|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เคล็ดลับลงทุน "พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์" พอร์ตใหญ่กระจายความเสี่ยง |
|
รายงาน
ในประเทศไทยแม้การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (poperty fund) ยังเป็นเรื่องใหม่ แต่ช่วง 3 ปีที่ผ่านมาพิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ เช่นเดียวกับปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในภูมิภาคเอเชียโดยรวมทั้งหมด
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาฯ สำรวจตลาดทุนกองทุนรวมอสังหาฯในประเทศไทย ที่ปัจจุบันมีกองทุนรวมอสังหาฯเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯทั้งสิ้น 13 กองทุนด้วยกัน มูลค่าตลาดรวม 41.1 พันล้านบาท พร้อมกับวิเคราะห์แนวโน้มและทิศทางการลงทุนในปี 2550 ดังนี้
กองทุนรวมอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯฮอต
นายอรรณพ แสงประสิทธิ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายประเมินราคาทรัพย์สินของซีบี ริชาร์ด เอลลิส ให้ความเห็นว่า ที่ผ่านมากองทุนรวมอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เนื่องจากให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี และก่อให้เกิดสภาพคล่องในทรัพย์สินที่เคยขาดสภาพคล่องในอดีต นอกจากนี้การระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯยังเป็นต้นทุนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับการกู้เงินจากสถาบันการเงินโดยทั่วไป
ขณะที่ผู้ประกอบการนิยมระดมทุนโดยผ่านทางกองทุนรวมอสังหาฯมากขึ้น เนื่องจากสามารถคงสัดส่วนความเป็นเจ้าของในอสังหาฯนั้นๆ ไว้ ขณะเดียวกันก็สามารถแปลงทรัพย์สินดังกล่าว เป็นเงินทุนเพื่อที่จะนำไปใช้ในโครงการอื่นได้ โดยยังคงสามารถบริหารจัดการอสังหาฯดังกล่าวต่อไป
นายอรรณพมองว่า นักลงทุนนิยมลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาฯ เพราะมีสภาพคล่องค่อนข้างสูง และสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯได้ ซึ่งง่ายกว่าการซื้อขายทั้งโครงการ ทั้งยังสามารถลงทุนในอสังหาฯได้โดยตรง โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมหาศาล
ถูกคุมเข้มระดมทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่ม
อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาฯในประเทศไทยมีข้อจำกัด เนื่องจากกฎระเบียบที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบันกำหนดเงื่อนไขไม่สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ เม็ดเงินลงทุนที่เพิ่มเติมเข้าไปใหม่จำเป็นต้องผ่านมติของผู้ถือหุ้นที่มีจำนวนมาก ทำให้การเข้าซื้ออสังหาฯเข้ามาเพิ่มเติมทำได้ยากลำบากมากขึ้น
ปัญหาดังกล่าวทำให้เป็นไปไม่ได้ที่กองทุนรวมอสังหาฯที่มีอยู่แล้วในปัจจุบันจะสามารถเข้าซื้อโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ในตลาดได้ทันที เนื่องจากไม่สามารถเพิ่มทุนได้อย่างรวดเร็ว
เปิดโพยกองทุนอสังหาฯที่กำลังมาแรง
สำหรับประเทศไทยหนึ่งในรูปแบบกองทุน ที่ดีที่สุด คือ กองทุนที่ผู้ประกอบการมีสัดส่วน การถือครองในอัตราที่สูง และยังคงมีอำนาจในการบริหารจัดการ และกองทุนรวมอสังหาฯก็สามารถจะซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติมจากผู้ประกอบการเมื่อทรัพย์สินเหล่านั้นก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งโครงสร้างกองทุนรวมอสังหาฯในลักษณะดังกล่าวเป็นหนึ่งในกองทุนรวมอสังหาฯที่มีแนวโน้มเติบโตมากที่สุด อาทิ ไทคอน พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ และซีพีเอ็น รีเทล โกรว์ธ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ เป็นต้น
ในส่วนของผลตอบแทน กองทุนรวมอสังหาฯให้ผลตอบแทนแก่นักลงทุนในรูปแบบของรายได้ที่สม่ำเสมอ ขึ้นอยู่กับระดับราคาค่าเช่า และค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการบริหารอาคารนั้นๆ
นอกจากนี้ยังให้ผลตอบแทนแก่นักลงทุนในรูปของการเติบโตของเงินลงทุน หากมูลค่าของอาคารนั้นเพิ่มขึ้นในอนาคต
ทั้งนี้ ผู้ประเมินราคาทรัพย์สินถือว่ามีความสำคัญเป็นอย่างมากต่อตลาดกองทุนรวมอสังหาฯ เนื่องจากในแต่ละปีกองทุนรวมอสังหาฯจำเป็นต้องมีการประเมินโครงการที่อยู่ภายใต้การดูแลของกองทุนโดยผู้ประเมินอิสระ
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้ให้บริการด้านการประเมินราคาให้กับกองทุนรวมอสังหาฯ ทั้งที่จดทะเบียน และไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั่วโลก
"การประเมินราคาทรัพย์สินมีความซับซ้อน เป็นอย่างมาก เพราะทรัพย์สินแต่ละชิ้นมีความแตกต่างกัน มีการซื้อขายในวงที่จำกัด และเข้าถึงข้อมูลการซื้อขายจริงได้ยาก" นายอรรณพกล่าว และว่า
"การประเมินราคาอสังหาฯมีความซับซ้อนเพิ่มมากขึ้น หากทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินประเภทถือกรรมสิทธิ์เช่าระยะยาว (leasehold) จะมีความซับซ้อนมากกว่าทรัพย์สินประเภทถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) จึงทำให้การกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนมีความแตกต่างกัน"
ชี้มีทรัพย์สินในพอร์ตน้อยยิ่งเสี่ยง
ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาฯหลายกอง ประกอบด้วยทรัพย์สินเพียง 1 รายการ ซึ่งมีความเสี่ยงมากกว่ากองทุนที่มีอสังหาฯ หลายๆ ประเภท ดังนั้นหากนักลงทุนต้องการกระจายความเสี่ยง ก็ควรเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯขนาดใหญ่ที่มีทรัพย์สินหลายประเภทแทน
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มของตลาดกองทุนรวมอสังหาฯขนาดใหญ่ ที่มีอสังหาฯหลายประเภท จะถูกจำกัดด้วยข้อกำหนดว่าด้วยการควบคุมเงินลงทุนจากนักลงทุนชาวต่างชาติ ที่ต้องการถือหุ้นในกองทุนรวมอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
ผู้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ จึงต้องมีความรู้ความเข้าใจในการลงทุนมากขึ้น โดยพิจารณาข้อมูลให้รอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุน อาทิ ประเภททรัพย์สินที่จะลงทุน ลักษณะการถือครองที่ดิน ตลาดเช่า อัตราค่าเช่า ศักยภาพในการแข่งขัน รวมทั้งโอกาสที่ทรัพย์สินนั้นๆ จะมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต ฯลฯ
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 19-02-2550
|
|
|
|
|
