|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ผ่าแผนคุมเข้มแก้ปม "นอมินี" สกัดต่างชาติถือครองที่ดินผิด กม. |
|
ร่างแก้ไขพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจต่างด้าว (ฉบับที่...) พ.ศ. ... ที่กระทรวงพาณิชย์กำลังผลักดันประกาศบังคับใช้ และผ่านการพิจารณาจากคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2550 ที่ผ่านมา ก่อให้เกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์ตามมาในวงกว้าง ทั้งในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน และนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพราะเกรงว่าหากกฎหมายใหม่คุมเข้มการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว จะส่งผลกระทบต่อการลงทุนของชาวต่างชาติ
ขณะที่การผลักดันกฎหมายฉบับดังกล่าวมีเป้าหมายหลักในการแก้ไขปัญหา ที่ทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนโดยให้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นหรือถือครองที่ดินแทน (นอมินี) และบางส่วนยังแฝงตัวเข้ามาลงทุนอสังหาฯเพื่อฟอกเงิน ซึ่งเวลานี้หน่วยงานทางด้านความมั่นคงรวมทั้งกรมสืบสวนคดีพิเศษ (ดีเอสไอ) กำลังจับตามองอย่างใกล้ชิด
หากร่างแก้ไข พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจต่างด้าวที่แก้ไขใหม่มีผลใช้บังคับ และคุมเข้มการประกอบธุรกิจของนักลงทุนต่างชาติ ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯจะได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง การถือครองที่ดินจะมีปัญหาหรือไม่ กรมที่ดินได้สรุปสาระสำคัญเกี่ยวกับปัญหาการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวไว้ชัดเจน และใช้เป็นแนวทางปฏิบัติของสำนักงานที่ดินทั่วประเทศดังนี้
ปัญหาการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว
1.สาเหตุที่มีการหลีกเลี่ยงกฎหมาย
1.1 เดิมคนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้โดยอาศัยบทสนธิสัญญาตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ประเทศไทยได้บอกเลิกสนธิสัญญากับประเทศต่างๆ แล้วตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2514
1.2 ปัจจุบันคนต่างด้าวจึงรับโอนที่ดินได้ 3 กรณี คือ
1.2.1 รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
1.2.2 ซื้อที่ดิน 1 ไร่ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย โดยนำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
1.2.3 รับโอนที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 เป็นต้น
เนื่องจากคนต่างด้าวมีสิทธิรับโอนที่ดินได้เพียง 3 กรณีดังกล่าว คนต่างด้าวจึงหลีกเลี่ยงกฎหมาย โดยให้คนไทยถือที่ดินแทน หรือตั้งบริษัทเพื่อรับโอนที่ดินแทน
2.มาตรการป้องกัน (ก่อนการได้มาซึ่งที่ดิน)
เพื่อเป็นการป้องกันมิให้มีการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ถือที่ดินแทนคนต่างด้าว กระทรวงมหาดไทย และกรมที่ดิน ได้วางทางปฏิบัติไว้ดังนี้
2.1 กรณีคนต่างด้าวให้คนไทยถือที่ดินแทน
2.1.1 ก่อนจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนในเรื่องการหลีกเลี่ยงกฎหมาย เช่น การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ.2497) ออกตามความใน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ข้อ 2 (2)
2.1.2 ถ้ากรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นจะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี (ตามมาตรา 74 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน)
2.1.3 สำหรับกรณีคนไทยที่มีคู่สมรส (ทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย) เป็นคนต่างด้าว ขอได้มาซึ่งที่ดิน กระทรวงมหาดไทยและกรมที่ดินวางทางปฏิบัติไว้ว่า ต้องให้คนต่างด้าวและคนไทยให้ถ้อยคำรับรองว่า เงินที่คนไทยนำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยมิใช่สินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันแต่อย่างใด (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0515/ว 39288 ลงวันที่ 22 ธันวาคม 2548)
2.2 กรณีคนต่างด้าวตั้งบริษัทเพื่อรับโอนที่ดินแทน
เนื่องจากมีปัญหาเกี่ยวกับการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว ในลักษณะตั้งบริษัทเพื่อรับโอนที่ดินเป็นจำนวนมาก ปัจจุบันกระทรวงมหาดไทยและกรมที่ดินจึงได้วางทางปฏิบัติให้มีการสอบสวนเพิ่มเติม ดังนี้
2.2.1 กระทรวงมหาดไทยได้มีหนังสือ ด่วนที่สุด ที่ มท 0515/ว 1562 ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2549 และด่วนที่สุด ที่ มท 0515/ว 2430 ลงวันที่ 21 กรกฎาคม 2549 วางแนวทางปฏิบัติไว้โดยมีสาระสำคัญว่า การขอให้มาซึ่งที่ดินของบริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว (ยกเว้นบริษัทมหาชนจำกัด)
หรือนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น ตามมาตรา 27 แห่ง พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520, ตามมาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2522 หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์ ธนาคารที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ (บริษัทเงินทุน บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ บริษัทประกันชีวิต และบริษัทประกันวินาศภัย) และมีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจอสังหาฯ (เช่น ซื้อขาย ให้เช่า ประกอบกิจการโรงแรม สร้างบ้านพักตากอากาศ)
โดยนิติบุคคลนั้นมีคนต่างด้าวถือหุ้น หรือเป็นกรรมการ หรือมีเหตุอันควรเชื่อได้ว่าให้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนให้ปรากฏข้อเท็จจริงชัดเจนว่า ผู้ถือหุ้นที่มีสัญชาติไทย (ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล) เป็นผู้ถือหุ้นที่แท้จริงมิได้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว โดยมีวิธีการสอบสวน ดังนี้
1)สอบสวนรายได้ของผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย (ทั้งกรณีของผู้ถือหุ้นที่เป็นบุคคลสัญชาติไทย และนิติบุคคลสัญชาติไทย ยกเว้น บริษัทมหาชนจำกัด หรือนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น ตามมาตรา 27 แห่ง พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520, ตามมาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2522 หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์ ธนาคารที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ บริษัทเงินทุน บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ บริษัทประกันชีวิต และบริษัทประกันวินาศภัย) โดยสอบสวนว่ามีอาชีพใด รายได้เดือนละเท่าไร โดยต้องแสดงหลักฐานประกอบ
2)สอบสวนว่าเงินที่ซื้อหุ้นมีที่มาอย่างไร (ทั้งกรณีของผู้ถือหุ้นที่เป็นบุคคลสัญชาติไทยและนิติบุคคลสัญชาติไทย ยกเว้นบริษัทมหาชน จำกัด หรือนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่นๆ) เช่น เงินเก็บสะสม ขายที่ดิน รับมรดก กู้ยืมมา โดยให้แสดงหลักฐาน เช่น บัญชีเงินฝาก สัญญาซื้อขาย หลักฐานการรับมรดก หรือสัญญากู้ยืม
3)กรณีนิติบุคคลซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนโดยไม่มีการจดทะเบียนจำนองที่ดิน ให้นิติบุคคลนั้นแสดงหลักฐานที่มาของเงินที่นำมาซื้อที่ดิน
2.2.2 เนื่องจากมีนิติบุคคลบางรายหลีกเลี่ยงกฎหมาย โดยรับโอนที่ดินไปในขณะที่ไม่เป็นนิติบุคคลต่างด้าว ต่อมาภายหลังได้เพิ่มทุนจนกลายเป็นนิติบุคคลต่างด้าว กรมที่ดินจึงได้วางทางปฏิบัติตามหนังสือ ที่ มท 0515/ว ลงวันที่ 26 เมษายน 2549 ว่า ภายในเดือนมิถุนายนของทุกปี ให้สำนักงานที่ดิน กทม. และสำนักงานที่ดินจังหวัด ส่งรายชื่อนิติบุคคลที่มีคนต่างด้าวถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ (ยกเว้นนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น) ให้สำนักบริการข้อมูลธุรกิจ หรือสำนักพัฒนาธุรกิจการค้าจังหวัดตรวจสอบว่า นิติบุคคลดังกล่าวมีคนต่างด้าวเพิ่มทุนจนกลายเป็นนิติบุคคลต่างด้าวหรือไม่ ซึ่งหากตรวจสอบแล้วพบว่านิติบุคคลใดกลายเป็นนิติบุคคลต่างด้าว นิติบุคคลนั้นจะต้องถูกบังคับให้จำหน่ายที่ดินในส่วนที่เกินสิทธิที่กำหนดไว้ตามมาตรา 87 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น ที่ประกอบพาณิชยกรรมถือครองได้ 1 ไร่
ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงในภายหลังว่ามีการถือที่ดินแทนคนต่างด้าว จะมีการดำเนินการบังคับจำหน่ายที่ดินและลงโทษผู้กระทำความผิด ดังนี้
3.1 มาตรการเกี่ยวกับที่ดินโดยการบังคับให้จำหน่ายที่ดินตามขั้นตอนของกฎหมาย
ตามมาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กำหนดหลักเกณฑ์ว่าเมื่อปรากฏว่าผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าว หรือคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น
โดยการจำหน่ายที่ดินนั้น เพื่อความรวดเร็วในการบังคับและดำเนินการ อธิบดีกรมที่ดินจึงได้มอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดแล้วในกรณีที่ดินตั้งอยู่ที่จังหวัดอื่น ซึ่งขั้นตอนการดำเนินการจำหน่ายที่ดิน กรมที่ดินได้วางทางปฏิบัติไว้แล้วตามคู่มือการดำเนินการจำหน่ายที่ดินของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0515/ว 04705 ลงวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2548)
3.2 มาตรการเกี่ยวกับตัวบุคคลโดยมีความผิดอาญาและถูกลงโทษตามกฎหมาย
กรณีมีการขอจดทะเบียนโดยมีพฤติการณ์ถือที่ดินแทนคนต่างด้าว จะมีความผิดทางอาญา ดังนี้
3.2.1 ความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ฐานแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกพันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
3.2.2 ความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยคนต่างด้าวมีความผิดตามมาตรา 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ฐานได้มาซึ่งที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาทหรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ สำหรับคนไทยมีความผิดตามมาตรา 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ฐานได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่ถือเป็นคนต่างด้าว ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาทหรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
มาตรการป้องกันทั้งมาตรการที่กฎหมายกำหนด และที่กระทรวงมหาดไทยและกรมที่ดินกำหนดเพิ่มเติม ตามข้อ 2 เพียงพอที่จะป้องกันและตรวจสอบการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้ สำหรับรายใดที่มีการรับโอนที่ดินไปแล้ว แต่เพิ่งมีการตรวจพบหรือมีการชี้เบาะแส เมื่อมีการสรุปข้อเท็จจริงเป็นที่ยุติได้ว่า เป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว กรมที่ดินจะดำเนินการบังคับให้จำหน่ายที่ดิน และถูกลงโทษตามกฎหมาย ตามข้อ 3
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 18-01-2550
|
|
|
|
|
