|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| สยามสแควร์..แชมป์ที่ดินราคาแพง โซนตะวันตก-สุวรรณภูมิโดดเด่น |
|
บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล โดยใช้วิธีการสุ่มสำรวจประมาณ 200 จุด เพื่อติดตามความเปลี่ยนแปลงทุกๆ 1 ปี ย้อนหลังไปถึง ปี 2528
พบว่าช่วงเวลาที่ราคาที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจคือในช่วงปี 2541-2549 เนื่องจากปี 2541 เป็นปีที่ราคาที่ดินปรับตัวต่ำลงที่สุด ก่อนจะค่อยๆ กระเตื้องขึ้นตามลำดับในเวลาต่อมา และกลับมาชะลอตัวลงอีกครั้งเมื่อปี 2548 ที่ผ่านมา สาเหตุมาจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจและการเมืองเป็นแรงกดดัน
รถไฟฟ้าดันราคาที่ดินพุ่ง
"วสันต์ คงจันทร์" รองกรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า จากการสำรวจราคาที่ดินในพื้นที่ กทม.และ ปริมณฑล พบว่าราคาที่ดินที่แพงที่สุดขณะนี้อยู่ในทำเลสยามสแควร์ โดยที่ดินเปล่าขนาด 4 ไร่ หน้ากว้าง 40 เมตร คูณ 160 เมตร ราคาขายในปัจจุบันอยู่ที่ตารางวาละ 6.4 แสนบาท ซึ่งเป็นผลมาจากอิทธิพลของรถไฟฟ้าและการพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
รองลงมาคือย่าน "เยาวราช" ตารางวาละ 6.3 แสนบาท อันดับ 3 เป็นที่ดินแถวสีลม ตารางวาละ 5.6 แสนบาท อันดับ 4 มี 2 บริเวณ คือที่ดินติดถนนวิทยุและติดถนนสาทร ราคาตารางวาละ 4.45 แสนบาท ซึ่งทั้งสองทำเลมีความเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน หรืออาคารชุดพักอาศัยระดับบน
"ปกติเรามักจะเข้าใจว่าพื้นที่สีลมครองแชมป์ราคาที่ดินแพงที่สุด เพราะมีสำนักงานขนาดใหญ่กระจุกตัวอยู่เป็นจำนวนมาก แต่ในความเป็นจริง ทำเลที่มีการพัฒนาอย่างเข้มข้นมากที่สุดเป็นเยาวราชมากกว่า สังเกตได้จากราคาขายตึกแถวย่านนั้นสูงถึง 40 ล้านบาทต่อยูนิต ทำให้ราคาขายที่ดินบางแปลงสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา"
สยามสแควร์ครองแชมป์
ในปี 2539 ทาง AREA ประเมินว่าเยาวราชเป็นย่านที่มีราคาที่ดินแพงที่สุด แต่เนื่องจากมีข้อจำกัดในการขยายตัวของย่านนี้ ทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มลดลง จนกระทั่งในปี 2549 พื้นที่บริเวณสยามสแควร์ซึ่งในช่วงที่ผ่านมามีราคาสูงเป็นอันดับ 3 กลับขยับขึ้นมาอยู่ในอันดับ 1 แทน เนื่องจากย่านสยามสแควร์เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงกว่า และมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เข้มข้น ประกอบกับมีระบบขนส่งมวลชนตัดผ่านพื้นที่
9 ปีที่ดินขยับขึ้น 30%
"วสันต์" บอกว่า ตั้งแต่ปี 2541-2549 ราคาที่ดินใน กทม.และปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 29.7% หรือ 1 ใน 3 จากราคาปี 2541 และก็ค่อยๆ ปรับตัวขึ้นอย่างช้าๆ จนถึงปัจจุบัน แต่อัตราการเพิ่มขึ้นถือว่าไม่มากนัก โดยปี 2548-2549 อยู่ในระดับราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเพียง 4% เท่านั้น เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจในปี 2549 ไม่สดใสเท่าปีก่อนๆ สาเหตุหลักมาจากปัญหาความอึมครึมทางการเมือง
โซน "ตะวันตก-ใต้" โดดเด่น
โดยทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุด คือ สยามสแควร์ ปรับเพิ่มขึ้น 16.4% ส่วนบริเวณอื่นๆ ที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นในรอบปีที่ผ่านมา ได้แก่ ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันตก, ถนน บางขุนเทียนชายทะเล, ถนนเพชรหึงส์, ถนน กัลปพฤกษ์ เป็นต้น
ส่วนบริเวณที่มีการเปลี่ยนแปลงน้อย หรือไม่มีการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากอยู่ไกลจากพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน และไม่มีสาธารณูปโภครองรับ ได้แก่ บริเวณตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร, ถนนประชาร่วมใจ, ถนนรังสิต-นครนายก ช่วง ก.ม. 37, ถนนสมเด็จ-สวนพริกไท ก.ม.5, ถนนเลียบคลองรพีพัฒน์, ถนนประชาสำราญ
"จากการวิเคราะห์คาดว่าในปี 2550 ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ น่าจะเพิ่มขึ้นเพียง 3.1% เท่านั้น อีกทั้งแนวโน้มคงไม่สดใสมากนัก คือราคาอาจขยับขึ้นบ้างแต่ก็ไม่มาก"
ทำเลสุวรรณภูมิปรับราคาขึ้น 50%
"ดร.โสภณ พรโชคชัย" กรรมการผู้จัดการ AREA ระบุว่า การเปิดให้บริการของสนามบินสุวรรณภูมิจะทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่โดยรอบสนามบินปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 46.8% จากเดิมอยู่ที่ 29.7% เนื่องจากผู้ประกอบการจัดสรรเข้าไปพัฒนาโครงการจำนวนมาก เพราะเป็นทำเลที่มีสาธารณูปโภครองรับไม่ว่าจะเป็นทางด่วน หรือรถไฟฟ้า
โดยทำเลที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ย่านบางนา-ตราด ก.ม.24 ซึ่งในช่วง 2541-2549 ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 80% รองลงมาคือ กิ่งแก้ว 64% ถนนศรีนครินทร์ (บริเวณห้างซีคอนสแควร์) 62% และลาดกระบัง ซึ่งอยู่บริเวณด้านเหนือสนามบิน ราคาปรับขึ้น 61%
ย้ายสนามบินโรงแรม-สนามกอล์ฟอ่วม
"ส่วนราคาที่ดินใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสองสายในปัจจุบัน พบว่ามีการปรับตัวสูงขึ้นมากเช่นเดียวกัน แสดงให้เห็นว่าการสร้างสาธารณูปโภคทำให้เกิดโอกาสและศักยภาพ โดยโครงการอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ที่มีความต้องการมากขึ้น"
สำหรับราคาที่ดินในย่านดอนเมือง หลังจาก มีการย้ายสนามบินในช่วงปลายเดือนกันยายนนี้ คงไม่ส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายมากนัก เนื่องจากในบริเวณดังกล่าวยังมีโครงการของ ภาครัฐรองรับ ในทางตรงข้ามยิ่งจะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัย หรือแม้กระทั่งราคาขายต่อยูนิตเพิ่มขึ้น เพราะไม่มีมลพิษทางเสียงมา รบกวน
"ดร.โสภณ" ตบท้ายว่า ที่น่าเป็นห่วงคือธุรกิจสนามกอล์ฟกับโรงแรมที่อยู่ในโซนดังกล่าว เพราะจะเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการย้ายสนามบินไปเต็มๆ
วิธีแก้คือผู้ประกอบการต้องรีบปรับตัวโดยเร็ว โดยเปลี่ยนจากธุรกิจโรงแรมมาให้บริการเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แทน ขณะที่สนามกอล์ฟก็ต้องหาสมาชิกระยะยาวมากขึ้น
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 11-09-2549
|
|
|
|
|
