|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| จับตาฟองสบู่อสังหาฯสหรัฐ เตรียมรับมือก่อนกระทบชิ่งถึงไทย |
|
รายงาน
โดย พัลลภ กฤตยานวัช ผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
ข่าวความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกาในห้วงเวลานี้ดูเหมือนว่าจะได้รับความสนใจไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าเศรษฐกิจโดยรวมที่อยู่ในภาวะชะลอ เหตุการณ์ที่มหาอำนาจทางเศรษฐกิจกำลังเผชิญอยู่นี้จะคลี่คลายไปในทิศทางใด
หากวิเคราะห์เจาะลึกเศรษฐกิจสหรัฐเป็นรายเซ็กเตอร์ "อสังหาริมทรัพย์" ถือเป็นเซ็กเตอร์ต้นๆ ที่ได้รับการจับตามองเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นธุรกิจมีความ "เสี่ยง" สูงต่อการเกิดปัญหา "ฟองสบู่" และปฏิเสธไม่ได้ว่าธุรกิจอสังหาฯของไทยอาจได้รับผลพวงตามไปด้วย
"พัลลภ กฤตยานวัช" ผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วิเคราะห์ถึงแนวโน้มการเกิดปัญหาฟองสบู่ในสหรัฐอเมริกา ที่อาจจะกระทบถึงไทยไว้อย่างน่าสนใจ
ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ว่าภาวะฟองสบู่ที่อยู่อาศัยในสหรัฐมีโอกาสจะ "แตก" อย่างต่อเนื่อง แต่ก็ไม่เกิดขึ้นจริงเสียที จนหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้พัฒนา ที่อยู่อาศัย พากันตายใจแห่สร้างบ้านใหม่ และซื้อขายบ้านกันอย่างคึกคัก ทำให้ราคาบ้านปรับตัวขึ้นติดต่อกันนานหลายปี
ฟองสบู่อสังหาฯสหรัฐใกล้แตก
ปี 2549 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐ เริ่มปรากฏให้เห็นว่าภาวะ "ฟองสบู่" ที่เกิดขึ้นมานานหลายปีกำลังจะ "แตก" หรือเริ่ม "ฝ่อ" ลงอย่างชัดเจน ทำให้เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2549 "เบน เบอร์นันเก้" ผู้ว่าการธนาคารกลางสหรัฐ ในฐานะประธานกรรมการนโยบายการเงิน ได้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่เรียกว่า "federal funds rate" ไว้ที่ 5.25% เป็นครั้งแรก หลังมีการปรับขึ้นต่อเนื่องถึง 17 ครั้งติดต่อกัน นับแต่เดือนมิถุนายน 2547
การชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาวะซบเซา ของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐ จะกระทบเศรษฐกิจไทยหรือไม่อย่างไร ทำไมเราต้องสนใจเรื่องในสหรัฐด้วย ?
ประเด็นนี้ "พัลลภ" บอกว่า เป็นเพราะเศรษฐกิจของสหรัฐใหญ่โตที่สุดในโลก ภาวะการขยายตัวและการหดตัวสามารถส่งผ่านทางด้านการค้าขายสินค้าและบริการและภาคการเงิน จึงส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจทั่วโลกรวมทั้งไทย
พยากรณ์ 2 สมมติฐาน
คำพยากรณ์แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจไทยปี 2550 ที่คาดการณ์โดยศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจมหภาค ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) เมื่อเดือนกันยายน 2549 ระบุไว้ 2 กรณี ได้แก่
กรณีพื้นฐาน (base case) แม้ว่าเศรษฐกิจโลกจะชะลอตัวลง แต่ยังคงขยายตัวค่อนข้างดีที่ร้อยละ 4.0 ลดลงเล็กน้อยจากร้อยละ 4.9 ในปี 2549 เนื่องจากมีสมมติฐานว่าเศรษฐกิจสหรัฐแม้จะชะลอตัวลง แต่ยังคงขยายตัวได้ในระดับร้อยละ 2.7 จากสถานการณ์ที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างช้าๆ (soft landing)
และกรณีที่เศรษฐกิจทรุดตัวลงมากกว่าที่คาดไว้ (pessimistic casa) ในกรณีนี้สมมติฐานว่าเกิดการแตกของฟองสบู่ที่อยู่อาศัยของสหรัฐอย่างรุนแรง จะส่งผลให้เศรษฐกิจสหรัฐชะลอตัวลงมาก ขยายตัวเพียงร้อยละ 1 และส่งผลต่อเนื่องให้เศรษฐกิจหลักอื่นๆ ได้แก่สหภาพยุโรป ญี่ปุ่น และจีนชะลอตัวลง
ธนาคารกรุงเทพฯประเมินว่า กรณีพื้นฐานเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวในปี 2550 ประมาณร้อยละ 3-4 ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำสุดตั้งแต่ปี 2544 ส่วนในกรณีที่เศรษฐกิจทรุดตัวลงมากกว่าที่คาดไว้ เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวได้เพียงร้อยละ 2-3
อนึ่ง ตัวเลขจาก World Economic Outlook, September 2006 ของ IMF ที่เผยแพร่ล่าสุด ประมาณการขยายตัวของเศรษฐกิจโลกในปี 2549 และ 2550 เท่ากับร้อยละ 3.4 และ 2.9 ตามลำดับ
ตลาดที่อยู่อาศัย 90 ล้านล้านบาท
จะเห็นว่าทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย ที่มีแนวโน้มลดลงนั้น อิงอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของสหรัฐที่กำลังชะลอตัวลง และภาวะเศรษฐกิจของสหรัฐก็ขึ้นอยู่กับภาวะการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยภายในประเทศ
"ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐมีขนาดใหญ่โตและมีมูลค่าที่สูงมาก เมื่อพิจารณาจากยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง ในปี 2548 เพียงปีเดียว พบว่ามี 2.3 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ (หรือคิดเป็นเงินไทย 90 ล้านล้านบาท) สูงกว่ามูลค่า GDP ไทย (7.1 ล้านล้านบาท) ถึงประมาณ 13 เท่าตัว
นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยในสหรัฐถือเป็นทรัพย์สินที่สร้างความมั่งคั่งทางเศรษฐกิจของสหรัฐมาก โดยทั้งประเทศ ณ สิ้นปี 2548 มีทั้งสิ้น 124.5 ล้านหน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 19.8 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ (สูงกว่ามูลค่า GDP ของสหรัฐในปี 2548 ซึ่งมี 12.5 ล้านล้านสหรัฐ) หรือคิดเป็นเงินไทย 792 ล้านล้านบาท
"พัลลภ" มองว่า ประเด็นที่ต้องสนใจมากเป็นพิเศษคือ ภาวะการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐจะมีลักษณะการชะลอตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปที่ FED เรียกว่า "gradual cooling of the housing market" หรือที่ธนาคารกรุงเทพเรียกว่า "สาขาที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างช้าๆ (soft landing) หรือว่าเป็นการหดตัวอย่างฉับพลันและรุนแรง ที่เรียกว่า "hard landing" หรือที่นักวิจารณ์เศรษฐกิจมักเรียกกันว่า "ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตก" (housing bubble burst)
ตลาดหดตัวยอดขายบ้านชะลอ
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐในปี 2549 กำลังหดตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป หรือหดตัวอย่างฉับพลันและรุนแรงแบบ "ฟองสบู่แตก" ขอให้ ผู้อ่านประเมินจากข้อมูลเครื่องชี้วัดสำคัญล่าสุด ที่สรุปจากรายงานสถิติของกระทรวงที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองของสหรัฐ สมาคม National Association of Realtors และ National Association of Home Builders ดังนี้
- ยอดขายที่อยู่อาศัยในปี 2548 เพิ่มสูงขึ้นมากเป็นประวัติการณ์ ขายได้ประมาณ 8.4 ล้านหน่วย ในจำนวนนี้เป็นบ้านใหม่ 1.283 ล้านยูนิต และบ้านมือสอง 7.075 ล้านยูนิต มากกว่าบ้านใหม่เกือบ 6 เท่าตัว เกิดจากกำลังซื้อที่สูงขึ้นจากการจ้างงานและรายได้ที่มากขึ้น รวมทั้งความรู้สึกที่เชื่อว่าราคาบ้านอาจจะปรับตัวสูงขึ้นอีกในอนาคต และการแข่งขันปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินหลากหลายรูปแบบ โดยคิดอัตราดอกเบื้ยค่อนข้างต่ำมาก
ทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านและกู้เงินได้สะดวกขึ้น โดยในปี 2548 มีการปล่อยสินเชื่อสูงมากถึง 3.1 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ (120 ล้านล้านบาท) ทำให้มีปริมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบการเงินสูงถึง 8.7 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ
แต่ปี 2549 (ณ กันยายน) ยอดขายบ้านมือสองลดลงเหลือ 69.18 ล้านยูนิต หรือลดลง 14.2% เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันปีก่อน ขณะที่ยอดขายบ้านใหม่มี 1.075 ล้านยูนิต หรือลดลง 14.2% จากเดือนเดียวกัน
- การเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัย (housing starts) ปี 2549 (ณ กันยายน) มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย 1.772 ล้านยูนิต ลดลง 17.9% เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปี 2548 ที่มี 2.158 ล้านยูนิต ต่ำสุดในรอบกว่า 3 ปีที่ผ่านมา
แสดงว่าผู้ประกอบการในหลายรัฐได้ชะลอการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับความต้องการซื้อ ป้องกันไม่ให้มีอุปทานล้นเกินไป ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำลงด้วย - ปี 2548 ราคาขายที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในแทบทุกรัฐ ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยราคาที่อยู่อาศัยปานกลาง (median home price) สำหรับบ้านใหม่ราคาขายเพิ่มขึ้นจากปี 2547 ประมาณ 9.0% (จาก $221,000 ต่อยูนิต ในปี 2547 เป็น $240,900 ในปี 2548) ส่วนบ้านมือสองราคาสูงขึ้น 12.4% (จาก $195,400 ต่อยูนิตในปี 2547 เป็น $219,600 ในปี 2548) ส่วนปี 2549 (ณ กันยายน) ราคา ที่อยู่อาศัยปานกลาง (median price) ของบ้านใหม่อยู่ที่ $217,100 ต่อยูนิต ลดลง 9.7% จากช่วงเดียวกันของปี 2548 ที่ราคา $240,400 ต่อยูนิต
ในขณะที่ราคาบ้านมือสองปรับตัวลดลงเหลือ $220,000 ต่อยูนิต หรือลดลง 2.2% จากช่วงเดียวกันของปี 2548 ที่ราคาอยู่ในระดับ $225,000 ต่อยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรกในรอบ 14 ปี นับตั้งแต่ปี 2534 เป็นต้นมา และคาดว่ายังมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวลดลงต่อเนื่องถึงปี 2550
- จำนวนที่อยู่อาศัยที่ยังขายไม่ได้ในตลาด ที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายอยู่ในตลาดทั่วประเทศ มีจำนวนเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูงมากในรอบ 1-2 ปี โดย ณ สิ้นปี 2548 มี 3.361 ล้านยูนิต แต่ ณ กันยายน 2549 มีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 4.303 ล้านหน่วย แยกเป็นบ้านใหม่ 0.557 ล้านยูนิต และบ้านมือสอง 3.746 ล้านยูนิต
- ดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนลดน้อยลงอย่างชัดเจนในปี 2549 โดยดูจากดัชนีความสามารถ ในการซื้อที่อยู่อาศัย ที่จัดทำโดย National Association of Realtors ลดลงจาก 111.8 จุด ในปี 2548 เหลือ 108.1 จุด ณ เดือนมกราคม 2549 และ 107.1 จุด ณ กันยายน 2549 ทั้งนี้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และภาระ ค่าใช้จ่ายที่ปรับสูงขึ้นในปี 2549
จากสถิติสำคัญดังกล่าว จึงเห็นได้ชัดว่าตลาด ที่อยู่อาศัยโดยรวมของสหรัฐในปี 2549 ซบเซาลงกว่าปี 2548 ทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นยอดขายบ้านที่ลดลงจำนวนบ้านเริ่มก่อสร้างที่ลดลง ราคาขายที่เริ่มปรับตัวลดลง และความสามารถในการซื้อที่ลดลง
นอกจากนี้ยังปรากฏว่า ในตลาดยังมีที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือพร้อมขายอีกจำนวนมากเป็นประวัติการณ์ มากกว่า 4 ล้านหน่วย ทั้งในตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสอง แสดงว่าตลาดเริ่มลดความร้อนแรงลง (cooling process) จากภาวะร้อนแรงเกินไป (overheated) ในปี 2547-2548 หรืออีกนัยหนึ่งแสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มเข้าสู่ภาวะขาลง (downward momentum or downswing) ชัดเจนในปี 2549
แต่ความเป็นไปได้ที่จะเกิดการหดตัวรุนแรง ถึงขั้นเรียกว่า "ฟองสบู่แตก" ยังเป็นข้อถกเถียงกัน โดยที่ธนาคารกลางสหรัฐได้ออกมาให้ความเห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีภาวะที่ซบเซาลง แต่คงไม่เกิดภาวะฟองสบู่แตก ขณะที่นักวิเคราะห์และนักวิชาการบางส่วนเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้น
จับตาปี"50 soft landing-hard landing
แนวโน้มในปี 2550 หากมีปัจจัยลบมา กระทบเพิ่มเติม เช่น ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ลงกว่าที่คาดการณ์มาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปรับสูงขึ้น อีก หรือการกู้ซื้อบ้านยากขึ้น การจ้างงาน ที่ลดลงรวดเร็ว หรือเกิดความ ตื่นกลัวของผู้ซื้อ และผู้ขาย ถึงกับลดราคาขายลงมากผิดปกติ สถานการณ์การหดตัวของตลาด ที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะราคาที่อยู่อาศัยแทนที่จะเป็นลักษณะการชะลอตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ก็อาจเกิดภาวะหดตัวรุนแรง หรือดิ่งลึกลากยาวที่เรียกว่าฟองสบู่ที่อยู่อาศัย แตก (housing bubble burst) ก็เป็นได้ โดยเฉพาะในบางเมืองที่ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโต รวดเร็ว และราคาบ้านพุ่งสูงเกินไปในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
หากเป็นเช่นนั้น การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในรอบหลายปีที่ผ่านมา ที่เคยเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อการขยายการจ้างงาน การบริโภคและการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของสหรัฐ กลับชะลอลง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเนื่องไปถึงการชะลอการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศคู่ค้าสำคัญทั่วโลก รวมทั้งไทยด้วย
ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจึงควรติดตามและเฝ้าดูสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐ ว่าจะคลี่คลายลงแบบ soft landing หรือหดตัวรุนแรงแบบ hard landing ในช่วงปลายปี 2549 ต่อเนื่องถึงปี 2550 เพื่อเตรียมความพร้อมรองรับความเสี่ยงที่อาจจะกระทบถึงตลาดอสังหาฯ ในบ้านเรา
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 01-01-2550
|
|
|
|
|
