|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ลดาวัลย์ ธนะธนิต จับชีพจรอสังหาฯ "ไม่มีทางเกิดโอเวอร์ซัพพลาย" |
|
เอ่ยถึงคนเก่งในทำเนียบวงการสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย "ลดาวัลย์ ธนะธนิต" อดีต รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) เป็นอีกหนึ่งในคนที่มีชื่อติดอยู่ในอันดับต้นๆ เพราะมีประสบการณ์ด้าน สินเชื่อยาวนานกว่า 36 ปี ด้วยบุคลิกจริงจัง กล้าคิด กล้าพูด กล้าทำ ทำให้เธอคนนี้เป็นที่ยอมรับในวงการอสังหาริมทรัพย์และแวดวง การเงิน
แม้จะลงจากเก้าอี้รองเอ็มดีแบงก์ใหญ่ไปตั้งแต่ช่วงต้นปี 2549 ที่ผ่านมา แต่ด้วยประสบการณ์และความรู้ที่ยังสามารถสร้างประโยชน์เพื่อสังคมและประเทศชาติได้อีกมากมาย เธอจึงไม่ปฏิเสธเมื่อถูกทาบทามให้เข้าไปนั่งในบอร์ดบริหารหลายๆ องค์กร อาทิ เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย, คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (คคบ.), คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง, คณะกรรมการร่างกฎหมายจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือเอสโคร แอ็กเคานต์, คณะกรรมการจัดรูปที่ดิน คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร เป็นต้น
และนี่คือแง่คิดมุมมองเกี่ยวกับวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยและวงการเงินของหญิงแกร่งอีกคนหนึ่ง ที่เรียกได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างสูงในชีวิต และหน้าที่การงาน
- อะไรคือคีย์ซักเซสในการทำงาน
ความสำเร็จในชีวิตทำงานกับธนาคารกรุงเทพกว่า 36 ปี พี่ใช้หลัก 5 ข้อ คือ 1.ต้องคิดว่าเงินในแบงก์เป็นเงินของประชาชน จะต้องแมเนจให้ดีที่สุด นำไปปล่อยสินเชื่อแล้วให้แบงก์ได้รับผลตอบแทนกลับมาในอัตราที่เหมาะสม และเป็นธรรม หรือพูดง่ายๆ ปล่อย 1 บาท เอากลับมา 1 บาท บวกดอกเบี้ยครบถ้วน
2.ต้องให้หัวใจในการทำงาน ต้องคิดว่ากิจการของลูกค้าของแบงก์เป็นกิจการของตัวเอง และทำให้เกิดผลประโยชน์ร่วม 3.ต้องซื่อสัตย์ต่อตัวเอง ลูกค้า และที่ทำงาน 4.ต้องเป็น decision maker ไม่ใช่ผู้รับคำสั่ง แต่ต้องเป็นตัวของตัวเอง ต้องพร้อมที่จะ defense แทนลูกค้า แต่ไม่ใช่ ตามลูกค้ามากเกินไป สาเหตุที่ปล่อยสินเชื่อแล้วเป็นหนี้เสีย (เอ็นพีแอล) เพราะตามลูกค้ามากไป ลูกค้าบอกอะไรเชื่อหมด และ 5.ต้องรู้จักเรื่องที่ตัวเองจะทำเป็นอย่างดี รู้ลึก คือต้องเป็นโปรเฟสชั่นนอลในวิชาชีพ ไม่ยอมให้ใครมาติดสินบนได้ พี่กล้าพูดได้ว่าพี่คลีน ณ วันนี้พี่ออกมาอย่างสง่างาม ไม่เคยทำให้แบงก์เสียหายสักสตางค์
- ประสบการณ์ที่จดจำไม่มีวันลืม
ที่จำได้ไม่ลืมคือช่วงปี 2545-2546 ที่แบงก์ดัมพ์ดอกเบี้ยเงินกู้มากเกินไป จนทำให้เกิดดอกเบี้ย 0% ซึ่งมองว่าอันตราย เพราะคนไปซื้อบ้านเกินกำลังตัวเองกันหมด ซื้อบ้าน 1 ล้านบาท ผ่อนแค่ 3 พันกว่าบาท ต่อมาหลังหมด fixed term loan ก็เห็นสัญญาณแล้วว่าแบงก์เริ่มเกิด overtrade เพราะพวกกู้ไปเมื่อ 3-4 ปีก่อน พอปรับดอกเบี้ยขึ้นเริ่มผ่อนค่างวดไม่ไหว
- ตอนนั้นตั้งรับอย่างไร
ให้นโยบายไปว่า ให้รีบติดต่อลูกค้าทุกรายที่กู้สินเชื่อบัวหลวง แล้วเจรจาว่าถึงเทอมที่คุณจะต้องชำระในอัตราที่สูงขึ้น ถ้าผ่อนไม่ได้ จะผ่อนอัตราเก่าก่อนก็ได้ เราพร้อมขยายระยะเวลาให้ เพื่อ ไม่ให้เกิดหนี้เอ็นพีแอล ดึงพอร์ตมาดูเป็นรายๆ เลย แล้วหาทางช่วยเหลือเพื่อบริหารความเสี่ยงให้กับแบงก์
- หลักในการปล่อยสินเชื่อ
ใช้ความเป็น expertise ความเป็นโปรเฟสชั่นนอลในอาชีพพิจารณา ให้คำปรึกษาลูกค้า ใช้วิธีบริหารจัดการเพื่อให้ลูกค้าเข้าใจ เมื่อลูกค้ามาขอกู้ก็จะอธิบายให้รู้เลย เช่น ผังโครงการที่วางไว้ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ต้องแก้อะไรบ้าง หรือผังแบบที่คุณวางมันไม่เป็นแม็กเนตพอจะดึงดูดใจลูกค้าได้ หากต้องจ้างเอเยนซี่จะต้องทำอย่างไร ทำให้เขาต้องการที่จะเป็นลูกค้าเรา พอใจ และค่อนข้างเห็นด้วยกับสิ่งที่เราพยายามช่วยเหลือ
ที่สำคัญในฐานะแบงเกอร์คุณต้องมองพฤติกรรมของผู้บริโภคให้ทะลุ ต้องเจาะให้ลึก แล้วจะรู้และแม่นในเชิงโปรดักต์ ต้องบอกให้ได้ว่าสินค้าที่เสนอมาขายได้หรือไม่ได้ แต่แบงเกอร์ส่วนใหญ่กว่า 90% เกรงใจลูกค้า ไม่กล้าแย้ง แต่ต้องฟังลูกค้าด้วยว่าสิ่งที่เขาวิเคราะห์มาถูกต้องและมีความเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน
- ถูกมองว่าเข้มงวดเกินไป
(หัวเราะ)...ยอมรับค่ะว่าที่ผ่านมามีคนว่าเราเข้มมากในการปล่อยสินเชื่อ ทุกคนจะเรียกว่า "เจ้าแม่แบงก์" แต่ขอโทษที...เราแฮปปี้นะ เพราะอยากให้เข้าใจว่าตัวโพสต์ไฟแนนซ์เป็นหัวใจหลักในการทำอสังหาฯ ปัญหาคือสถาบันการเงินต้องระมัดระวังในการจัดหาแพ็กเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผู้ซื้อบ้านให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ ขณะที่ภาครัฐต้องสนับสนุนให้ประชาชนรู้จักออมเงิน ผู้ซื้อจะต้องดาวน์บ้านส่วนหนึ่งจนรู้กำลังซื้อของตนเอง แล้วเอาเงินออมมาผ่อน หรือเช่า นอกจากนี้เวลาแบงก์ทำแพ็กเกจก็อย่าแข่งกันจนทำให้ผู้ซื้อหลงผิด ซื้อเกินกำลังของตนเอง
- มองธุรกิจอสังหาฯในช่วงนี้อย่างไร
บอกได้เลยว่าวิกฤตอสังหาฯไม่มีทางกลับมา อันนี้ยืนยันได้ เพราะโปรดักต์ของตลาดตอนนี้ อยู่ที่ราคา 1-3 ล้านบาท มันขึ้นอยู่กับโลเกชั่น และโปรดักต์ อย่างซิตี้คอนโดมิเนียม ตอนนี้ทุกคนอะแวร์ ณ วันนี้ไม่มีทางจะเกิดโอเวอร์ซัพพลาย เพราะโครงการที่เกิดไปแล้วก่อนหน้านี้ ถ้าเช็กดีๆ จะเห็นว่ามันมีอยู่ไม่กี่ตึก แล้วจำนวนประชากรที่ต้องการจะซื้อก็ยังมี
ที่สำคัญมี 3 ซอร์ซที่ระวังตัวกันหมด คือ แบงก์ระวังการปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการเลือกโลเกชั่นที่จะเข้าไปพัฒนา สุดท้ายอัตราดอกเบี้ยยังไม่ลดลง ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ลดดอกเบี้ยลง ไม่ได้กดดันให้แบงก์อื่นต้องลดดอกเบี้ยตาม แต่เป็นเพราะดอกเบี้ย MRR ของ ธอส.สูงกว่าของธนาคารพาณิชย์อื่นในตลาด อยู่แล้ว ดังนั้นสำหรับพี่ขอยืนยันว่าดอกเบี้ยจะ ไม่ลดลงอีกจนถึงไตรมาสที่ 3 ขณะที่ไตรมาสแรกและสอง แบงก์จะยืนดอกเบี้ยเงินกู้ไว้ในระดับที่เป็นอยู่
ส่วนดอกเบี้ยเงินฝากจะลดครั้งนี้แล้วคง ไม่มีใครที่กล้าลดลงอีก เพราะถ้าลดอีกจะมี ปัญหา instrument ทางการเงิน เกี่ยวกับการ ฝากเงิน เพราะเวลาที่คิดอัตราดอกเบี้ยต้องคิดถึงตราสารการเงิน หุ้นกู้ ประกอบด้วย ปัจจุบัน เรตอยู่ในระดับ 5.1-5.7 แล้ว ถ้าดอกเบี้ยเงินฝากยังลดลงไปอีกแบงก์ก็จะไม่สามารถระดมเงินฝากเพิ่มได้
อีกเหตุผลหนึ่งที่ดอกเบี้ยเงินกู้จะไม่ลดลงอีก ก็เพราะสภาพคล่องในระบบมันกำลังจะเกิดปัญหาในไตรมาสที่ 3 ทำให้ดอกเบี้ยน่าจะขึ้น อันนี้ในความเห็นของพี่นะ
- สาเหตุมาจากอะไร
เพราะอินฟราสตรักเจอร์และเมกะโปรเจ็กต์ implement หมดแล้ว สิ่งที่คาดว่าจะเกิดขึ้นคือวัสดุก่อสร้างจะเริ่มขาดแคลน และจะเกิดต่อเนื่องไปอีก 3 ปีข้างหน้าด้วยซ้ำ เพราะรถไฟฟ้ากว่าจะทำ TOR ก็ประมาณเดือนมิถุนายน ถึงจะได้ข้อสรุปว่าจะทำเป็นเทิร์นคีย์หรือแบบไหน จากนั้น จะประมูลก็ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 3 เดือน
พอทุกอย่างลงตัว วัสดุจะขาดแคลน ค่าแรง จะเพิ่มขึ้น ธุรกิจก่อสร้างจะกระทบทันทีในไตรมาสที่ 3 ซึ่งจะเชื่อมโยงไปถึงการใช้เงินด้วย ทำให้เงินหายไปจากระบบ ดอกเบี้ยก็ต้องขึ้น ดังนั้นสถาบันการเงินต้องมีส่วนที่จะเป็น ผู้เชี่ยวชาญ (expertise) ในการให้ความรู้ เพราะหากแบงเกอร์ไม่สามารถพิจารณา วิเคราะห์ตลาดร่วมกับผู้ประกอบการได้จะเกิดปัญหา
และอย่ามุ่งเน้นปล่อยสินเชื่อเพื่อจะเป็น top 5 หรือ top 10 อย่างเดียว แต่ต้องให้การสนับสนุน ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กด้วย โดยเฉพาะผู้ประกอบการต่างจังหวัด เพราะในอนาคตสินเชื่อโครงการจะมีตามมามากไม่ว่าจะเป็น อุบลฯ, ศรีสะเกษ ที่กำลังบูมสุดขีด
- กำลังซื้อบ้านของผู้บริโภคในปัจจุบัน
ตอนนี้คนชะลอการตัดสินใจซื้อเท่านั้น แต่ตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัยไม่มีทางที่ตัวเลขบ้านจดทะเบียนใหม่จะ ต่ำกว่า 90,000 ยูนิต/ปี จากนี้ไปยืนตัวเลขนี้ ไว้ได้เลย เพราะเป็นตัวเลขที่รีเสิร์ชความต้องการของประชากรและระดับกำลังซื้อแล้ว โดย สัดส่วนมากสุดจะเป็นคอนโดฯ รองลงไปเป็นทาวน์เฮาส์
ที่ตามมาก็คือจากนี้ไปซิตี้คอนโดฯจะชะลอ การเกิดโครงการใหม่ และต้องติดตามว่าโครงการที่เปิดตัวมาก่อนหน้านี้ยอดขายเป็นอย่างไร บางส่วนมีการเก็งกำไรค่อนข้างเยอะ โดยเฉพาะกับโครงการที่เปิดตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็นต้นมา
ส่วนโครงการไฮเอนด์มีเก็งกำไรบ้าง แต่ยังน้อย โปรดักต์ที่จะโตจากนี้ไปอีก 3 ปี น่าจะเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท เพราะโลเกชั่น มันบีบ ส่วนต่างจังหวัดจะเป็น บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านแฝด ผู้ซื้อไม่นิยม เหตุผลเพราะภาวะเศรษฐกิจจะไม่หวือหวาไปมากกว่านี้อีกแล้ว
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 05-02-2550
|
|
|
|
|
