|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| คัมภีร์บุกตลาดบ้านปี"50 เจาะลึกพฤติกรรมลูกค้ายุคใหม่ |
|
สัปดาห์ที่ผ่านมา ไม่เฉพาะวงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ค่อนข้าง เป็นกังวลกับสถานการณ์ของตลาดหุ้นไทย ที่ร่วงระนาวกว่า 108 จุด ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการสกัดการเก็งกำไรค่าเงินบาทของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นปฏิเสธไม่ได้ว่าสร้างความกังวลให้กับดีเวลอปเปอร์บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯไม่น้อย โชคดีที่รัฐกลับลำยกเลิกมาตรการบางส่วนโดยเร็ว
สำหรับวงการอสังหาฯปี 2549 แม้จะมี "ข่าวร้าย" เข้ามาต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนอุตลุด พร้อมๆ กับพลิกกลยุทธ์เตรียมทั้งรุกและรับมือตลาดบ้านในปี 2550
นี่คือมุมมองและกลยุทธ์ที่จะได้เห็นปีหน้า จากเวทีสัมมนา "เจาะพฤติกรรมคนซื้อบ้าน บุกตลาดปี 2550 อย่างมั่นใจ" จัดขึ้นโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา
งานนี้ดีเวลอปเปอร์ "แบรนด์เนม" ศุภาลัย, พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ และ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ ให้ข้อคิดไว้น่าสนใจ และน่าจะทำให้เห็นถึงทิศทางของธุรกิจอสังหาฯปี 2550 ได้เป็นอย่างดี
ตลาดซิตี้ คอนโดฯ ยังโต
โดยรวมแล้วทุกราย "ฟันธง" ตรงกันว่า ความต้องการซื้อบ้าน (demand) ส่วนใหญ่ในปีหน้า ยังเทไปที่ "ซิตี้ คอนโดมิเนียม" เป็นหลัก ซึ่งสัดส่วนในสินค้าประเภทนี้จะขยับเพิ่มขึ้นเป็น 22% จากปีนี้มีตัวเลขอยู่ที่ระดับ 20% ของตลาดรวม หมายความว่า "บ้านเดี่ยว" และ "ทาวน์เฮาส์" จะถูกแย่งส่วนแบ่งตลาดไปบางส่วน
ขณะที่ตัวเลขที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในปี 2550 นั้น "กูรู" บอกว่า น่าจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2549 ที่คาดการณ์ว่าจะมีตัวเลขบ้านจดทะเบียนใหม่เพิ่มขึ้น 7.2 หมื่นยูนิต
แต่ "แบงเกอร์" อย่าง "ลดาวัลย์ ธนะธนิต" ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) กลับมองว่าปีหน้า "ทาวน์เฮาส์" จะเป็นสินค้าที่มาแรงที่สุด เห็นได้จากยอดขอสินเชื่อโครงการที่แซงหน้า "บ้านเดี่ยว" ไปแล้ว ส่วนยอดขอสินเชื่อพัฒนาคอนโดฯอยู่ในภาวะทรงตัว ซึ่งในปีหน้าซิตี้ คอนโดฯ จะล้นตลาดหรือไม่นั้น ต้องรอดูสถานการณ์ในช่วงนั้นอีกครั้ง
"ตอนนี้อสังหาฯในต่างจังหวัดบูมมาก โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคอีสาน เช่น อุบลฯ, อุดรฯ, ศรีสะเกษ ฯลฯ ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่เกษียณอายุราชการ และต้องย้ายออกจากบ้านพักของทางการ ซึ่งเป็นกลุ่ม real demand ที่แท้จริง"
ปัจจัยบวกเอื้อธุรกิจอสังหาฯ
"อธิป พีชานนท์" กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า ทิศทางอสังหาฯในปี 2550 ยังมีปัจจัยบวกที่สนับสนุนให้ธุรกิจนี้ยังเดินไปได้ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้น ราคาน้ำมันก็ไม่ผันผวน รวมถึงภาวะเงินเฟ้อที่ไม่สูงมากนัก
"ปัจจัยข้างต้นน่าจะทำให้ดอกเบี้ยลดลง ซึ่งจะส่งผลให้อสังหาฯดีตามไปด้วย แต่จะมากน้อยเท่าไร ตอบไม่ได้ เช่น หากดอกเบี้ยลด 1% ก็จะเป็นผลบวกต่อคนซื้อบ้าน เพราะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น 6% ทำให้คนซื้อบ้านได้หลังใหญ่ขึ้น ในแง่ผู้ประกอบการจะทำให้ต้นทุนทางการเงินลดลง"
นอกจากนี้การลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐที่กำลังเดินหน้าต่อ จะทำให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบ ซึ่งจะส่งผลให้เกิดกำลังซื้อในภาคประชาชนเข้ามามากขึ้น
"ผมว่าเป็นสัญญาณที่ดีนะ ปีหน้ากำลังซื้อบ้านน่าจะโอเค"
แนะทางรอดต้องเลิกเลียนแบบ
ด้านปัจจัยลบ "อธิป" บอกว่า หลักๆ คือ ปัญหาความไม่สงบในภาคใต้ เพราะทำให้นักลงทุนต่างชาติที่อยากเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเกิดความไม่มั่นใจ ปัจจัยความไม่ชัดเจนการเลือกตั้งใหม่ รวมทั้งนโยบายรัฐบาลที่อาจจะมีนโยบายใหม่ๆ ออกมา
สำหรับกฎหมายที่ยังค้างคาอยู่และไม่มีความคืบหน้า ก็มี พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ เป็นต้น ส่วนกฎหมายที่จะมีผลใช้บังคับ และจะกระทบธุรกิจอสังหาฯ คือ กฎหมายตรวจสอบอาคาร ซึ่งยังขาดความพร้อมและความเข้าใจที่ดีพอ
อีกปัญหาคือเรื่องการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อบ้าน ที่นับวันแบงก์ยิ่งเข้มงวดมากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อก็มีมากขึ้นด้วย หลังมี "เครดิตบูโร"
"การลงทุนในปีหน้าอย่าไปหวังว่าจะขยายตัวได้ดีกว่าปีนี้ แต่อาจจะใกล้เคียงกัน จะแตกต่างกันที่องค์ประกอบ เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ส่วนแบ่งตลาดอาจจะลดลง แต่คอนโดฯจะโตขึ้นอีกเป็นประมาณ 22% สาเหตุมาจากน้ำมันแพง"
กลยุทธ์อสังหาฯปีหน้า คืออย่าผลิตสินค้าเหมือนๆ กันหมด เพราะจะทำให้อัตราการขายช้าลง ต้องเป็นตัวของตัวเอง ศึกษาข้อมูลมากขึ้นในการลงทุน ส่วนปัญหา "โอเวอร์ซัพพลาย" โดยรวมยังไม่มี
"อธิป" ย้ำว่า อาจเป็นบางจุดบางทำเลเท่านั้นที่เกิดปัญหา และแบงก์ในฐานะผู้ให้กู้ควรเข้ามาเป็นผู้ช่วยผู้ประกอบการ โดยให้คำแนะนำเพื่อชะลอปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ที่หลายฝ่ายวิตกว่าจะเกิดขึ้นในปี 2550 นี้
เน้นสร้างบ้านตามกำลังซื้อ
เช่นเดียวกับ "เมธา จันทร์แจ่มจรัส" ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่มองว่า พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน การที่จะทำตลาดให้ประสบความสำเร็จจึงไม่ใช่เรื่องง่าย ที่สำคัญการมีเงินทุนอย่างเดียวไม่ใช่สูตรสำเร็จของธุรกิจนี้อีกต่อไป
กลยุทธ์ที่พลัสฯจะนำมาใช้ในการลงทุนปี 2550 มีเรื่องหลักๆ ที่จะพิจารณา คือ ขนาดครอบครัวที่เล็กลง หมายถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจะเพิ่มสูงขึ้น โดยต้องสร้างที่อยู่อาศัยให้พอเหมาะกับความต้องการและกำลังซื้อ
"ผู้ประกอบการต้องค้นหาให้เจอว่า ลูกค้ามีกำลังซื้อและจำนวนสมาชิกอยู่ที่เท่าไรในแต่ละทำเล ถ้าหาข้อมูลผู้ค้าได้ลึกเท่าไร ยิ่งทำให้ประสบความสำเร็จมากขึ้นเท่านั้น"
นอกจากนี้การออกแบบพื้นที่ใช้สอยจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ขณะราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นวัสดุก่อสร้าง ซึ่งจะทำให้ราคาขายไม่มีทางลดลง ดังนั้นการกำหนดราคาขายก็ต้องให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ
โครงการแมสทรานสิตจะทำให้ทำเลทองกระจายตามออกไป ไม่กระจุกตัวอยู่ในซีบีดีทำเลเดียว และจะทำให้แต่ละทำเลมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันด้วย
เช่นเดียวกับปัจจัยด้านการบริการ จะเข้ามามีบทบาทสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ตามความคาดหวังของลูกค้าที่มากขึ้น เพราะต้องการบริการหลังการขายที่ดีและสม่ำเสมอ โดยกลยุทธ์นี้จะเข้ามาเสริมให้ผู้ประกอบการสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งได้
ในส่วนของพลัสฯ ปีหน้าจะเปิดตัวโครงการใหม่ 4-5 โครงการ ทั้งคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ จะเน้นพื้นที่ใช้สอยให้กระชับมากขึ้น ลดขนาดพื้นที่ส่วนเกินที่ทำให้ราคาเพิ่มขึ้น
"ปัจจัยบวกปีหน้าจะมีมากกว่าปีนี้ ดูจากอัตราเงินเดือนที่ขึ้น 6% ดังนั้นพลัสฯจะโฟกัสไปที่ราคาขาย 2 ล้านบาทด้วย"
ส่วนเจ้าตลาดคอนโดฯ ราคาล้านต้นๆ อย่าง "โอภาส ศรีพยัคฆ์" กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ บอกว่า กลยุทธ์ในปีหน้าจะยังเน้น 2 เรื่อง คือ ผลิต คอนโดฯจับตลาดระดับกลาง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีศักยภาพ
พร้อมกับทิ้งท้ายอย่างมั่นใจว่า เทรนด์ตลาดที่น่าจับตามองยังเป็นคอนโดฯ ดังนั้นบริษัทจะ "โฟกัส" การลงทุนในตลาดนี้ต่อไป เพราะยังมีกำลังซื้ออยู่จำนวนมาก
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 28-12-2549
|
|
|
|
|
