|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| LPN ส่งคอนโดฯ5แสนเปิดซิงผังเมืองใหม่ |
|
กฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหา นคร พ.ศ.2549 ประกาศใช้อย่างเป็นทางการไปแล้ว เมื่อวันที่ 17 พฤษภา คมที่ผ่านมา และจะมีผลบังคับใช้จากนี้ไปอีก 5 ปี
เนื้อหาสาระหลักของผังเมืองรวม กทม.ฉบับนี้ เน้นให้ความสำคัญกับการพัฒนาเมืองอย่างมีทิศทาง เพื่อเป็นเข็มทิศชี้นำให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองน่าอยู่มากยิ่งขึ้นในอนาคต
โดยบางพื้นที่อาจได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยน แปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน (FAR : Floor Area Ratio) และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR : Open Space Ratio)
ที่เห็นชัดเจน คือ FAR จากเดิมกำหนดให้ทุกพื้นที่ สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เท่ากัน ในอัตราส่วน 10:1 แต่ผังเมืองฉบับใหม่กำหนดให้ FAR อยู่ระหว่าง 7:1 ถึง 1:1 ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับแผนพัฒนาโครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดดังกล่าว
ปลายสัปดาห์ที่ผ่านมา ค่าย แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีมาร์เก็ตแชร์คอนโดมิเนียมสูงสุดในตลาดที่อยู่อาศัย ภายใต้กลยุทธ์การบริหารงาน "บลูโอเชี่ยน" และการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ (cost leadership) ได้จัดเสวนาขึ้น โดยโฟกัสไปที่ประเด็นผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่กับผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
"โอภาส ศรีพยัคฆ์" เอ็มดี บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ มองว่า ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อแผนการลงทุนพัฒนาโครงการของบริษัทมากนัก เนื่องจากได้มีการปรับตัวรับมือไว้ก่อนหน้านี้แล้ว
อย่างไรก็ตาม ปฎิเสธไม่ได้ว่าผังเมืองฉบับใหม่ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาสูงขึ้นไม่ต่ำกว่า 10% ขณะเดียวกันก็ทำให้ต้นทุนที่ดินของบริษัทเพิ่มขึ้นอีกอย่างน้อย 20% จากข้อกำหนด FAR ที่ต้องใช้ที่ดินในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น
"ถามว่ามีผลกระทบหรือไม่ต่อการดำเนินงานของบริษัท ข้อนี้เรายอมรับว่ามีผลกระทบบ้าง แต่ไม่มากนัก เพราะเรามีการปรับแผนพัฒนารับกับผังเมืองฉบับใหม่มาระยะหนึ่งแล้ว
สาเหตุที่แอล.พี.เอ็น สามารถปรับแผนลงทุนได้เร็วกว่าผู้ประกอบการรายอื่น เป็นเพราะนโยบายหลักที่ไม่สะสมแลนด์แบงก์ในมือ แต่ซื้อเพื่อพัฒนาเป็นโปรเจ็กต์ๆ ไป ทำให้ไม่ต้องแบกรับภาระอัตราดอกเบี้ย
ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบทางธุรกิจ และเป็นคีย์ซักเซสที่แอล.พี.เอ็น.ฯ ยึดถือมาตลอด
ขณะที่แผนลงทุนในระยะสั้นจะเน้นพื้นที่เป้าหมาย เลือกพัฒนาโครงการในแหล่งชุมชนใหม่ที่มีดีมานด์ ในทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้า เช่น ย่านแจ้งวัฒนะ งามวงศ์วาน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ หรืออาจจะเป็นพื้นที่ในละแวกใกล้เคียง แต่สามารถเดินทางมายังสถานีรถไฟฟ้าได้โดยระบบขนส่งที่โครงการจัดทำขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้า
วิธีนี้นอกจากจะทำให้บริษัทซื้อที่ดินได้ในราคาไม่แพงนักแล้ว ยังสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับราคาขายที่ผู้บริโภคสามารถซื้อหาได้
"การพัฒนาโครงการต้องดูข้อกำหนดการใช้ประโยชน์แต่ละพื้นที่ด้วยว่า จะทำในรูปแบบใด สำหรับบริษัทเห็นว่าพื้นที่สี ส้มที่กำหนด FAR ไว้ที่ 4.5:1 เท่า เหมาะที่จะทำโดมิเนียมสูงไม่เกิน 8 ชั้น (โลว์ไรส์ ) เพราะจะทำให้ต้นทุนพัฒนาจะไม่สูงเกินไป"
ส่วนพื้นที่สีน้ำตาลที่กำหนด FAR 7-8:1 เท่า เหมาะสมที่จะทำคอนโดฯระดับกลางที่มีความสูงไม่เกิน 29 ชั้น ส่วนราคาขาย และจะใช้แบรนด์ใดนั้นขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเล และต้นทุนที่เกิดขึ้น"
สำหรับโซนยอดฮิตที่เป็นเป้าหมายจะเข้าไปลง ทุนขึ้นโครงการของค่ายแอล.พี.เอ็น.ฯ คือ ทำเลสุวรรณภูมิ เพราะเชื่อว่าหากสนามบินแห่งใหม่เปิดให้บริการ จะเกิดการย้ายเข้าไปในพื้นที่จำนวนมาก
หมัดเด็ดที่ดีเวลอปเปอร์ค่ายนี้น่าจะสร้างสีสันในเร็วๆ นี้ คือ การเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับซีบวก มีราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นที่ 5 แสนบาท ตัวโครงการอยู่ห่างจากแมสทรานซิสไม่มากนัก
โดยแอล.พี.เอ็น.ฯ จะใช้ศักยภาพเรื่องการบริหารจัดการเข้ามาเสริม ซึ่งน่าจะทำให้ประสบความสำเร็จในแง่การตลาดมากขึ้น เช่นเดียวกับโครงการลุมพินี วิลล์ ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินประมาณ 2 กิโลเมตร แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกสบายรองรับลูกค้าพร้อม
ถึงเวลานั้นเชื่อว่า "บิ๊กเพลเยอร์" ที่กำลังจดๆ จ้องๆ หรือที่ทำตลาดระดับล่างอยู่ก่อนแล้ว คงต้องร้อนๆ หนาวๆ !!!
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 08-06-2549
|
|
|
|
|
