|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| วิเคราะห์ 5 ทำเลทอง รถไฟฟ้า-สุวรรณภูมิ-พระราม 3 เกาะกลุ่ม |
|
รายงาน
ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
ก่อนเริ่มต้นวิเคราะห์ทำเลทอง ซึ่งจะ ฟันธงต่อไปว่าคือพื้นที่ใด ขอเริ่มจากการย้อนประวัติศาสตร์การเปลี่ยนแปลง ของแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจากอดีตสู่ปัจจุบัน เพื่อนำไปสู่การคาดการณ์อนาคตที่แม่นยำ และมีเหตุผลในตัวเอง โดยย้อนอดีตไปทุกช่วง 10 ปี
เริ่มจากปี พ.ศ.2511-2520 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเปลี่ยนแปลงการปกครองสู่ระบอบประชาธิปไตย เรียกว่ายุค liberalization มีเหตุการณ์สำคัญทางประวัติศาสตร์การเมืองเกิดขึ้นถึง 2 ครั้ง ในวันที่ 14 ตุลาคม 2516 และ 6 ตุลาคม 2519 อันเป็นที่มาของระบอบประชาธิปไตย ก่อนก้าวเข้าสู่ระบอบทุนนิยมในปัจจุบัน และธุรกิจอสังหาฯแบบมืออาชีพถือกำเนิดขึ้น
ยุคถัดมาช่วงปี พ.ศ.2521-2530 จัดเป็นยุคทุนนิยม หรือ capitalization จะเห็นว่ามีการลงทุนใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมายในช่วงดังกล่าว
อีก 10 ปีต่อมา ในช่วงปี พ.ศ.2531-2540 โลกก้าวเข้าสู่โลกเทคโนโลยีไร้พรมแดน เริ่มจาก pager เข้าสู่ mobile phone และ internet ยุคนี้เรียกว่าเป็นยุค globalization คือโลกแคบลงอย่างเห็นได้ชัด ธุรกิจอสังหาฯขยายตัวอย่างรุนแรงจนเกิดสภาวะฟองสบู่ มีการปั่นราคาที่ดินกันมากมายในทุกพื้นที่ ไม่ว่ากรุงเทพมหานคร (กทม.) หรือต่างจังหวัด
ต่อมาคือยุคปัจจุบัน ระหว่างปี พ.ศ.2541-2550 ถือเป็นยุคสากลที่เรียกว่า internationalization เริ่มจากปัญหาต้มยำกุ้งในไทยจากสภาวะฟองสบู่แตก แล้วลามไปทั่วภูมิภาค เป็นเหตุให้มีแหล่งทุนต่างชาติไหลเข้ามายึดครองกิจการต่างๆ ของไทย ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงิน ธุรกิจค้าปลีก หรือแม้แต่ธุรกิจอสังหาฯ ธุรกิจสื่อสาร ต่างมีเงินทุนก้อนใหญ่จากต่างแดนเข้ามาถือครองหรือร่วมถือครอง
อีก 10 ปีข้างหน้า คือ พ.ศ.2551-2560 จะจัดให้เป็นยุคอะไร เรื่องนี้ รศ.มานพ พงศทัต จากคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มองว่ายุคต่อไปคือยุคของคนเมือง หรือยุค urbanization นั่นเอง โดยได้วิเคราะห์ว่าปัจจุบันคนชั้นกลางมีการศึกษาสูงขึ้น ส่วนมากจะจบปริญญาตรี จึงมีความรู้และมีโอกาสในหน้าที่การงานมากขึ้น พัฒนาการนี้เหมือนกับวิวัฒนาการที่เกิดขึ้นในยุโรป อเมริกา และเอเชียในประเทศที่พัฒนาแล้ว
เมื่อเป็นเช่นนี้ชนชั้นกลางจะมีรายได้ดีขึ้น ก็เริ่มคิดที่จะสร้างหลักปักฐาน แน่นอนว่าทำเลที่ซึ่งคนกลุ่มนี้จะอยู่อาศัยก็จะใกล้กับแหล่งงาน แหล่งการศึกษา ซึ่งก็คือเมืองใหญ่นั่นเอง อาจารย์มานพได้ยกตัวอย่างมหานคร 3 แห่ง ได้แก่ ลอนดอน นิวยอร์ก โตเกียว เทียบเคียงกับ กทม.ให้ฟัง และสรุปว่า พื้นที่ กทม.และปริมณฑล เชียงใหม่ ภูเก็ต หัวหิน คือบริเวณที่เรียกเป็นภาษาอังกฤษได้ว่า urban area นั่นเอง ทั้งยังคาดการณ์ว่าประชากรประมาณ 15% หรือคิดเป็น 10 ล้านคน จะอพยพเข้ามาตั้งรกรากในพื้นที่เหล่านี้ในช่วง 10 ปีข้างหน้าของยุค urbanization
ไม่แปลกเลยที่คนทั่วไปจะมีพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน ยิ่งน้ำมันแพงขึ้นเท่าไร คนก็จะยิ่งหลีกเลี่ยงการใช้รถ หากมีทางเลือกในด้านระบบขนส่งมวลชนที่ดีอย่างใน 3 เมืองใหญ่ทั้งลอนดอน นิวยอร์ก โตเกียว ก็จะมองเห็นทิศทางการเติบโตของ กทม.ในอนาคตได้โดยง่าย
จะขอเริ่มสรุปวิเคราะห์ทำเลทองที่อยู่อาศัย จากประสบการณ์ที่เคยบริหารเมืองในฐานะรองผู้ว่าราชการ กทม.ในยุคของ ดร.พิจิตต รัตตกุล ระหว่างปี พ.ศ.2539-2543 และในฐานะที่เป็นฝ่ายบริหารของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่รายหนึ่ง พิจารณาเป็นพื้นที่ๆ ไป โดยขอจัดแบ่งเป็น 5 อันดับทำเลทองดังต่อไปนี้
อันดับ 1 พท.ในระยะ 500 ม.จากแนวรถไฟฟ้า
พื้นที่ระยะ 500 เมตร จากแนวรถไฟฟ้า BTS และ รฟม. ระยะทาง 40 กิโลเมตรในปัจจุบัน ถือเป็นทำเลทองสำหรับผู้ครอบครองหรือผู้คิดจะครอบครอง เพราะถ้าเข้าไปใน google earth จะเห็นได้ว่าแทบไม่มีที่ดินแปลงใหญ่เหลืออยู่แล้ว เหมาะอย่างยิ่งกับการสร้างคอนโดฯให้คนรุ่นใหม่ใช้เป็นแหล่งพักอาศัย เพราะเย็นๆ หรือดึกๆ ก็ยังสามารถออกมาท่องราตรีตามรูปแบบการใช้ชีวิตของคนหนุ่มสาวได้ ในอนาคตที่ดินในพื้นที่ชั้นในจะมีการเปลี่ยนมือน้อยมาก และมีแนวโน้มที่จะให้เช่าระยะยาวแทนการซื้อขายเหมือนในต่างประเทศ เพราะเป็นพื้นที่ซึ่งหาค่ามิได้ในอนาคต
อันดับ 2 พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ
จุดนี้ถือเป็นแหล่งงานใหม่สำหรับคนเมือง และหากมองย้อนไปในอดีต เมืองสำคัญๆ จะเกิดจากศูนย์กลางการคมนาคมทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นท่าเรือ สถานีรถไฟฟ้า หรือเมืองสนามบิน ด้วยแนวคิดของการพัฒนาเมืองสนามบิน Aerotropolis ที่เกิดขึ้นทั่วโลกอย่างเช็ก แลป ก๊ก ในฮ่องกง อินชองในเกาหลี หรือ Pinnacle Michigan ในสหรัฐอเมริกา จึงเชื่อได้ว่าพื้นที่รอบๆ สนามบินสุวรรณภูมิจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 ปีข้างหน้า เหมือนกับพื้นที่รอบๆ สนามบินดอนเมืองนั่นเอง
อันดับ 3 พื้นที่ในแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า
ทั้งในส่วนของ BTS และ รฟม. การเจริญเติบโตของพื้นที่อันดับ 3 จะเกิดควบคู่กันไปกับการแล้วเสร็จของระบบขนส่งมวลชนดังกล่าว เริ่มจากส่วนต่อขยาย BTS จากสาทรไปเพชรเกษม ถือเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ใกล้ศูนย์ตากสิน ซึ่งหากมีการผลักดันศูนย์ตากสินให้เกิดขึ้นเป็นรูปธรรม จะทำให้มีการขยายตัวของการพัฒนาอสังหาฯในหลายกิจกรรมทีเดียว
ตามด้วยแนวเส้นทาง airport link สุวรรณภูมิ-มักกะสัน-พญาไท ทันทีที่แล้วเสร็จความเจริญก็จะตามมาเหมือนแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่ทำให้พื้นที่รัชดาภิเษกกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยและพื้นที่ธุรกิจใหม่ในปัจจุบัน หากรัฐบาลตัดสินใจเดินหน้าพัฒนาพื้นที่กว่า 300 ไร่ บริเวณสถานีมักกะสัน คนไทยก็จะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่
สำหรับเส้นทางที่เหลือที่พอเห็นอนาคตใน 5 ปีข้างหน้า ก็คงเป็นสายสีเขียว อ่อนนุช-สำโรงของ กทม. สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ สายสีแดง รังสิต-บางซื่อ ส่วนสายสีน้ำเงินที่ต้องลงใต้ดินข้ามไปฝั่งธนบุรี คงใช้เวลานานกว่าเส้นทางอื่นๆ
อันดับ 4 ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ
เพราะพื้นที่นี้จะเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ของเหล่าข้าราชการไทย ประกอบกับปัจจัย มีการเปิด super block บริเวณห้าแยกปากเกร็ด โดยการสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณแยกดังกล่าว และต่อถนนออกไปจนถึงแนวถนนราชพฤกษ์ ทำให้พื้นที่ใหม่ๆ ประเภท virgin land เกิดขึ้นอีกมาก บริเวณนี้จะกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ในอนาคต รองรับประชากรนับแสนในพื้นที่ศูนย์ราชการแห่งใหม่นั่นเอง
อันดับ 5 พื้นที่พระรามที่ 3
จุดนี้ต้องถือว่าเป็น water front แห่งใหญ่ที่สุดของกรุงเทพมหานคร สามารถเดินทางเข้าเมืองได้ในเวลาอันสั้น ประกอบกับมีการตัดถนนวงแหวนอุตสาหกรรมให้มีการเปิดพื้นที่กรุงเทพมหานครเข้าสู่ชายฝั่งทะเลตะวันออก ผ่านจังหวัดสมุทรปราการ และยังเป็นพื้นที่เชื่อมต่อเข้าสู่ภาคใต้ผ่านทางด่วนสะพานพระราม 9 เรียกได้ว่าเป็นปู่ต้งของเมืองไทย
และเป็นทำเลศักยภาพในอนาคต สำหรับจุดอ่อนที่มีอยู่บ้างคือพื้นที่ผืนใหญ่อยู่ในมือ landlord ผู้มั่งคั่งไม่กี่ราย จึงทำให้พื้นที่ผืนงามแห่งนี้เติบโตช้ากว่าที่ควรจะเป็น แต่ก็จะเห็นได้ว่าพื้นที่นี้ได้เริ่มมีผู้พัฒนาโครงการประเภทอาคารสูงเข้าสู่พื้นที่นี้มากขึ้นเป็นลำดับ
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 01-01-2550
|
|
|
|
|
