|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| กม.นอมินี-กันสำรอง 30% เดิมพันยุคทองอสังหาฯพัทยา |
|
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ภาคตะวันออกของไทย โดยเฉพาะ "เมืองพัทยา" กำลังกลายเป็นประเด็น "ร้อน" ที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงทันที ถึงความเหมาะสมและความน่าลงทุนในพื้นที่นี้ หลังจากที่ภาครัฐออกมาตรการกันสำรอง 30% และ พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจคนต่างด้าว
มาตรการดังกล่าวเปรียบเสมือนรัฐตั้งใจติดเบรกภาวะร้อนแรงในการพัฒนาโครงการเขตพื้นที่เมืองพัทยาเข้าอย่างจัง ประเมินได้จากช่วงเริ่มแรกของการบังคับใช้มาตรการ พบว่ายอดขายของโครงการจัดสรรทั้งแนวราบและแนวสูงที่เน้นจับตลาดลูกค้าชาวต่างชาติเป็นหลักเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่าร่าง พ.ร.บ.ธุรกิจคนต่างด้าวยังอยู่ในขั้นดำเนินการ แต่ผลสะเทือนได้สร้างความไม่มั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากในระดับหนึ่ง
บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA บุกถิ่นพัทยาเปิดห้องประชุมโรงแรมจอมเทียน ปาล์มบีช จัดสัมมนาด้วยหัวข้อท้าทายเรื่อง "หมดยุครุ่งเรืองอสังหาริมทรัพย์พัทยา ?" บรรยากาศห้องประชุมวันนั้น หนาแน่นไปด้วยผู้ฟังโดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนและลูกค้าชาวต่างชาติ
พัทยาป่วน ต่างชาติเว้นวรรคกำลังซื้อ
"สุภาพ เวด" ประธานก่อตั้งชมรมนายหน้าภาคตะวันออก เปิดมุมมองอสังหาฯ พัทยาไว้อย่างน่าสนใจว่า การเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ในพัทยาส่วนใหญ่จะผูกพันกับแหล่งเงินทุนจากต่างชาติ แทบทุกโครงการเน้นเจาะลูกค้าเป้าหมายชาติเดียวกันหรือไม่ก็เป็นลูกค้าต่างชาติกระเป๋าหนัก
ดังจะเห็นได้จากอัตราการเติบโตของยอดขาย อสังหาริมทรัพย์ที่นี่จะสูงกว่าหัวเมืองเศรษฐกิจอื่นๆ ในภาคตะวันออกด้วยกัน เรียกได้ว่าสถิติทุกประเภทที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจพัฒนาที่ดินที่พัทยาจะสูงโด่งเป็นพิเศษ ไม่ว่าจะเป็นยอดขายโครงการจัดสรร วัสดุก่อสร้าง การเปลี่ยนมือซื้อขายที่ดิน ราคาเฉลี่ยต่อไร่ หรือแม้แต่ดัชนีชี้วัดที่มาจากเป็นแหล่งขุมทรัพย์การลงทุนของดีเวลอปเปอร์จากเมืองกรุง
เส้นกราฟอัตราเติบโตของภาคอสังหาฯพัทยาอยู่ในช่วงขาขึ้นมาตลอด จนกระทั่งรัฐบาลได้ออกมาตรการกันสำรอง 30% บวกเข้ากับนโยบายปรับปรุงกฎหมายประกอบธุรกิจคนต่างด้าว ทำให้การลงทุนและการซื้อขายชะงักงัน เนื่องจากลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติพร้อมใจกัน "เว้นวรรค" เพราะขาดความเชื่อมั่นต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้น
"ขณะนี้มีโครงการราคาแพงที่น่าเป็นห่วงหลายโครงการเกรงว่าจะไม่มีตลาดรองรับ หากภาครัฐไม่มีมาตรการออกมาเพื่อช่วยเหลือ เชื่อว่าอสังหาฯพัทยาหมดยุครุ่งเรืองอย่างแน่นอน" ประธานชมรมโบรกเกอร์ภาคตะวันออกกล่าวแสดงความเห็น
สอดคล้องกับ "ไพศาล บัณฑิตยานนท์" อดีตนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า โครงการบ้านเดี่ยวกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดรวม 6 หมื่นล้านบาท อาจได้รับผลกระทบจากมาตรการรัฐที่ออกมา เพราะเท่าที่ทราบขณะนี้ลูกค้าต่างชาติได้ชะลอการตัดสินใจซื้ออกไปอย่างไม่มีกำหนด เพราะต้องการความแน่ชัดเกี่ยวกับกฎหมายที่ออกมา
กระตุ้นเชื่อมั่น ดอกเบี้ยลดหนุนปัจจัยบวก
ขณะที่ "กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล" ประธานกรรมการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย มองว่า แม้สถานการณ์อสังหาฯกำลังอยู่ในช่วงขาลง แต่อสังหาฯเมืองพัทยาจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยเฉพาะในภาวะดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มว่าจะปรับตัวลดยิ่งจะเป็นปัจจัยบวกที่หนุนให้การซื้อ-ขายในเขตพัทยาให้เติบโตเร็วกว่าพื้นที่อื่นๆ อีก
"หากอัตราดอกเบี้ยลดลงได้มากกว่านี้ อาจจะทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวได้เร็วขึ้น ถ้าดอกเบี้ยลดลง 1% อสังหาฯพัทยาน่าจะโตเร็วกว่าที่อื่น เนื่องจากมีฐานกำลังซื้อสูงมากกว่าที่อื่น อย่างไรก็ตามมาตรการกันสำรองจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านชาวต่างชาติรวมไปถึงบริษัทต่างชาติที่มาลงทุนอสังหาฯในประเทศไทย เพราะจะทำให้ต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น เนื่องจากสามารถนำเงินมาใช้ได้แค่ 70% เท่านั้น"
"กิตติ" ประเมินผลกระทบจากการขึ้นดอกเบี้ยในช่วงที่ผ่านมาพบว่าราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตมีแนวโน้มลดลงไปตามกำลังซื้อ เช่น ในปี 2547 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.7 ล้านบาท ปีที่ผ่านมาราคาตกมาที่ 3 ล้านบาท ในปี 2548 และเหลือ 2.5 ล้านบาทในปี 2549 ราคาเฉลี่ยที่ลดลงมาจากนโยบายการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยของรัฐทำให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งหายไป
"ดอกเบี้ยที่เพิ่ม 2% กระทบกับอสังหาฯเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะคนที่ผ่อนบ้าน ซึ่งจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากอัตราดอกเบี้ย MLR ลอยตัว ทำให้เงินงวดที่คนซื้อบ้านผ่อนกว่า 90% เป็นดอกเบี้ย โดยเงินงวดขึ้นไปถึง 1 ใน 3 ทำให้กำลังซื้อลดลงไปถึง 1 ใน 3 หรือประมาณ 20-25% ซึ่งเห็นได้ชัดจากตัวเลขเงินกู้ซื้อบ้านและราคาบ้านที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง"
สำหรับสถานการณ์ในปี 2550 คาดว่าการชะลอตัวของสินเชื่อน่าจะเพิ่มขึ้น ขณะที่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังไม่ชัดเจนว่าภาครัฐจะออกมาตรการอะไรออกมากระตุ้นเศรษฐกิจและการเงินอีกหรือไม่ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือสภาพคล่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลง นำไปสู่คำเตือนถึงผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งยักษ์เมืองกรุง หน้าใหม่ มือสมัครเล่น ให้ระมัดระวังภาวะโอเวอร์ซัพพลายสำหรับโครงการจัดสรรบางเซ็กเมนต์
ผู้ว่าฯไม่ห่วงดีมานด์-ซัพพลาย
ขณะที่ "ประชา เตรัตน์" ผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี มองต่างมุมว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เมืองพัทยาและในชลบุรีจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญ ผู้ว่าฯประชาเชื่อมั่นว่าจะไม่มีวันหมดยุคทองอย่างแน่นอน ประเด็นที่จังหวัดชลบุรีเป็นห่วงไม่ใช่เรื่องดีมานด์-ซัพพลายตลาดบ้านจัดสรร แต่กลับกลายเป็นเรื่องสาธารณูปโภคพื้นฐาน โดยเฉพาะปัญหา "น้ำ" ทั้งน้ำกินน้ำใช้
ดีกรีความเป็นห่วงสูงถึงขนาดเป็นวาระแห่งจังหวัด โดยเร็วๆ นี้จะออกมาตรการบังคับให้ผู้ประกอบการที่ขออนุญาตจัดสรรจะต้องมีระบบเก็บน้ำสำรองทุกโครงการ หากโครงการใดไม่มีระบบดังกล่าวหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะไม่ออกไปอนุญาตก่อสร้างให้โดยเด็ดขาด
"ผมจะพยายามผลักดันให้เรื่องนี้เกิดขึ้นให้เร็วที่สุด อย่างน้อยภายใน 3 เดือนต้องได้เห็นเป็นรูปธรรม"
ทั้งนี้ จากการสำรวจโครงการอสังหาฯ เฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยองทั้งหมดอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบัน ประมวลรวมเข้ากับการสำรวจรอบล่าสุดเมื่อช่วงต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2550 ของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่า มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากกว่า 315 โครงการ จำนวนยูนิตรวม 40,466 ยูนิต มูลค่ารวม 108,123 ล้านบาท ถือว่ามีขนาดใหญ่สุดรองจากกรุงเทพฯและปริมณฑล
ในจำนวนนี้ 60% หรือ 24,144 หน่วย มีผู้ซื้อไปแล้ว และเหลือขายในตลาดอีก 16,322 ยูนิต
"พัทยา-บางละมุง" ทำเลสุดร้อนแรง
"ดร.โสภณ พรโชคชัย" ประธานกรรมการบริหาร ของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทฯ ประเมินตัวเลขว่า ตลาดอสังหาฯภาคตะวันออกที่มีขนาดใหญ่สุดคือจังหวัดชลบุรี มีจำนวนโครงการกว่า 252 โครงการ จำนวน 31,966 ยูนิต รวมมูลค่ากว่า 94,584 ล้านบาท ในจำนวนนี้ เป็นยอดขายไปแล้ว 59% หรือ 18,913 ยูนิต เหลือขาย 13,053 ยูนิต หรือ 41%
เมื่อลงลึกรายทำเลพบว่า พื้นที่บริเวณ "พัทยา-บางละมุง" มีจำนวนโครงการเปิดใหม่กระจุกตัวมากที่สุดถึง 110 โครงการ 13,707 ยูนิต มูลค่ารวม 64,949 ล้านบาท เป็นโครงการพัฒนาที่ดินที่มีเจ้าของทั้งคนไทยและต่างชาติ
ระดับราคาที่ขายดีในขณะนี้ ตลาดหลักในพื้นที่คือบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท/ยูนิต จะเห็นได้ว่า "ไม่แตกต่าง" กับตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองกรุงแม้แต่น้อย
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า กระแสซิตี้คอนโดมิเนียม หรือคอนโดฯ กลางใจเมืองได้ลามมาถึงพื้นที่ โดยที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีการขยายตัวมากสุดถึง 56% ของทั้งหมด จำนวน 7,688 ยูนิต มูลค่าลงทุน 4 หมื่นล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนนำคือ "พื้นที่" เนื่องจากเป็นเขตชายทะเล ทำเลแบบนี้แหละ "โดนใจ" ลูกค้าต่างชาติเพราะชอบอะไรที่เป็น beachfront อยู่แล้ว
อสังหาฯที่มีสถิติขยายตัวรองลงมาคือบ้าน เดี่ยว มีสัดส่วน 35% ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด รวมไปถึงอาคารพาณิชย์เติบโตน้อยมาก รวมๆ กันมีประมาณ 10% ขณะที่การสำรวจด้านราคาขายพบว่า มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 5-8%
จากตัวเลขที่ได้ทำให้คาดการณ์แบบ "ฟันธง" ได้ว่า แนวโน้มตลาดคอนโดฯในพัทยาน่าจะมีอนาคตที่ดี และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น...!
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 15-02-2550
|
|
|
|
|
