|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| "ทิพย์สุดา อาริยวัฒน์" กลั่นประสบการณ์ฟื้นซากตึกร้าง |
|
ทันทีที่กระทรวงการคลังออกมาจุดพลุมาตรการฟื้นซากอาคารร้าง ก็มีเสียงขานรับล้นหลามจากคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และวงการสถาบันการเงิน เนื่องจากมองว่าหากภาครัฐมีทางออกในการแก้ไขปัญหา และสามารถผลักดันแผนสานต่องานก่อสร้างอาคารก่อสร้างค้างที่ปัจจุบัน มีอยู่เกือบ 300 อาคาร ในกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล ให้เป็นรูปธรรมขึ้นมาได้ นอกจากจะส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศแล้ว และช่วยแก้ปัญหาหนี้ในระบบสถาบันการเงินแล้ว ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าและสามารถนำซากอาคารร้างที่นับวันจะยิ่งเสื่อมค่าลงมาใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า
แม้การดำเนินการดังกล่าวไม่ใช่เป็นเรื่องง่าย แต่หากภาครัฐมีนโยบายแน่วแน่จริงจังในการปรับปรุงแก้ไขกฎหมาย ที่ดูเหมือนจะเป็นปมปัญหาหลัก ก็น่าจะทำให้การฟื้นซากอาคารร้างใกล้ความจริงมากขึ้น
ในฐานะเป็นผู้มีประสบการณ์ตรงในการเข้าไปปรับปรุงและนำโครงการก่อสร้างค้างหลายๆ แห่งมาปัดฝุ่นพัฒนาใหม่ จากการเป็นที่ปรึกษาในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ศึกษาความเป็นไปได้ในแง่การลงทุน การประเมินราคาทรัพย์สิน รวมทั้งรับบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร "ทิพย์สุดา อาริยวัฒน์" ยินดีจะถ่ายทอดประสบการณ์ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์ในหลายแง่มุม
- มองว่าการฟื้นซากตึกร้างจะเป็นจริงหรือเปล่า
ถ้ารัฐบาลผลักดันมาตรการต่างๆ ออกมา และมีนโยบายที่จะแก้ไขปัญหาก็น่าจะดี ขอเพียงแต่อย่าให้มีวาระซ่อนเร้น เพราะจะทำให้ซากตึกร้างที่ถูกปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์มีมูลค่าขึ้น และนำมาใช้ประโยชน์ได้ ซึ่งแน่นอนว่าถ้าทำได้จริงก็จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ช่วยแก้ไขปัญหาหนี้เสีย ทำให้หนี้เสียที่มีอยู่ในระบบลดลง
- ยังมีปัญหาข้อกฎหมายต้องแก้ไข
อันนี้ต้องพึ่งรัฐ เพราะกฎระเบียบต่างๆ ที่ออกมาช่วงหลังวิกฤตเศรษฐกิจมีจำนวนมาก ถ้าไม่ปรับแก้ไขก็ทำอะไรไม่ได้ เพราะจะติดปัญหากฎระเบียบที่ออกมาใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องลิฟต์ ระบบป้องกันอัคคีภัย ฯลฯ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
รวมทั้งกฎหมายสิ่งแวดล้อมที่กำหนดระยะ ถอยร่นระหว่างอาคารอยู่อาศัยรวมตั้งแต่ 2 อาคารขึ้นไปที่ก่อสร้างบนพื้นที่เดียวกัน และมีพื้นที่อาคารรวม 1 หมื่น ตร.ม.ขึ้นไป เป็น 6 เมตร จากเดิม 3 เมตร และกำหนดให้ต้องจัดระบบป้องกันเพลิงไหม้และกฎเกณฑ์ความปลอดภัยตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารเสมือนเป็นอาคารขนาดใหญ่ เพราะตึกที่ก่อสร้างค้างมีการออกแบบและก่อสร้างภายใต้กฎหมายเดิมที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น
- เคยเข้าไปสำรวจและศึกษาอาคารก่อสร้างค้าง
ตอนนั้นเราเข้าไปสำรวจตึกร้างเกือบทั้งหมด ร่วมกับอีอาร์เอฯ (บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด) และกลุ่มชินวัตร ประมาณปี 2546 พบว่ามีประมาณ 500 กว่าตึก แต่จากปี 2546 จนถึงปัจจุบันน่าจะถูกนำไปก่อสร้างต่อโดยเจ้าของเดิม หลังจากปรับปรุงโครงสร้างหนี้เสร็จเรียบร้อย นอกนั้นบางส่วนถูกขายให้นักลงทุนรายใหม่ รวมๆ แล้วเกือบ 300 ตึก เวลานี้น่าจะเหลือตึกร้างในตลาดประมาณ 200 ตึก
- คนซื้อมีทั้งไทยและต่างชาติ
ใช่...ช่วงปี "45-"46 พูดได้ว่าต่างชาติเข้ามาตั้งโต๊ะซื้อเลย เพราะตอนนั้นเจ้าของโครงการก็ตกใจ แบงก์ก็อยากจะรีบขายเพื่อจะได้หนี้คืน หลายโครงการแบงก์ยอมแฮร์คัตให้ด้วย สำหรับต่างชาติที่เข้ามามีทั้งสิงคโปร์ ฝรั่งเศส จีน ญี่ปุ่น เข้ามาในลักษณะของกองทุนก็มี
ส่วนที่ขายไม่ได้ก็มี ปัญหาหลักๆ คือ เจ้าของไม่ยอมลดราคา เพราะกลัวว่าขายออกไปแล้วได้เงินมาไม่เพียงพอใช้หนี้แบงก์ ขณะที่แบงก์เองก็ไม่ยอมลดหนี้ เพราะการจะนำตึกร้างมาสานต่องานก่อสร้างต้องเจรจาร่วมกันหลายฝ่ายให้ได้ข้อยุติ ที่สำคัญเจ้าของโครงการ แบงก์ นักลงทุนรายใหม่ที่จะเข้าไป ต้องคุยกันให้รู้เรื่อง ถ้าคุยกันได้ก็จบ ถ้าตกลงกันไม่ได้ก็จบไม่ได้
- การเข้าไปซื้อต้องประเมินราคาใหม่
ก็เพราะราคาที่ประเมินไว้มีการประเมินนานแล้ว ราคาระดับหนึ่ง เวลาผ่านไปก็จะอีกราคาหนึ่ง ต้องหักค่าเสื่อมด้วย เพราะฉะนั้นจะต้องประเมินราคาใหม่ ถ้าไม่อัพเดตราคา ไม่หาราคาใหม่ก็จะตกลงราคากันไม่ได้ เนื่องจากเวลาผ่านไปนาน 8-9 ปีแล้ว
- มีความเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหนที่จะซื้อมา ปัดฝุ่นใหม่
บางโครงการมีความเป็นไปได้ เพียงแต่ตอนนี้ปัจจัยหลายๆ อย่างไม่ค่อยเอื้อ โดยเฉพาะเรื่องดอกเบี้ยที่ขณะนี้ปรับตัวขึ้นสูงมาก ปี "43-"44 ดอกเบี้ยต่ำมาก ค่าก่อสร้างก็ถูก แรงงานก็ถูก แต่ปี "48-"49 ดอกเบี้ยสูงขึ้น วัสดุก่อสร้างก็แพงขึ้น แรงงานก็เริ่มขาดแคลน เพราะบางส่วนถูกดึงไปก่อสร้างโครงการของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นศูนย์ราชการแห่งใหม่ บ้านเอื้ออาทร รวมทั้งโครงการสาธารณูปโภค ฯลฯ สิ่งเหล่านี้จะกลายเป็นอุปสรรค
- โครงการประเภทไหนที่นักลงทุนสนใจ
ที่ซื้อกันไปพัฒนาต่อเกือบหมดแล้วก็เป็นพวกคอนโดฯ ในทำเลย่านใจกลางเมือง พวกออฟฟิศบิลดิ้ง อพาร์ตเมนต์ แถวสาทร สุขุมวิท ไม่ค่อยมีเหลือแล้ว แต่หลายๆ ตึกถูกซื้อไปแล้วยังไม่ได้นำมาพัฒนาต่อก็มี ยิ่งตอนนี้น้ำมันแพง ดอกเบี้ยแพงคนซื้อก็เลยชะงัก
- เคยเข้าไปซื้อมาพัฒนาต่อหลายโครงการ
แรกๆ เราเข้าไปเป็นที่ปรึกษาในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้มากกว่า เป็นที่ปรึกษาศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการให้กับนักลงทุน กองทุนบ้าง เข้าไปศึกษาปัญหาต่างๆ ว่ามีอะไรต้องปรับปรุงบ้าง ต้องใส่เงินลงทุนเข้าไปอีกเท่าไร บางโครงการก็เข้าไปดูแลงานก่อสร้าง รับบริหารจัดการ คือดูแลแบบครบวงจรเลย จากนั้นก็เข้าไปซื้อเองแล้วนำมาปรับปรุงบ้าง พูดง่ายๆ เป็นทั้งบทบาทโบรกเกอร์ และนักพัฒนา ก็ซื้อมาทำต่อหลายโครงการ ช่วงนี้ก็เข้าไปดูทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ของแบงก์
- มีปัญหาในการพัฒนาเยอะมั้ย
ต้องศึกษาอย่างละเอียด เพราะบางสิ่งบางอย่างมองไม่เห็น อย่างงานฐานรากใต้ดิน งานระบบภายในตัวอาคาร คนซื้อต้องคิดหนักว่าลงทุนซื้อมาปรับปรุงแล้วยุ่งยากกว่าสร้างตึกใหม่หรือเปล่า ที่สำคัญหลายโครงการเอกสารสำคัญสูญหาย อย่างโฉนด เพราะช่วงที่ไฟแนนซ์ถูกปิดกิจการมีการขนย้ายเอกสารจำนวนมาก บางโครงการแบบหาย หาพิมพ์เขียวสำหรับใช้ก่อสร้างไม่เจอ
- จะแนะนำอะไรนักลงทุนบ้าง
ถ้าจะเข้าไปซื้อเพื่อนำมาปรับปรุงหรือสานต่องานก่อสร้างก็จะต้องศึกษาให้ดี ต้องดูทั้งในเรื่องของการก่อสร้าง ความเป็นไปได้ในแง่การลงทุน ความต้องการของตลาด เพราะหลายๆ โครงการตอนนี้ล้าสมัยไปแล้ว ต้องปรับรูปแบบใหม่
- มองว่ารัฐจะผลักดันเรื่องนี้จริงจังหรือไม่
ก็เห็นพูดถึงกันเป็นพักๆ แล้วก็เงียบหายไป ถ้าทำจริงจังก็ดี ที่เหลือ 200 ตึก ถ้านำมาพัฒนาต่อได้ส่วนหนึ่งสักประมาณ 50% หรือ 100 ตึกภายใน 1 ปี แล้วอีกปีก็ทำอีก 100 ตึกก็จะดี แต่คงต้องรอดูว่าเรื่องจะเงียบหายไปอีกครั้งหรือเปล่า
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 14-08-2549
|
|
|
|
|
