|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| พิมพ์เขียวโปรเจ็กต์ 2 แสนล. "มักกะสัน" การรถไฟฯแจกสัมปทาน 50 ปีล่อใจนักลงทุน (1) |
|
571 ไร่บริเวณมักกะสัน ของ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เป็นโครง การขนาดใหญ่ ใช้เม็ดเงินการลงทุนมหาศาลถึง 2 แสนล้านบาท ทำให้มีคำถามตามมาว่า โครงการนี้จะเกิดขึ้นได้จริง หรือเป็นได้แค่โปรเจ็กต์ในฝันเท่านั้น
พิจารณาด้านความพร้อม ดูเหมือนมีอุปสรรคหลายเรื่องที่ยังไม่ได้รับการสะสาง อย่างการรื้อย้ายบ้านพักพนักงานการรถไฟฯ บริเวณโรงงานมักกะสัน 300 กว่าราย ที่ยังตกลงกันไม่ได้ และพนักงานการรถไฟฯเองยังไม่ยินยอม
แม้การรถไฟฯจะยื่นข้อเสนอสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ให้ที่สถานีบางซื่อบนพื้นที่ 100 กว่าไร่ โดยร่วมกับการเคหะแห่งชาติ (กคช.) รูปแบบเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูก เพราะพนักงานบางรายต้องเดินทางไปทำงานต่างจังหวัด หากย้ายไปอยู่ที่ใหม่ จะทำให้เสียเวลาในการเดินทาง และไม่สะดวก
ล่าสุด การรถไฟฯออกมายืนยันชัดเจนว่า โครงการนี้เกิดขึ้นได้แน่ๆ เพราะผลการศึกษาได้เสร็จสมบูรณ์แล้ว และจากนี้ไปอีก 3 เดือน จะนำแผนการลงทุนทั้งหมดเสนอให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณา
ให้สัมปทานพัฒนา 50 ปี
จากผลการศึกษาด้านการลงทุน จะให้สิทธิเอกชนเสนอตัวเข้ามาบริหารจัดการ ในรูปแบบสัมปทานพัฒนาพื้นที่ ภายใต้สัญญาเช่าระยะเวลา 50 ปี แยกเป็นสิทธิพิเศษในการต่อสัญญา 25 ปี และระยะเวลาก่อสร้าง 5 ปี โดยการรถไฟฯจะร่วมลงทุนกับเอกชน จัดตั้งบริษัท พัฒนาพื้นที่ในรูปของ holding company ขึ้นมาดำเนินการ
ในการนี้การรถไฟฯจะประเมินราคาการใช้สิทธิ์ในที่ดินเป็นทุน และตั้งบริษัทลูกขึ้นดำเนินการร่วมกับเอกชนในแต่ละโครงการ วิธีการคือจะมีการคัดสรรเอกชนเข้าร่วมลงทุน ตามพื้นที่โครงการที่กำหนด เพราะการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนจะช่วยให้การรถไฟฯสามารถกำหนดทิศทางการพัฒนาโครงการ สรรหาผู้เข้าร่วมลงทุน รวมถึงการจัดประโยชน์ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากดำเนินการตามแผน ตลอดอายุสัมปทาน 50 ปี การรถไฟฯมีรายได้ประมาณ 12,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยเรียกเก็บเป็นรายปี ผลตอบแทนอยู่ที่ 16.27% ใช้เวลาคืนทุน 15 ปี อย่างไรก็ตาม จากผลการศึกษาโครงการนี้จะมีความเสี่ยงหลายด้าน จากอัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย อัตราแลกเปลี่ยน ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ และการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง
มูลค่าลงทุน 2 แสนล้าน
โครงการนี้จะใช้เม็ดเงินลงทุน 1.95 แสนล้านบาท (รวมดอกเบี้ย 216,396 ล้านบาท) แบ่งเป็นค่าก่อสร้างส่วนสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลาง 3,822 ล้านบาท ค่าก่อสร้างส่วนที่ 1 วงเงิน 69,366 ล้านบาท ค่าก่อสร้างส่วนที่ 2 วงเงิน 91,108 ล้านบาท และค่าก่อสร้างส่วนที่ 3 วงเงิน 31,536 ล้านบาท
พื้นที่โครงการทั้งหมด 745 ไร่ นำมาพัฒนาได้ 571 ไร่ ซึ่งที่ดินมักกะสันถือเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการได้ทุกประเภท เนื่องจากตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปัจจุบัน กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง (พ.4) สามารถใช้ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการได้ ส่วนกิจการอื่นได้ไม่เกิน 10%
ในการแบ่งแปลงพื้นที่เพื่อการพัฒนา พิมพ์เขียว "มักกะสัน เมกะคอมเพล็กซ์" แบ่งการพัฒนาเป็น 3 ส่วน ประกอบด้วย พื้นที่ส่วนที่ 1 พื้นที่ 1 A (ARL STATION ZONE) โดยรอบสถานีรับส่งผู้โดยสารอากาศยานสุวรรณภูมิ (CAT) ขนาด 122 ไร่ ส่วนที่ 2 ประกอบด้วย พื้นที่ 2 A (Bangkok Tower Zone) พื้นที่ 55 ไร่ เป็นพื้นที่ส่วนกลาง มีพื้นที่ใช้สอย 947,850 ตร.ม. จอดรถได้ 5,250 คัน และส่วนที่ 3 พื้นที่ส่วนต่อขยายในอนาคต เป็นพื้นที่ส่วนบนที่เหลือริมแนวทางด่วนขั้นที่ 1
(รายละเอียดการแบ่งพื้นที่พัฒนา 3 ส่วนติดตามได้ในฉบับหน้า)
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 24-07-2549
|
|
|
|
|
