|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| Escrow Account เครื่องมือประกันความเสี่ยงการซื้อที่อยู่อาศัย |
|
ที่มา : บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นต์ จำกัด (มหาชน)
ณ ปัจจุบันเครื่องมือที่ช่วยคุ้มครองหรือประกันความเสี่ยงในการซื้อที่อยู่อาศัยในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ปรากฏขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม
ดังนั้น ผู้บริโภคจึงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจาก ผู้ประกอบการที่มี "ความน่าเชื่อถือ" เป็นลำดับแรก เพราะอย่างน้อยก็เป็นการการันตีได้ว่า "ซื้อบ้านแล้วต้องได้บ้าน" แน่นอน
"Escrow Account" หรือกฎหมายประกันเงินดาวน์ ซึ่งเป็นกฎหมายที่จะเข้ามาช่วยคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ถือเป็นอีกกฎหมายหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ที่ผู้บริโภคพึงได้รับ ซึ่งในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่พัฒนาและมีความเข้มแข็งด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างยอมรับและยึดถือปฏิบัติ
ในบ้านเรา Escrow Account เคยถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงในช่วงที่เกิดเหตุการณ์วิกฤตเศรษฐกิจเนื่องจากในช่วงเวลานั้นผู้ประกอบการจำนวนมากได้รับผลกระทบจากวิกฤต เงินดาวน์ที่เรียกเก็บจากผู้บริโภคก็สูญหายไปกับการลงทุน สุดท้ายเหลือไว้เพียงซากอาคารและใบจองให้ผู้บริโภคดูต่างหน้า
แต่ด้วยกฎหมายนี้ถือเป็นเรื่องที่ใหม่มากสำหรับวงการอสังหาฯบ้านเรา ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องต่างพูดคุยถึงข้อดี-ข้อเสียของการนำมาบังคับใช้ สุดท้ายกฎหมาย Escrow Account ก็เงียบหายและไม่มีการหยิบยกขึ้นมากล่าวถึงไปช่วงเวลาหนึ่ง
หลังจากผ่านช่วงวิกฤตฟองสบู่ เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศฟื้นกลับขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกชะลอตัวมาเป็นเวลานาน ผู้บริโภคมีความต้องการและมีกำลังซื้อมากขึ้น จึงส่งผลให้สินค้าที่ผลิตขึ้นมาจาก ผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายสามารถผ่านช่วงวิกฤตในครั้งนั้นและต่างก็ได้รับการตอบรับที่ดี
กล่าวได้ว่าผลิตขึ้นมาเท่าไรก็ขายหมดเท่านั้น กลายเป็นภาพที่ดึงดูดให้นักธุรกิจหน้าใหม่พากันกระโดดลงมาขุดทองในวงการอสังหาริมทรัพย์
ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทวีความรุนแรงจากการแข่งขันกันมากขึ้น จนโครงการต่างๆ พากันผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด ไม่ว่าจะเป็นทำเลในเมืองหรือไร่ทุ่ง
ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กลัวว่าวิกฤตจะหวนกลับมาซ้ำรอยเดิมอีกครั้ง จึงหาทางป้องกันด้วยการออก "มาตรการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเงินกู้โครงการ" แก่ผู้ประกอบการ
ซึ่งในความสำคัญของมาตรการนี้ คือ หาก ผู้ประกอบการรายใดที่มีการขอวงเงินกู้เกิน 100 ล้านบาท สถาบันการเงินที่ปล่อยเงินกู้จะต้องทำรายงานการปล่อยกู้ชี้แจงต่อ ธปท.อย่างละเอียด เพื่อศึกษาถึงรายละเอียดโครงการและศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จ เพื่อไม่ให้เงินกู้จากสถาบันการเงินและเงินที่ลูกค้าจ่ายนั้นสูญเปล่า
โดยมาตรการดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายย่อยที่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน สภาที่อยู่อาศัยแห่งชาติจึงเป็นห่วงและกังวลถึงปัญหาการทิ้งงานก่อสร้างของผู้ประกอบการรายย่อย
ดังนั้น เมื่อปี 2547 ที่ผ่านมา 3 สมาคมใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ร่วมกับสภาที่อยู่อาศัยแห่งชาติหยิบยกกฎหมายประกันเงินดาวน์กลับมาพิจารณาอีกครั้ง และเสนอให้มีการร่างประกาศใช้กฎหมาย Escrow Account เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค รวมถึงเป็นการยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มีความเข้มแข็งทัดเทียมนานาประเทศ
สำหรับข้อกำหนดและข้อปฏิบัติในกฎหมาย Escrow Account ที่จะเข้ามาช่วยรักษาและคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคนั้น เริ่มจากการจัดตั้งหน่วยงานกลางที่จะเข้ามาทำหน้าที่เก็บรักษาเงินดาวน์ของผู้บริโภค ซึ่งหน่วยงานกลางในที่นี้ก็คือ ธนาคารพาณิชย์ ซึ่งนอกจากจะเก็บรักษา และดูแลเงินดาวน์แล้ว ยังมีอำนาจหน้าที่ในการจ่ายเงินในส่วนที่ถือเป็นเงินดาวน์คืนกลับให้แก่ ผู้ประกอบการในจำนวนที่สอดคล้องกับความคืบหน้าของงานก่อสร้าง
แค่เพียงเริ่มต้นปัญหาต่างๆ ก็ส่อเค้าด้วย ข้อถกเถียงในเรื่องของการจ่ายค่าตอบแทนสำหรับผู้ที่ทำหน้าที่เป็นหน่วยงานกลางว่า ฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบระหว่างผู้ประกอบการหรือลูกค้า รวมถึงรายละเอียดข้อปลีกย่อยต่างๆ
ทั้ง 3 สมาคมและสภาที่อยู่อาศัยฯยังคง เล็งเห็นตรงกันถึงความจำเป็นที่ต้องมีการประกาศใช้กฎหมายฉบับนี้อยู่ เพราะนอกจากจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในธุรกิจให้เกิดขึ้นในสายตาผู้บริโภคแล้ว ยังช่วยเสริมความเข้มแข็งของธุรกิจอสังหาฯไทยในอนาคตอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ความเร่งด่วนและความจำเป็นที่จะประกาศใช้กฎหมายฉบับดังกล่าว หลายฝ่ายไม่ได้เร่งรีบประกาศใช้เพราะสภาพตลาดในขณะนี้มีศักยภาพที่ดี ดังนั้นเพื่อให้กฎหมายมีความครอบคลุม สมบูรณ์ และเกิดประโยชน์สูงสุดทั้ง ผู้ประกอบการและผู้บริโภค จึงมีการชะลอการประกาศใช้จนกว่าจะมีการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายให้สมบูรณ์มากที่สุด
ในส่วน "ผู้บริโภค" ตราบใดที่ยังไม่มีเครื่องมือที่ช่วยในการคุ้มครอง "เงินดาวน์" หรือยังไม่มีการประกาศใช้กฎหมาย Escrow Account
แนวทางและวิธีที่จะช่วยลดความเสี่ยงจากปัญหาการ "ซื้อกระดาษเปล่า" หรือซื้อบ้าน แล้วไม่ได้บ้านที่ดีที่สุด คือ ต้องศึกษารายละเอียดในบริษัทนั้นๆ ทั้งเชิงลึกและเชิงกว้าง โดยเฉพาะความมั่นคงของบริษัท สภาพคล่องทางการเงิน ศักยภาพในการลงทุน การบริการหลังการขาย การดูแลลูกค้า มาตรฐานงานก่อสร้าง รวมถึงผลงานการพัฒนาโครงการต่างๆ ที่ผ่านมา
เพราะสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องยืนยันที่จะ ทำให้คุณมั่นใจได้ว่า "เม็ดเงิน" ที่จ่ายไปนั้น จะไม่สูญค่า
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 03-07-2549
|
|
|
|
|
