|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| "ศุภาลัย" มองโลกแง่ดี ประทีป ตั้งมติธรรม ไขกลยุทธ์ "รุก-รับ" สู้โมเดลใหม่ |
|
คร่ำหวอดอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานนับหลายสิบปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายยุค แต่ ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยังคงความเก๋าและนิสัยคงเดิม
ทุกครั้งที่มีโอกาสนั่งคุยกันยาวๆ ประทีปไม่เคยแสดงอาการเบื่อหน่ายหรือรวบรัดตอบคำถาม
ทุกประโยคที่เขาตอบมักมี "รอยยิ้ม" และ "เสียงหัวเราะ" ปนอยู่ในเนื้อหา ทั้งๆ ที่บรรยากาศในปัจจุบันไม่เอื้อให้ผู้ประกอบการทำธุรกิจได้อย่างราบรื่นสักเท่าไร มีแต่ต้องแข่งขัน ขับเคี่ยว และช่วงชิงยอดขายกันแบบไม่กะพริบตา
อะไรคือหลักยึดและเป็น "กลยุทธ์เด็ด" ที่ทำให้ศุภาลัยเติบโตสวนกระแสและมีการพัฒนาก้าวทันคู่แข่งที่เป็น "โมเดลใหม่" ซีอีโอศุภาลัยได้เปิดใจให้สัมภาษณ์พิเศษกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ทุกแง่มุมอย่างน่าสนใจ
- คำถามแรกถ้าไม่ถามคงเชย...เรื่องปฏิรูปการเมือง
(หัวเราะ) เราก็รู้อยู่แล้วว่า วันหนึ่งต้องเป็นแบบนี้ สถานการณ์อึมครึมมาข้ามปี ทู่ซี้ไปก็ไร้ประโยชน์ ถามว่ากระทบมั้ย คงมีบ้างช่วงแรก แต่ทุกอย่างจะเข้าที่เข้าทางเอง ส่วนภาพลักษณ์ประเทศไทยในระยะยาวคณะปฏิรูปฯต้องรีบคืนอำนาจและจัดตั้งรัฐบาลใหม่โดยเร็ว ตรงนี้นักลงทุนต่างชาติจับตาดูอยู่
ในประเทศที่เป็นประชาธิปไตยประชาชนต้องทำไงรู้มั้ย อันดับแรกคือ ต้องทำใจ เพราะโดยหลัก 1 คนก็มี 1 เสียงเท่ากัน แต่ระดับรายได้กับการศึกษายังมีช่องว่างเยอะ ประชาธิปไตยในเมืองไทยจริงๆ ต้องรออีกนาน ไม่ต่ำกว่า 10 ปี
- เทียบการซื้อบ้านยุคก่อนกับยุคหลัง
พฤติกรรมการซื้อเปลี่ยนไปมากตามสภาพเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ปกติที่อยู่อาศัยจะมีอยู่ 4 ประเภท คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม แต่โดยทั่วไปบ้านแฝดได้รับความนิยมน้อยกว่าเพื่อน บ้านแฝดจึงเหมือนรถ 3 ล้อ คนจะซื้อรถก็จะตัดสินใจซื้อมอเตอร์ไซค์ไปเลย หรือไม่ก็ซื้อรถ 4 ล้อเป็นหลัก
ผมว่าแปลกนะ สมมติว่ามีเงินหลักแสนแทนที่จะซื้อ 3 ล้อใหม่คนไทยไม่เอา คนไทยชอบซื้อ 4 ล้อเก่าคือบ้านเดี่ยวมือสอง แต่ที่สุดแล้วคนเราก็อยากได้อยากมีบ้านเดี่ยวมือหนึ่งหรือรถ 4 ล้อใหม่นั่นเอง
- ค่านิยมหรือความชอบจุดนี้บอกอะไร
แน่นอนความชอบของผู้บริโภคบอกกับเราว่า คนไทยส่วนใหญ่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านเดี่ยว นี่จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ศุภาลัยไม่เคยทิ้งตลาดบ้านเดี่ยว ตลาดนี้ไม่เคยตาย ระหว่างกลางตรงนี้ถ้าเพิ่มเงินอีกนิดก็ได้บ้านเดี่ยวแล้ว เหตุผลจะเป็นเรื่องของภาพลักษณ์มากกว่าคืออยู่บ้านเดี่ยวดูดีกว่า
เหตุผลสุดท้ายเป็นเรื่องของกฎหมาย เช่น บ้านแฝดต้องพัฒนาอย่างน้อย 35 ตารางวา บ้านเดี่ยว 50 ตารางวา ต่างกันแค่ 15 ตารางวาเอง นิดเดียว ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ต้อง 16 ตารางวา ฉะนั้นราคาบ้านเดี่ยวและแฝดมันไม่ต่างอะไร ถ้าลูกค้าคิดเพิ่มเงินก็ได้บ้านเดี่ยวแล้ว มันคล้ายๆ 3 ล้อที่ใกล้เคียง 4 ล้อราคาไม่ต่างกันมาก
- คอนโดฯเทียบกับรถ 2 ล้อได้มั้ย
ต้องบอกอย่างนี้ครับ คอนโดฯเทียบเท่ารถเบนซ์ แต่เป็นเบนซ์ตั้งแต่รถเมล์ยันเบนซ์ 600 ซึ่งคอนโดฯเป็นสินค้าที่เสิร์ฟคนตั้งแต่มีรายได้น้อยไปจนถึงรายได้สูง คอนโดฯถูกสุด 4-5 แสนก็มี ระดับ 40-50 ล้านถึง 100 ล้านก็มี ฉะนั้นตลาดคอนโดฯครอบคลุมหมดทุกเซกเมนต์
แต่บ้านเดี่ยวต้องคนมีรายได้สูงเท่านั้น ปานกลางซื้อได้ในต่างจังหวัด ผู้มีรายได้ปานกลางจะซื้อทาวน์เฮาส์ ต่างจังหวัดยิ่งถูกเพราะกฎหมายจัดสรรที่ดินบังคับอยู่ ยิ่งในกรุงเทพฯข้อจำกัดมีเยอะมาก ราคาขายจึงค่อนข้างสูง
ขี้หมูขี้หมาทาวน์เฮาส์ตอนนี้ราคาขายไม่ต่ำกว่า 1 ล้านถ้าเป็นบ้านมาตรฐานจริงๆ ส่วนระดับ 6 แสนอย่างบ้านบีโอไอที่ส่งเสริมอยู่ เดี๋ยวนี้มีน้อย มีแต่ของเก่าที่ขออนุญาตไว้นานแล้ว ถ้าบ้านเดี่ยวใน กทม. ปริมณฑลราคาเฉลี่ย 2-3 ล้านบาทต้นๆ จะเยอะสุดในตลาด
- เห็นว่าบ้านในตลาดรวมขายอืด
มีบ้างที่ขายช้าลง ที่เคยขายเร็วสุดหลังฟองสบู่แตกก็ปี 2546 ทุกเจ้าโกยเละ คนซื้อก็แฮปปี้
หากมองอีกด้านจะเห็นว่าที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปเรื่อยๆ ตามสภาพสังคม ย้อนหลัง 3-5 ปีที่ผ่านมาเมืองไทยเปลี่ยนแปลงเร็วมาก ธุรกิจฟื้นตัวขึ้นมาก คนมีรายได้ดีขึ้น เงินเดือนโดยเฉลี่ยก็เพิ่ม แต่สภาพครอบครัวกลับเล็กลงคือคนมีลูกน้อยลง เมื่อก่อนมีลูกเฉลี่ย 3 คนต่อครอบครัว ปัจจุบันมี 1 คนต่อครอบครัว นี่คือสังคมที่เปลี่ยนไป
จากจุดนี้ "ศุภาลัย" เลยรีบปรับตัวหันมาทำคอนโดฯในเมืองขาย ปรากฏว่าขายดีมากๆ มียอดรับรู้รายได้ที่ดี
- สิ่งที่เปลี่ยนแปลงกลายเป็น "โอกาส"
(หัวเราะ) เรามันคนทำบ้านขาย คนก็คือสังคม สังคมจะไปทางไหนเราต้องวิเคราะห์ออก อย่างปัญหาบ้านทั่วไปที่หา "คนใช้" ยากขึ้น เราก็เริ่มคิดเพราะแปลนเดิมต้องมีห้องคนใช้ แต่ต่อไปเราต้องถามว่า จำเป็นมั้ย ?
แล้วลักษณะการทำครัวก็ไม่เหมือนเดิมอีกแล้ว หลายสิบปีก่อนโน้นคนไทยใช้เตาถ่านก็หันมาใช้เตาแก๊ส เมื่อสังคมเปลี่ยนตลาดคอนโดฯโตขึ้น "เตาไฟฟ้า"ก็เริ่มได้รับความนิยมเพราะปลอดภัย แม้จะแพงกว่าแต่อย่าลืมว่าสมัยนี้คนทำกินน้อยลง ร้านอาหารนอกบ้านจึงมาแรง
ที่เห็นๆ "สิ่งแวดล้อม" ก็เปลี่ยนไปในทิศทางที่ดีขึ้น ในเมืองมีรถไฟฟ้าใช้ สะดวกขึ้นมาก ผมว่าอีกไม่นานส่วนต่อขยายตากสิน-เพชรเกษม อ่อนนุช-สำโรง หมอชิต-สะพานใหม่ก็เสร็จ เพราะดีมานด์มันรออยู่ ใครเป็นรัฐบาลก็ต้องผลักดัน
สมัยน้ำมันถูกคนนิยมเลือกอยู่ชานเมืองไกลๆ แต่ปีนี้ราคาน้ำมันขึ้นเร็วมากก็มีผลต่อการเลือกที่อยู่อาศัย คนเริ่มยอมรับกับสภาพกรุงเทพฯแล้ว ผมมองแง่ดีนะ อากาศเสียน้อยลงเพราะ 3-5 ปีนี้เราใช้น้ำมันไร้สารตะกั่ว ควันพิษก็ลด กทม.ปลูกต้นไม้เยอะขึ้นก็ช่วยดูดควันพิษในตัว
อย่างสี่แยกประตูน้ำควันพิษลดลงแล้ว ดูจากปริมาณการวัดของทางการ สนามกอลฟ์ก็มีส่วนช่วย น้ำเสียก็ลดลงแล้ว วันก่อนผมไปเดินข้ามสะพานกรุงเทพเก่า ตอนเย็นๆ มีคนมาตกปลาเยอะมาก เป็นบรรยากาศที่ดูดีสบายใจ
ปัญหาน้ำมันเสียเริ่มจะหมดไปเช่นกัน รัฐเริ่มโปรโมตบ่อบำบัดน้ำเสียรวมของ กทม. โครงการใหญ่ต้องมีบ่อบำบัด โครงการบ้านคอนโดฯต้องมีบ่อดูดน้ำ สังเกตไหมว่าตอนนี้กรุงเทพฯน้ำท่วมลดลง เพราะ กทม.มีเขื่อนที่มีวิธีป้องกันน้ำท่วม ขณะที่สำนักงานสิ่งแวดล้อมก็มีกฎให้คนทำบ่อถ่วงน้ำ สิ่งแวดล้อมโดยรวมถือว่าโอเค
- ที่เล่ามาคือจุดเปลี่ยนของทำเล
ถูกต้อง คนอยากซื้อบ้านในเมืองมากขึ้น หนีรถติด หนีน้ำมันแพงนั่นเป็นเหตุผลเฉพาะหน้าซึ่งรับรู้กันทั่วไป แต่กลุ่มคนเหล่านี้เมื่อได้อาศัยแบบจริงๆ จังๆ เขาจะบอกต่อ ซึ่งเป็นปัจจัยลึกของการเลือกบ้านด้วย
ถ้าย้อนกลับไปบ้านสมัยนี้ดูดีมีคุณภาพมากกว่าแต่ก่อน ทั้งดีไซน์วัสดุ ทำเล ขณะที่ขนาดครอบ ครัวเล็กลง คนเริ่มเลือกอยู่คอนโดฯแต่ก็ไม่เหมาะกับครอบครัวใหญ่ซึ่งตลาดชานเมืองก็รองรับไป
คุณดูสิ 2 ปีหลังนี้ "คอนโดฯ" กลับเป็นพระเอก แต่ช่วง 8 ปีที่แล้วคอนโดฯเคยมาแรงอยู่พักหนึ่งแล้วหายไปเพราะราคาที่ดินถูกลงหลังฟองสบู่แตก แล้วเมื่อไรที่ดินราคาลดลง "บ้านเดี่ยว" จะกลับมา ก่อนหน้านี้ไม่กี่ปี "บ้านเดี่ยว" เป็นพระเอกตลอด เมื่อราคาเริ่มแพง "คอนโดฯ" ก็กลับมา นี่เป็นวัฏจักร
- เบ็ดเสร็จราคาที่ดินตอนนี้
ก็แพงบางจุด แพงมากเราก็ไม่ซื้อ ทำเลสุขุมวิท เพลินจิตผมจับไม่ลง อย่างรัชดาภิเษก พหลโยธิน พระรามที่ 3 พอไหว สงสารคนซื้อ ถ้าซื้อแพงเราจะพัฒนายังไง ผมคิดถึงจุดสมดุล เหตุผลที่ดินแพงส่วนหนึ่งเพราะกฎหมายบังคับ สิ่งแวดล้อมบังคับ คุณภาพบ้านดีขึ้น มีสวนสาธาณะ ถนนก็กว้างขึ้น สรุปประเทศไทยมีวิวัฒนาการ แต่คนก็ต้องมีรายได้ดีขึ้นมารองรับไม่งั้นก็ซื้อไม่ไหว ย้อนกลับไปมาตรฐานบ้านเดี่ยวอาจจะ 100 ตารางวา แต่ตอนนี้เฉลี่ย 70 ตารางวาก็ถือว่าดีสุด
- สัดส่วนสินค้าของศุภาลัย
แนวราบแนวสูงพอๆ กันเพราะ "ศุภาลัย" บอกว่า "เราจะเป็นผู้เชี่ยวชาญเรื่องที่อยู่อาศัย" ฉะนั้นทำทั้งหมด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด คอนโดฯ แต่บ้านเดี่ยว-คอนโดฯจะเยอะหน่อย ทาวน์เฮาส์เดี๋ยวนี้ทำยากเนื่องจากกฎเกณฑ์มากขึ้นทำได้ยาวแค่ 40 เมตร เว้น 4 เมตร เมื่อก่อนได้ยาวกว่านี้ และทาวน์เฮาส์ต้องหาที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า ถ้าไม่สี่เหลี่ยมก็วางผังยาก เหมือนตัดเสื้อกางเกงเหลือเศษเยอะลำบาก
- อายุฐานลูกค้าและจำนวนไซซ์
ประมาณ 30-40 ปีต้นๆ เป็นช่วงเริ่มมีเงินเก็บ แต่แนวทางศุภาลัยจะบุกตลาดไปที่กลุ่มลูกค้าอายุน้อยกว่า 30 ปีให้มากขึ้น เพราะเทรนด์นี้มาแรง เคสโครงการซิตี้โฮมที่รัชดาฯกับสุขุมวิทเป็นคอนโดฯเกาะแนวรถไฟฟ้า เราประสบความสำเร็จมาก
นอกนั้นเป็นคอนโดฯจับกลุ่มรายได้ปานกลาง 2 โครงการ รายได้สูงอีก 6 โครงการ อาทิ ศุภาลัยเพลส ศุภาลัยปาร์ค โอเรียนทอลพรีเมียร์ คาซาริว่า ริเวอร์เพลส ส่วนที่เตรียมเปิดใหม่เป็นคอนโดฯใกล้สุวรรณภูมิ มีช็อปปิ้งมอลล์ด้วย
- แผนลงทุนและยอดขายปีนี้
เน้นแนวราบแนวดิ่ง 50 : 50 ยอดขายปีนี้ตั้งไว้ 8,000 ล้านบาท ประมาณ 3,000 หน่วย เฉลี่ยยูนิตละเกือบ 3 ล้านบาท คาดว่าทำได้เพราะครึ่งปีได้แล้ว 4,000 กว่าล้านบาท เรื่องยอดขายปีที่แล้วได้มา 7,300 กว่าล้านบาท เทียบปี 2547 ที่เคยทำได้ 3,000 กว่าล้านบาท เราเติบโตขึ้น 100%
มาปีนี้ผมตั้งเป้าแบบคอนเซอร์เวทีฟ 8,000 ล้านบาทพอ เพราะสถานการณ์ไม่เอื้อ แต่ตัวเลขเดือนมิถุนายนทำได้เกือบ 4,100 ล้านบาท เกินครึ่งทางมานิดหน่อย มีคนถามว่าเราจะปรับลดเป้ามั้ย ผมก็ตอบไปว่า ไม่ เพราะมั่นใจ
แล้วปีนี้ศุภาลัยน่าจะโตอีก 10% ผมค่อนข้างพอใจ แล้วยอดขายก่อนรับรู้รายได้ก็ดี โอนกันเยอะครึ่งปีแรกเรารับรู้รายได้ 2,000 กว่าล้านบาท เกือบเท่าปี 2548 ทั้งปี
เพราะเราปรับตัวและปรับเปลี่ยนสินค้าเร็วทันท่วงที ปีนี้เป็นอีกปีหนึ่งที่ศุภาลัยกู้น้อยที่สุด หนี้สินต่อทุนแค่ 0.7 : 1 ผมเชื่อว่าปีนี้จะเป็นปีที่ดีที่สุดของ "ศุภาลัย"
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 02-10-2549
|
|
|
|
|
