|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| สมพร บุรินทราธิกุล เปิดสูตรลงทุน "พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์" |
|
กระแสความการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ (property fund) กำลังมาแรง โดยเฉพาะในหมู่นักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาวและมีความเสี่ยงต่ำ แม้ผลตอบแทนที่ได้รับอาจอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าการลงทุนในหุ้น แต่ก็คุ้มค่า และเป็นทางเลือกใหม่ในการลงทุน
"สมพร บุรินทราธิกุล" ผู้ช่วยกรรมการ ผู้จัดการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) อาศัยประสบการณ์ ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ และวงการสถาบันการเงิน ฉายภาพความเคลื่อนไหว และให้มุมมองเกี่ยวกับพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ อีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการลงทุนที่มีอนาคตสดใส
- มองพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ในบ้านเราอย่างไร
ยังเป็นเรื่องใหม่ คนคิดว่าเหมือนซื้อหุ้น ถ้าพูดกันตรงๆ การแตกหน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาฯ หมายถึงการแตกความเป็นเจ้าของ เวลากองทุนมาขายหน่วยลงทุนก็เหมือนกับกำลังไปซื้ออสังหาฯ แต่อยู่ในรูปของหน่วยย่อย มีเงิน 1 หมื่นบาท 5 หมื่นบ้านก็มีสิทธิเข้าไปซื้อ เนื้อแท้คืออสังหาฯ แต่พอเข้ามาสู่กระบวนการทางการเงินก็เพี้ยน คนจะมองแต่ผลตอบแทนเหมือนกับเล่นหุ้น
- ทำอย่างไรให้คนเข้าใจมากขึ้น
วิธีคิดง่ายๆ สมมติว่าคุณสนใจอพาร์ตเมนต์ แน่นอนการซื้อหน่วยลงทุนอพาร์ตเมนต์ ดีกว่าซื้อ อพาร์ตเมนต์เองที่จะมีภาระเยอะ ถ้าคิดในกรอบนี้จะรู้ว่า เราซื้ออสังหาฯ ไม่ได้ซื้อหุ้น ตรงนี้สำคัญมาก ถ้าไม่เข้าใจเวลาวิเคราะห์หรือทำความเข้าใจกับผลที่ตามมาในสิ่งที่เราลงทุนไป จะเข้าใจ ผิดหมด
- คนมองผลตอบแทนเหมือนกับหุ้นหรือ ตราสารหนี้
ก็ทำนองนั้นจะมองไปที่ผลตอบแทน ไปเทียบกับหุ้นและพันธบัตรรัฐบาล ว่ามันสูงกว่าเท่าไหร่ และเอาสูงๆไว้ก่อน แต่การลงทุนกองทุนรวมอสังหาฯ จะอยู่ตรงกลางระหว่างพันธบัตรรัฐบาลหรือตราสารหนี้กับหุ้น ตัวนี้จะเป็นความจริง ตลอดกาล
- ต้องเป็นการลงทุนระยะยาว
ใช่ครับ ไม่ใช่เก็งกำไร แต่คุณมีสิทธิ์คิดว่า อีก 5 ปีข้างหน้าจะมีกำไร ไม่ใช่ซื้อวันนี้ขายพรุ่งนี้ หรืออีก 3 วันข้างหน้า
- ต้องถือหน่วยลงทุนกี่ปีจึงถึงเวลาเหมาะสม จะขาย
แล้วแต่ทรัพย์สิน เมืองไทยยังสั้นเกินไปที่จะตอบ เพราะเพิ่งเกิดมาแค่ 3 ปี แต่กองทุนอสังหาฯ ต่างประเทศเค้าตั้งกฎไว้เลยว่าไม่เกิน 5-7 ปี ต้องขายทิ้ง คือซื้อมาเท่าไหร่ก็ขายออกไปให้มีกำไร ในระหว่าง 5-7 ปีก็มีผลตอบแทนต่อปีด้วย
- ทำไมต้อง 5-7 ปี
ฟังเหตุผลเค้าดีๆ นะครับ ผู้จัดการกองทุนไปเอาเงินเศรษฐีสถาบัน หรือเศรษฐีเอกชนธรรมดามาลงทุน เค้าบอกถ้าคุณแน่จริงต้องทำกำไรให้ผมเห็นภายใน 7 ปี อย่าลืมว่าถ้าฟันด์แมเนเจอร์คนเดียวกัน ถ้าทำเรื่องหุ้น ไปหาเจ้าของเงิน เค้าให้เซตปีต่อปีเลย เพราะหุ้นมันซื้อขายทุกวัน ปีหนึ่งมากไปด้วยซ้ำ แต่อสังหาฯ จะหวังปีต่อปีไม่ได้ ก็จะตั้งกรอบไว้ 5-7 ปี เลวร้ายที่สุดไม่เกิน 10 ปี เพราะไม่ใช่ซื้อขายกันง่าย
แต่ของเรามันพอภาพมันออกมา โอ้โหเข้าไป 10 บาท ยิ่งมีมาร์เก็ตเมกเกอร์เดี๋ยวมันต้อง 10.50 บาท เดี๋ยวต้อง 11 บาท 12 บาท ภายในเวลาไม่กี่เดือน ตลาดก็วิ่งๆ ตามแรงผลัก สักพักพอปล่อยมือมันก็นิ่ง ตอนนี้ก็นิ่งแล้ว
- สภาพคล่องในตลาดเป็นอย่างไรบ้าง
สภาพคล่องไม่มากหรอกพวกนี้ เพราะว่าฐานมันเล็ก
- การตั้งพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ในเมืองไทย
ในบ้านเราทุกวันนี้กองทุนส่วนใหญ่ตั้งโดยเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งไม่ใช่คอนเซ็ปต์ที่ถูกต้อง คอนเซ็ปต์ที่ถูกต้องคือมันจะต้องเป็นคนกลางคือ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือ บลจ. ไปเจรจาซื้อทรัพย์สิน แล้วมาระดมทุน
- ตั้งขึ้นเองแล้วซื้อทรัพย์สินตัวเอง
คำถามที่น่าสนใจมากไปกว่านั้นก็คือ เค้าตั้งทำไม ถ้าคุณเป็นบริษัทจดทะเบียนในบริษัทหลักทรัพย์อยู่แล้ว แล้วคุณเอาของของคุณมาตั้งกองทุนอสังหาฯ คุณหวังอะไร คุณหวังที่จะขายตัวนั้นออกมา เพื่อได้กำไรถูกมั้ยครับ กำไร ตัวนั้นอยู่ที่ไหน มันก็ไปโชว์ในบริษัทจดทะเบียน
- แสดงว่าได้ 2 ต่อ
อันนี้แน่นอน ชัดเจน แต่ถ้าเป็นบริษัทนอกตลาดจะไม่ได้ประโยชน์ตรงนั้น ได้กำไรก็จริง แต่เสียภาษีตรงๆ ทำอย่างนั้นก็ต้องการกำไร หนึ่งล่ะ สอง ต้องการปลดภาระเงินทุนที่จมอยู่ในทรัพย์สินเหล่านั้น จะได้เงินสดอีกก้อนไปพัฒนาอสังหาฯ ต่อ
- ตัดขายทรัพย์สินไปแล้ว มูลค่าหุ้นน่าจะลดลง
คุณกำลังบอกว่าตัวแอสเซตแบ็กอัพลดลง เค้าถึงมาขายเป็นสิทธิการเช่า แล้วก็มาบอกผู้ถือหน่วยว่าทรัพย์สินยังเป็นของเค้า แค่ปล่อยเช่าเฉยๆ 30 ปี แล้วราคาได้เท่ากับขายขาดน่ะ เพราะฉะนั้นมีแต่ได้ ผู้ถือหุ้นก็ได้ หนึ่งทรัพย์สินไม่ได้หายไป อีก 30 ปีก็กลับมาเหมือนเดิม สองขายได้ราคา เพราะฉะนั้นกำไรที่ได้จากการขายมันก็เข้ามา ราคาหุ้นก็เพิ่ม
- แต่ไม่ดีกับคนถือหน่วยลงทุนพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์
ก็ลองคิดเอาดู มันก็อาจจะเป็นไปได้ ตัวอย่างถ้าบริษัทหนึ่งของ 100 บาท เค้าขาย 200 บาท ที่ถือหน่วยลงทุนไว้ 1 ใน 3 ก็เอากำไรมาจ่ายเท่านั้นเอง มีกำไรเท่าตัวเข้าอยู่ในบริษัทจดทะเบียน ช่วงนั้นราคาก็ขึ้น เค้าถึงบอกว่าพอตั้งกองทุนก็ให้จับหุ้นไว้
- บลจ.ควรทำตัวให้เป็นกลาง
ก็มีคนพูดว่า บลจ.ต้องเล่นบทบาทเป็นคนกลางเสียที อย่าไปสมรู้ร่วมคิดกับเจ้าของ ทรัพย์สิน เค้าก็บอกว่าเวลาตั้งกองทุนก็เปิดเผย มีเอกสาร มีหนังสือชี้ชวน แต่อย่างที่ผมเรียนว่าไม่เหมือนการตั้งกองทุนอย่างกองทุนรวมหรือตราสารหนี้ ซึ่งถูกกฎเกณฑ์ล็อกเอาไว้เยอะ กว่าจะตั้งได้ แต่กองทุนรวมอสังหาฯ มีภาวะ ของการสมยอมอยู่เยอะ แม้จะมีกฎเกณฑ์ล็อกอยู่บ้าง
- 3 ปีที่ผ่านมาหลังมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาฯ
ยังใช้วิธีตั้งกองขึ้นมาเพื่อให้นักลงทุนลองผิดลองถูกมากกว่า ถ้าตั้งได้ก็โอเค ตั้งไม่ได้ก็ยุบไป มีช่องแล้วตั้งขึ้นมาใหม่ จริงๆ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ก็พยายามออกกฎออกเกณฑ์ขึ้นมา เพื่อดูแลนักลงทุนรายย่อย แต่เนื่องจากเค้าเป็นเลกูเรเตอร์เค้าก็ทำอะไรมากไม่ได้
จะเห็นว่าไม่ค่อยมีเรื่องการให้ความรู้เท่าไหร่ ตั้งกองทุนหนึ่งก็ว่ากันทีหนึ่ง พอตั้งขึ้นมาปุ๊บก็จะพูดกันอยู่ตัวเดียวว่าผลตอบแทนเท่าไหร่ คนฟัง ก็ไม่สามารถเปรียบเทียบได้ ก็จะไปเปรียบเทียบกับของอะไรที่มันมั่นคงมากๆ เช่น เงินฝาก พันธบัตรรัฐบาล จริงๆ แล้วควรเปรียบเทียบระหว่างทรัพย์สินเดียวกัน
- อยากลงทุนกองทุนรวมอสังหาฯต้องรู้อะไรบ้าง
ไม่ต้องรู้ลึกตลอด เอาพื้นๆ การลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาฯ ไม่ได้เป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนแทนหุ้น ตราสารหนี้ แต่เป็นการลงทุนเพื่อทดแทนการลงทุนโดยตรงในอสังหาฯ ถ้าเอาไปเทียบจะเพี้ยนไปใหญ่ เพราะนั่นเป็นการลงทุนในกระดาษ แต่อันนี้ลงทุนในแอสเสตจริง ไม่มี 100 บาท 20 บาทก็ซื้อได้ และไม่ได้ลงในกิจการ แต่หุ้น ตราสารหนี้เป็นการลงทุนในกิจการ
- ต้องทำตัวเป็นเจ้าของโครงการ
ใช่ต้องทำตัวเป็นเจ้าของโครงการ ไม่ใช่ดูหุ้น เราต้องดูทรัพย์สินนั้นๆ เป็นเกณฑ์ พิสูจน์ในตลาดอย่างอเมริกา ออสเตรเลีย พิสูจน์ในทางทฤษฎีการเงินมาแล้ว การผันแปรตามดัชดีตลาดหลักทรัพย์ฯต่ำมาก พูดง่ายๆ ราคาของหน่วยงานทุนนี้ไม่ขึ้นไม่ลงตามตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งนักลงทุนหลายคนชอบ บอกผมไม่ใช่นักเล่นหุ้น ผมชอบอย่างนี้ ผมจะถือยาวๆ
อยากลงทุนกองทุนที่เข้าซื้อเซอร์วิสอพาร์ต เมนต์ก็ต้องดูตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ หรืออย่างออฟฟิศ ก็ต้องดูว่าตลาดออฟฟิศ ทิศทางหรือแนวโน้มดีหรือไม่ดี มีความเสี่ยงตรงไหน ดูทำเลที่ตั้งโครงการ ศักยภาพในการทำตลาด
- พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ยังมีอนาคต
ช่วงนี้ 2-3 ปีนี้ เป็นห่วงว่านักลงทุนจะได้บทเรียนหลังจากลองผิดลองถูก ไปในทางลบหรือบวก บางคนอาจจะเข็ดหลาบกลุ่มหนึ่งที่ลงไปแล้วก็อาจจะเจอทั้งทางดีและทางไม่ดี ที่กลัวที่สุดก็คือว่ากลัวเค้าจะเข็ดหลาบ แล้วเวลาเราตั้งกองจริงๆ ขึ้นมาจะไม่กล้าซื้อ
คิดว่าในอีก 2-3 ปีข้างหน้ากองทุนรวมอสังหาฯ น่าจะเข็มข้นขึ้น คือต่างประเทศ จะเข้ามาเยอะ และอีก 5 ปีข้างหน้านี้ อสังหาฯ จะเป็นตลาดที่ไม่เหมือนกับสิ่งที่เราเคยเห็น ในรอบ 30 ปีแน่นอน จะมีการซื้อขายที่คึกคัก เป็นพิเศษ
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 25-12-2549
|
|
|
|
|
