด้าวจะมีผลต่อธุรกิจด้านอสังหาฯโดยตรง แต่ไม่มีผลต่อโรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ วิสาหกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการส่งออก วิสาหกิจที่ออกนอกเหนือจากบัญชีอาชีพสงวน และสิทธิได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ)
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าเงื่อนไขที่ประเทศต่างๆ เปิดให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินมีหลายรูปแบบ ทั้งถือครองได้อย่างเสรี ถือครองแบบมีเงื่อนไข และไม่ให้สิทธิถือครอง เช่น สหรัฐอเมริกา ไม่มีข้อจำกัดการถือครองอสังหาฯ
แคนาดาก็คล้ายคลึงกัน ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯได้ แต่ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย หรือ ซื้อผ่านการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ ส่วนออสเตรเลียไม่มีข้อจำกัดการถือครอง ยกเว้นสถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์ และทรัพย์สินที่มีราคาสูงเป็นพิเศษ โดยผู้ซื้อต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการพิจารณาการลงทุนต่างชาติ ในอังกฤษ ไม่มีข้อจำกัด แต่ต้องซื้อขายอย่างโปร่งใส ตามพิธีการ เพื่อป้องกันการฟอกเงิน
ส่วนสิงคโปร์ ต่างชาติซื้ออสังหาฯได้ ส่วนกรณีที่ดิน ต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล และซื้อได้ไม่เกิน 348 ตร.ว. ยกเว้นเกาะเซ็นโตซ่า ที่มีการถมทะเลจัดสรรที่ดินเป็นรีสอร์ตหรู สามารถซื้อที่ดินได้มากกว่า 348 ตร.ว. ขณะที่เวียดนาม ต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดิน แต่เช่าที่ดิน ในโครงการพัฒนาที่ดินที่ทางราชการกำหนดได้ และกัมพูชา ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯไม่ได้ แต่เช่าได้นานถึง 70 ปี และต่ออายุได้อีก
ดร.โสภณกล่าวอีกว่า ในความเห็นของตนการให้ถือครองกรรมสิทธิ์ได้เสรี ก็ไม่ได้ดึงดูดใจต่างชาติเข้ามาซื้อหรือลงทุนอสังหาฯได้มากนัก เห็นได้จากช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540-2543 แม้รัฐบาลออกมาตรการจูงใจหลายอย่าง แต่แทบไม่มีต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ โดยช่วงปี 2542-2545 ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและ ปริมณฑล เพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมดเท่านั้น ยกเว้นที่เข้ามาซื้อในราคาถูกๆ แบบขายยกเข่ง อย่างกรณีองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน (ปรส.)
หากจะดึงต่างชาติเข้ามาลงทุนก็ไม่จำเป็นต้องนำเรื่องกรรมสิทธิ์เข้าล่อ แต่ควรใช้วิธีส่งเสริมการลงทุนให้ถูกทาง เช่น การลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออก โดยอาจให้ใช้ที่ดินฟรี หรือเช่าที่ดินในราคาต่ำเพื่อจูงใจ เป็นต้น
นายนิรุติ เดชอุดม กรรมการ บริษัท นักกฎหมายกรุงเทพ จำกัด มองว่าปัญหาการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติเป็นเรื่องละเอียดอ่อน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงควรพิจารณาให้รอบคอบว่าจะดำเนินอย่างไรให้เหมาะสม ที่ผ่านมาสาเหตุที่มีการละเมิดกฎหมายโดยต่างชาติเข้ามาครอบครองที่ดินด้วยการให้คนไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์แทน เป็นเพราะนโยบายในการบริหารจัดการเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่มีความชัดเจน และกฎหมายที่บังคับใช้บางส่วนไม่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง
นอกจากนี้ในกระบวนการซื้อขายที่ดินไม่อยากให้ยึดติดกับคำว่า "กรรมสิทธิ์" แต่ให้ยึดหลัก "ทรัพยสิทธิ" แทน ซึ่งหมายถึงสิทธิในการใช้ทรัพย์สินนั้นๆ ตามแต่วัตถุประสงค์ที่ผู้ซื้อขายตกลงกัน ซึ่งจะดีกว่าสิทธิในการเช่าที่ดิน เนื่องจากเมื่อผู้ซื้อเสียชีวิตลงก็สามารถถอนสิทธิในทรัพย์สินนั้นให้กับทายาทได้
ส่วนการเช่าที่ดิน เห็นว่าที่กฎหมายปัจจุบันให้เช่าได้ 30 ปีเหมาะสมแล้ว เพราะหลังจากหมดอายุก็สามารถต่อสัญญาเช่าได้อีกอย่างน้อย 30 ปี
นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจ บ้านจัดสรร กล่าวว่า คงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะให้ ต่างชาติเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ แต่ควรกำหนดกรอบการให้เข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นไม่ได้เกิดจากร่างกฎหมายไม่มี ความชัดเจน แต่มาจากการปฏิบัติที่มีความหละหลวม จึงควรเพิ่ม รายละเอียดใน พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม ให้สิทธิเช่าที่ดินโดยชาวต่างชาติได้สูงสุด 50 ปี และต่อสัญญาได้อีก 1 ครั้ง แทนเงื่อนไขที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบันที่ให้เช่าสูงสุดได้ไม่เกิน 30 ปี และต่อสัญญาได้ 3 ครั้ง
ด้าน นายไมค์ เชตเตอร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็ทเวอร์ค พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด บริษัทโบรกเกอร์ต่างชาติ กล่าวว่า หลังเกิดปัญหาเรื่องนอมินี ธุรกิจอสังหาฯในเมืองท่องเที่ยวหลายแห่ง อาทิ พัทยา ภูเก็ต ได้รับผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากชาวต่างชาติไม่มั่นใจ และชะลอตัดสินใจซื้อ เนื่องจากเกรงว่าจะได้รับผลกระทบจากที่ภาครัฐจะออกมาตรการแก้ไขปัญหา รัฐจึงต้องมีนโยบายที่ชัดเจนในการควบคุมการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ มิฉะนั้นจะเกิดผลเสียมากกว่าผลดี
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 05-03-2550
|
|
|
|
|
