|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| คัมภีร์เจาะตลาด บ้าน-คอนโดฯ ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ |
|
โดย รุธ กาญจนะคูหะ ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาเตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
ตลอดปี 2549 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการผันผวนและเปลี่ยนแปลงของตลาดที่พักอาศัยในประเทศไทย เนื่องจาก มีตัวแปรที่ส่งผลกระทบหลายด้านหลักๆ ได้แก่
- การผันผวนทางการเมือง
- เหตุการความไม่สงบใน 3 จังหวัดภาคใต้
- วิกฤตการณ์ราคาน้ำมัน
- การปรับตัวสูงขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง
- กฎหมายและข้อบังคับเกี่ยวกับความสามารถในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
- ผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานคร
- การเปิดใช้งานของสนามบินสุวรรณภูมิ
- การขยายตัวของโครงข่ายขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT
ผลกระทบจากตัวแปรต่างๆ ดังกล่าวข้างต้นสามารถสรุปได้ดังนี้
1.ปัญหาความผันผวนทางการเมือง ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2549 จนกระทั่งมีการปฏิรูปการปกครองในเดือนกันยายน ส่งผลกระทบต่อตลาดที่พักอาศัยอย่างมาก เนื่องจากนักลงทุนตลอดจน ผู้บริโภคไม่มั่นใจในสถานการณ์ที่เกิดขึ้น นอกจากนี้การผลักดันแก้ไขกฎหมายและข้อบังคับเกี่ยวกับความสามารถในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ที่มีความเข้มงวดในเรื่องของโครงสร้างการเป็นเจ้าของมากขึ้น ทำให้ชาวต่างชาติที่ตั้งใจจะซื้ออสังหาฯในเมืองไทย ทั้งเพื่อการลงทุนหรือเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับอยู่อาศัยในช่วงฤดูหนาวหรือวัยหลังเกษียณชะลอการตัดสินใจซื้อ จนกว่าจะมีความชัดเจนทางการเมือง มีรัฐบาลใหม่ที่ได้รับการยอมรับและมั่นคง มีข้อสรุปในเรื่องโครงสร้างการเป็นเจ้าของที่ชาวต่างชาติยอมรับและเชื่อถือได้
ดังนั้น เราจึงคาดว่า การซื้อขายอสังหาริม ทรัพย์ของต่างชาติในปี 2550 จะค่อยๆ ดีขึ้น และกลับสู่ภาวะปกติ หลังจากความไม่แน่นอนต่างๆ ได้รับการคลี่คลายไปในทางที่ เหมาะสม
2.วิกฤตการณ์ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังใช้จ่ายเงินมากขึ้น อย่างไรก็ตาม น่าจะเป็นผลกระทบในระยะสั้น ส่วนระยะยาวผู้บริโภคจะปรับพฤติกรรมให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและการใช้จ่ายของตัวเอง โดยจะหันมาใช้บริการขนส่งมวลชนมากขึ้น
การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ทำให้โครงการต่างๆ ที่เกิดขึ้นตลอดแนวเส้นทางได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากขึ้น และมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว คาดว่าในปี 2550 จะยังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่โครงการที่จะประสบความสำเร็จจะต้องอยู่ในทำเลที่ได้เปรียบกว่าคู่แข่ง มีต้นทุนในการพัฒนาที่ต่ำกว่า หรือมีสินค้าที่มีคุณภาพดีกว่า เนื่องจากผู้บริโภคจะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น และมีความรอบคอบมากขึ้น
3.การประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) มีผลกระทบทำให้การพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดในย่านสุขุมวิท หรือในย่านธุรกิจที่อยู่ในซอยแคบมีความเป็นไปได้ยาก ประกอบกับราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้โครงสร้างราคาของโครงการที่ใช้ใบอนุญาตก่อสร้างเดิม และอยู่ในบริเวณดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้น และนักพัฒนาโครงการมีแนวโน้มที่จะปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาไปในพื้นที่ใหม่ ตามแนวการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน อาทิ บริเวณถนนลาดพร้าวช่วงต้น ถนนรัชดาภิเษก ถนนพหลโยธิน และถนนตากสิน
สำหรับหมู่บ้านจัดสรร ยังคงเป็นทำเลที่มีความต่อเนื่องของโครงข่ายถนนที่มีการขยายตัวในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา อาทิ ถนนตากสิน-เพชรเกษมส่วนต่อขยาย ถนนวงแหวนอุตสาหกรรม สะพานพระราม 5 ถนนสายวัดนครอินทร์ และเส้นทางต่อเนื่อง นอกจากนี้ถนนสายต่างๆ ที่เป็นเส้นทางมุ่งสู่สนามบินสุวรรณภูมิยังได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคเช่นกัน
4.ปัจจัยเรื่องความไม่สงบของ 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ยังมีผลกระทบต่อเนื่องพื้นที่ที่จะพัฒนาโครงการประเภทรีสอร์ตโฮม ทำให้นักพัฒนาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในแถบชายฝั่งตะวันออก เช่น พัทยา ระยอง ชะอำ และหัวหิน มากขึ้น โดยการซื้อโครงการประเภทเหล่านี้จะเป็นทั้งการซื้อเพื่อการลงทุน และการซื้อเพื่อการพักผ่อนส่วนตัวของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ แนวโน้มในปี 2550 น่าจะยังคงมีการขยายตัวไปพร้อมกับการแข่งขันที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน
ตลาดที่พักอาศัยที่น่าจับตามองคือ ตลาดอาคารชุด ซึ่งจากผลการสำรวจตลาดในปลายปีที่ผ่านมาโดยทีมวิจัยของไนท์แฟรงค์ฯ พบว่ามีจำนวนห้องชุดเพิ่มขึ้นถึง 52,776 ยูนิต ในปี 2549 โดยส่วนใหญ่จะเปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2549 ลักษณะห้องชุดที่ได้รับความนิยมสูงสุดคือ ห้องชุดระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นที่นิยมมากในแถบถนนราชเทวี, พหลโยธิน, เพชรบุรี, ลาดพร้าว และรัชดาภิเษก โดยมีอาคารชุดเปิดตัวใหม่บริเวณนี้ถึงร้อยละ 6.75 ของอาคารชุดใหม่ทั้งหมด
นอกจากนี้พบว่าตั้งแต่ปี 2546-2549 ราคาของห้องชุดมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอด เนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น โดยระดับราคาเฉลี่ยของอาคารชุดในปี 2549 อยู่ที่ราคาตารางเมตรละ 69,675 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2548 ที่ราคาตารางเมตรละ 65,482 บาท หรือเพิ่มขึ้น 6.4% แต่อาคารชุดเกรด A มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ราคาตารางเมตรละ 96,682 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2548 ประมาณ 17.2% และอาคารชุดเกรด B มีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 66,276 บาท เพิ่มขึ้น 9.6% จากปี 2548
จากผลการสำรวจตลาดของบริษัทไนท์แฟรงค์ฯ พบว่าในปี 2549 อัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 70% ซึ่งต่ำกว่าปี 2548 ที่อัตรา 81% สรุปได้ว่าในปี 2550 ยังมีความเป็นไปได้มากสำหรับการลงทุนในโครงการที่อยู่ในทำเลที่มีการคมนาคมสะดวก ทั้งโดยทางรถยนต์และระบบขนส่งมวลชน
นักพัฒนาโครงการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการศึกษาให้เข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงสภาพการแข่งขัน ปริมาณอุปสงค์ อุปทาน ของตลาดในแต่ละทำเล และแต่ละประเภทโครงการ ทั้งยังคงต้องพยายามพัฒนารูปแบบของสินค้าให้มีความแตกต่าง และโดดเด่น ในแง่ของอรรถประโยชน์ใช้สอย รูปแบบ วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภคยุคใหม่
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 01-02-2550
|
|
|
|
|
