|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ทุนสิงคโปร์ ปั่นราคาคอนโดหรู "สาทร-พระราม3" ร้อนทะลุเดือด |
|
วิเคราะห์
ย้อนหลังไปในปี 2548 มีคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่เพียง 16 โครงการ หรือประมาณ 4,500 ยูนิต
ตัวเลขนี้ถือว่า "ลดลงอย่างมาก" เมื่อเทียบกับปี 2547 ที่มีการเปิดตัวใหม่ถึง 40 โครงการ หรือประมาณ 8,500 ยูนิต มากกว่าปีก่อนเป็นเท่าตัว
ในขณะที่ความต้องการซื้อยัง "ทรงตัว" แต่ระดับ "ราคา" กลับขยับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง การที่คอนโดฯเปิดตัวใหม่ลดลงสวนทางกับความต้องการซื้อยังมีอยู่นั้น คาดคะเนได้ว่านับจากนี้ไป "สินค้าคงเหลือ" ในตลาดจะลดลงต่อเนื่องเช่นกัน
ปัญหาซัพพลายหรือสินค้าล้นตลาดจึงยังไม่เกิดขึ้น !
แต่ข่าวการเข้ามาของทัพนักลงทุนสิงคโปร์เพื่อร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ในไทย นอก จากจะสร้างสีสันให้วงการดูคึกคักขึ้นแล้ว ความน่าเป็นห่วงในสถานการณ์การแข่งขันก็ย่อมเกิดขึ้นตามมา โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่พึ่งแต่เงินทุนตนเองและสถาบันการเงินทั่วไปโดยปราศจาก "พันธมิตร" มิตรรักอันแข็งแกร่ง เมื่อพลิกดูรายโครงการที่ประกาศร่วมทุนสร้างโครงการขนาดใหญ่ในปีก่อน โดยโฟกัสเฉพาะ 3 ทำเลละแวกเดียวกันอย่างถนนสาทร ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ และถนนพระรามที่ 3 บอกได้คำเดียวว่า "สนุก" และ "ท้าทาย" สุดๆ ซึ่งไม่ต่างจากการแข่งขันบนทำเลสุขุมวิทเมื่อหลายปีก่อน เพียงแต่ "ผู้เล่นใหม่" รอบนี้ใหญ่เกินบรรยายจริงๆ
ดูตัวอย่างแรกที่เปิดตัวอย่างอลังการ The Pano ของ "กรุงเทพแลนด์" ร่วมกับกลุ่ม เฟรเซอร์ กรุ๊ปก็ดูไม่ธรรมดาเอาเสียเลย
เพราะกรุงเทพแลนด์ หรือชื่อย่อว่า "เคแลนด์" เป็นน้องใหม่ในคาถาของกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ดึงมืออาชีพ "ธงชัย คุณากรปรมัตถ์" มาคุมทัพสู้ศึก
The Pano เป็นโครงการใหญ่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนพระรามที่ 3 มีขนาดจำนวน 397 ยูนิต ตั้งราคาเริ่มต้นที่ 80,000 บาท/ตร.ม. ถือว่าไม่ถูกไม่แพงในสายตาของคนซื้อชาวต่างชาติ แต่ที่ต้องดูให้ลึกซึ้งมากๆ และจับตาดูกัน ยาวๆ คงหนีไม่พ้นโครงการ The Empire Place ของ TCC Land ร่วมกับ Capital Land ยักษ์อสังหาฯเบอร์ 1 ของสิงคโปร์ที่มาจับคู่ทำธุรกิจแบบเสริมจุดแข็งซึ่งกันและกันกับเจ้าพ่อน้ำเมา "เจริญ สิริวัฒนภักดี"
เพราะทำเลและการออกแบบให้เป็นคอนโดฯแบบ 2 ชั้นนั้น ดูเหมือนว่าเป็นความพยายามของเจ้าของโครงการที่ต้องการฉีกแนวสร้างความต่างจากคู่แข่งในละแวกเดียวกัน
แม้ว่าราคา 100,000 บาท/ตร.ม. เราอาจรู้สึกว่า "แพงไปนิด" แต่เจ้าของโครงการได้พรีเซนต์วันเปิดตัวว่า "ยังไงๆ ราคาต่อตารางเมตรก็ถูกกว่าโครงการแถบนี้มาก"
ในความหมายของ "โครงการแถบนี้" คงหนีไม่พ้นคอนโดฯสายพันธุ์สิงคโปร์เช่นเดียวกัน นั่นคือโครงการ The Met ของกลุ่มทุน HPL ริมถนนสาทร ที่ตั้งราคาขายต่อตารางเมตรไว้สูงถึง 1.3 แสนบาท แต่เขาก็ขายได้และขายได้ดีด้วยเพราะเจาะตลาดต่างชาติเหมือนกัน กลุ่มนี้ถือว่า "ไม่ธรรมดา" เพราะมาแบบเดี่ยวๆ ไม่เอี่ยวกับใคร
ฐานทุนก็ใช่ย่อย เจ้าของตัวจริงเป็นถึง "มาดาม" เชื้อชาติสิงคโปร์แท้ๆ ที่สร้างชื่อในธุรกิจจนโด่งดังมาแล้วทั่วโลก ทั้งอสังหาฯ แฟชั่น และโรงแรมแนวคอนเทมโพรารี่ แต่กลับไม่เคยมีใครเห็นหน้าตาเธอเลย !!!
สุดท้ายคือ The Star Estate @ Narathiwas ของ กลุ่มอีสเทิร์น สตาร์ที่ตั้งโครงการอยู่ริมถนนนราธิวาสราชนครินทร์ (สาทรตัดใหม่ เยื้องโรงเบียร์ตะวันแดง) ปัจจุบันกำลังเร่งมือก่อสร้างและเปิดพรีเซลพร้อมอัดโปรโมชั่น
กล่าวถึงกลุ่มอีสเทิร์น สตาร์เนื้อแท้มีอดีตนายกรัฐมนตรี 2 สมัย "อานันท์ ปันยารชุน" นั่งเป็นประธานและเคยเปิดตัวใหญ่ไปเมื่อ 2 ปีก่อน ภายใต้ทีมงานว่า "บิ๊กแบรนด์"
เพราะเป็นการประกาศรีแบรนด์ตัวเองของกลุ่มนี้ที่โหมโรงมุ่งหน้าเข้ามาลงทุนครั้งแรกและครั้งใหญ่สุดในเขตกรุงเทพฯ จากที่เคยใหญ่มาแล้วในอำเภอบ้างฉาง จังหวัดระยอง การปูพรมลงทุน 3 โครงการใหม่ของค่ายนี้ประมาณว่าเฉียด 10,000 ล้าน ที่สำคัญ "อีสเทิร์น สตาร์" ยังมี "พันธมิตร" อันแข็งแกร่ง ไม่ว่าจะเป็นธนาคารกรุงศรีอยุธยา หรือผู้รับเหมามืออาชีพทั้งบริษัทบุ๋ยส์และฤทธาที่มาแรงเหลือใจและที่ดินส่วนใหญ่ก็ล้วนเป็นแลนด์แบงก์ของพันธมิตร ทำให้ "ต้นทุน" ราคาต่ำกว่าคู่แข่งหลายเท่าตัว เป็นผลทำให้ "ราคาขาย" ของโครงการเดอะ สตาร์ เอสเตท @ นราธิวาสฯ ถูกกว่าใครเพื่อนประมาณ 70,000 บาท/ตร.ม. !!!
แหล่งข่าวให้ข้อมูลว่า สำหรับโครงการนี้เจาะทั้งตลาดคนไทยและต่างชาติ ไม่ได้ตั้งเป้าว่าจะเล็งขายเฉพาะตลาดต่างชาติอย่างเดียวเหมือนกับโครงการอื่นบนทำเลเดียวกัน แต่ "ราคา" จะเป็นหัวหอกในการสู้รบหรือไม่นั้น เวลาจะเป็นเครื่องพิสูจน์ !!!
จะสังเกตเห็นว่าหลังปี 2547 เป็นต้นมา มีหลายๆ โครงการที่เปิดตัวใหม่กลับไม่ประสบผลสำเร็จเหมือนเช่นปี 2545-2546 ซึ่งถือเป็นยุคทองของอสังหาฯหลังฟองสบู่แตก โดยยอดขายของโครงการที่เปิดตัวใหม่ช่วงปี 2546 เป็นต้นมามีประมาณ 70% ที่กลุ่มผู้บริโภคกลัวภาวะอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้เกิดความกังวลและชะลอการตัดสินใจซื้อไปพักใหญ่
หลายปีที่ผ่านมา ความต้องการซื้อมีอยู่มากพอที่จะดูดซับอุปทานหรือซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดไปได้บ้าง แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น เกิดจากปัญหาเรื่องภาวะดอกเบี้ยและสภาพเศรษฐกิจที่หดตัว กลับส่งผลให้อุปสงค์ (ความต้องการ) และอุปทาน (จำนวนสินค้าที่ผลิต) เริ่มจะไม่สมดุลกันแล้ว
โดยความต้องการซื้อคอนโดฯในย่านใจกลางเมือง 90% มาจากคนไทยที่อยู่อาศัย หรือทำงานในบริเวณใกล้เคียง อีก 10% เป็นกลุ่มชาวต่างชาติ ทั้งผู้ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ และพวกที่เป็นนักลงทุนซึ่งมาจากยุโรป อเมริกา และเอเชีย
การแข่งขันรอบนี้จึงมีนัยค่อนข้างซับซ้อน ถ้าฐานทุนไม่แน่นพอแต่แนวโน้มราคาในปี 2548 เฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใน prime area ประมาณ 80,000 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% จากปี 2547
ปัจจัยหนึ่งเกิดจากราคาค่าก่อสร้าง-อัตราดอกเบี้ยที่ขยับสูงขึ้นด้วย ฉะนั้นคอนโดฯหรูย่านทำเลสีลม สาทร และนราธิวาส จึงปรับราคาขึ้นไปถึง 100,000 กว่าบาท/ ตร.ม.แล้ว
แม้ระดับราคาโดยเฉลี่ยของคอนโดฯในใจกลางธุรกิจ หรือ CBD จะอยู่ที่ 70,000-140,000 บาท/ตร.ม แต่โครงการระดับไฮเอนด์ เช่น The Infinity ของโกลเด้นท์แลนด์ และ The Met ของ HPL ก็สามารถตั้งราคาขายมากกว่า 130,000 บาท/ตร.ม.
ในขณะที่ Empire Place ตั้งราคากว่า 100,000 บาท/ตร.ม ส่วน The Star Estate@Narathiwas ที่อยู่ในช่วง Pre Launch กลับมีราคาเฉลี่ยราว 70,000 บาท/ตร.ม.เท่านั้น
ส่วนระดับราคาของโครงการตามแนวถนนพระรามที่ 3 และเลียบแม่น้ำจะต่ำกว่าบริเวณ CBD มาโดยตลอดเพราะในอดีตบริเวณนี้ไม่เป็นที่สนใจของนักลงทุน แต่ปัจจุบันพื้นที่บริเวณนี้กลับได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก
เนื่องจากได้รับการพัฒนาให้เป็นพื้นที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยและสามารถเชื่อมต่อกับ CBD ได้อย่างสะดวก ระดับราคาของคอนโดฯในย่านนี้มีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตามราคาที่ยังถูกจำกัดให้ต่ำกว่าในย่าน CBD โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในย่านนี้มีราคา 55,000-80,000 บาท/ตร.ม. แต่ตลาดคอนโดฯหรูในย่านทำเลที่กล่าวมาถือว่ายังร้อนสุดขีดไม่ต่างจากสงคราม "คอนโดฯล้านต้นๆ" ที่ผุดราวกับดอกเห็ดในยามนี้
จนยากที่ทุกกลุ่มทุกค่ายจะนิ่งเฉยอีกต่อไปได้
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 20-07-2549
|
|
|
|
|
