|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| โฟกัสผังเมืองใหม่ กทม. พลิกโฉมหน้าการพัฒนากรุงเทพฯ |
|
หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ร่วมกับกรุงเทพมหานคร และ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้จัดสัมมนาหัวข้อ "โฟกัสผังเมืองใหม่ กทม. พลิกโฉมหน้าการพัฒนากรุงเทพฯ" เมื่อวันศุกร์ 26 พฤษภาคมที่ผ่านมา ณ ห้องประชุมอาคารข่าวสด วิทยากรประกอบด้วย "บรรณโศภิษฐ์ เมฆวิชัย" รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ฝ่ายโยธา "ประสงค์ เอาฬาร" นายกสมาคมบ้านจัดสรร "สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และ "อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมอาคารชุดไทย มีรายละเอียดที่น่าสนใจตลอดการสัมมนา ดังนี้
ผังเมืองเพื่อ "เมืองน่าอยู่"
รองผู้ว่าฯ "บรรณโศภิษฐ์ เมฆวิชัย" เปิดประเด็นว่า วิสัยทัศน์ที่กำหนดคือ "มหานครที่น่าอยู่อาศัย คงความโดดเด่นด้านศิลปวัฒนธรรม และเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจวิทยาการของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้" โดยสรุปคือเป็นเรื่องส่งเสริมให้เป็นเมืองน่าอยู่ มีการกำหนดพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว การบริหาร และการคมนาคม ซึ่งผังเมืองรวมฉบับนี้จะมาพร้อมๆ กับสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิจะเปิด ซึ่งทาง กทม.จะต้องจัดพื้นที่รองรับในการพัฒนาคือพื้นที่โซนตะวันออก
ในส่วนของ กทม.จัดไว้ 3 ศูนย์คือ เป็นอุทยานนคร บริเวณเขตหนองจอก ศูนย์ชุมชนย่อยลาดกระบัง และศูนย์ชุมชนลาดกระบัง
วิสัยทัศน์คือ "การจัดให้มีศูนย์ชุมชน" ทุกๆ พื้นที่ การส่งเสริมอุตสาหกรรมการผลิตที่ปราศจากมลพิษ ที่เรียกว่า Green Industry การอนุรักษ์ทรัพยากร การดำรงรักษาพื้นที่เกษตรกรรม เพราะกรุงเทพมหานครยังมีพื้นที่อีกมากมาย ต้องมาดูว่าจะทำยังไงให้ใช้ประโยชน์คุ้มที่สุด
ประเด็นในทางทฤษฎี พูดเรื่อง "เมืองกระชับ" หรือ compact city เมืองศูนย์กลาง กรุงเทพมหานครได้ผ่านจุด compact city ไปแล้ว ต้องมาดูว่าจะทำยังไงให้ใช้พื้นที่ได้อย่างคุ้มค่า
ก่อนจะเป็นผังเมืองแบบนี้ ทางที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันการศึกษา มาช่วยกันดูว่าจะสามารถทำจุดไหนมีโครงสร้างอย่างไรบ้าง นั่นคือ มีศูนย์กลางอยู่ทุกๆ พื้นที่ มีเกษตรกรรมอยู่ด้านนอก กำหนดเรื่องความเหมาะสมและข้อจำกัดของพื้นที่ เช่น พื้นที่สีเขียวทแยงขาว พื้นที่รองรับน้ำ เป็นที่ลุ่มและต่ำ ต่อเนื่องจนถึงสนามบินสุวรรณภูมิ และต่อไปทางใต้ของสมุทรปราการ ประเด็นเรื่องการกระจายศูนย์บริการไปทั่ว กทม.
ข้อแตกต่างกับผังเมืองฉบับเก่า
ข้อแตกต่างเรื่องการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินบางบริเวณ การเปลี่ยนแปลงสำคัญคือ
1.ให้เพิ่มบทบาทความสำคัญของ 3 บริเวณคือ พหลโยธิน มักกะสัน ศูนย์ตากสิน จะเป็นจุดเปลี่ยนถ่าย เปลี่ยนแปลงการจราจร การคมนาคมขนส่ง ต้องการสร้างแรงจูงใจให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาบริเวณนั้น กำหนดเขตอุตสาหกรรมบริเวณบางบอน บางขุนเทียน และเพิ่มศูนย์บริการชุมชนในระดับต่างๆ
2.ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ฉบับปัจจุบันจะมีกลุ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินซึ่งไม่เท่ากับการใช้ประโยชน์ในที่ดินฉบับเดิม จากเดิมมีการจำแนกการใช้ประโยชน์ที่ดิน 13 ประเภท ผังเมืองรวมใหม่มี 10 ประเภท จะทำให้เกิดความเข้าใจได้ง่ายขึ้น
3.เปลี่ยนแปลงรูปแบบการแบ่งประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินและการกำหนดบริเวณ ซึ่งผังเมืองรวมฉบับ 414 มีการกำหนดหมายเลขประเภท หมายเลขลำดับที่ดิน แต่ผังเมืองรวมใหม่ จะกำหนดระบบอักษรย่อ เช่น อักษรย่อ ย.1 ย.2 ย.3
4.การแบ่งบล็อกพื้นที่ใหม่ ผังเมืองรวมฯ เดิมมีผังการใช้ที่ดิน 421 บริเวณ มีผังที่โล่ง 52 บริเวณ ผังเมืองรวมฯ ใหม่จะมี 606 บริเวณ และมีผังที่โล่ง 57 บริเวณ
5.เพิ่มมาตรการด้านผังเมือง ข้อแตกต่างคือ ผังเมืองรวมฯ เดิม กำหนดเฉพาะเรื่องแปลงที่ดิน ว่าต่ำสุดในโครงการจัดสรรคือ 100 ตารางวา ขณะที่ผังเมืองรวมฯ ใหม่จะกำหนดเพิ่มเติมเรื่อง FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ตั้งแต่ 1:1 - 1:10 กับ OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) ตั้งแต่ร้อยละ 3-40 ระยะถอยร่นด้านหน้า-ด้านข้าง-ด้านหลังอาคารคือ 2-2.2 เมตร, 2-1.2 เมตร และแปลงที่ดินต่ำสุดในโครงการจัดสรรคือ 50, 100 ตารางวา ความสูงไม่เกิน 12 เมตร
สรุปว่า การเปลี่ยนแปลงสำคัญคือ "อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่รวม" จะเปลี่ยนแปลงจากผังเมืองเดิม
6.กำหนดเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น ให้มีความชัดเจน เพื่อให้ข้อสงสัยในการใช้ประโยชน์ที่ดินลดน้อยลง จะทำให้ผู้ประกอบการ หรือแม้แต่ กทม.เองจะชัดเจนขึ้น เช่น เงื่อนไขลักษณะของพื้นที่ตั้งบริเวณริมสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ เพื่อเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่ให้มากขึ้น เพราะจะได้ "โบนัส" ในการใช้พื้นที่ตรงนั้น เป็นต้น โดยจะมีเงื่อนไขรายละเอียดแตกย่อยเป็น 11 เงื่อนไข อาทิ การตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10-15-30 เมตร ในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น
7.การกำหนดสิทธิพิเศษเพิ่มเติมเฉพาะพื้นที่ การใช้ที่ดินโดยรอบสถานีขนส่งไฟฟ้ามวลชนระยะ 500 เมตร ผ่อนปรนให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารสูง อาคารใหญ่พิเศษ ศูนย์ประชุม เพื่อให้ผู้ประกอบการได้ช่วยกันพัฒนาบริเวณดังกล่าว
"โบนัส" เพิ่มที่โล่ง เพิ่ม FAR
นอกจากนี้มีเรื่องของการกำหนดระบบรางวัลหรือโบนัส (bonus system) เพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคารสาธารณะมากขึ้น โดยสามารถเพิ่ม FAR ได้ถึงร้อยละ 20 ในการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทสาธารณะ 2 กรณีคือ
กรณีที่ 1 จัดให้มีพื้นที่โล่งว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะ โดยพื้นที่อาคารที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 5 เท่าของพื้นที่โล่ง กับกรณีที่ 2 คือจัดให้มีที่จอดรถยนต์เพิ่มขึ้นโดยไม่คิดค่าตอบแทน พื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน
8.มาตรการทางด้านอุตสาหกรรม มีข้อแตกต่างผังเมืองเดิม 2 ประเด็นหลักคือ ประเด็นการเพิ่มขนาดพื้นที่ที่พักอาศัยและพื้นที่พาณิชยกรรม และการปรับปรุงบัญชีอุตสาหกรรมแนบท้ายกฎกระทรวง เพื่อส่งเสริมสนับสนุนอุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ให้สามารถตั้งได้ในย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทต่างๆ
ทั้งนี้ เพื่อเป็นการผ่อนปรนทางด้านอุตสาหกรรม ให้เพิ่มพื้นที่ประกอบการโรงงานอุตสาหกรรมที่ไม่ก่อเหตุรำคาญ หรือไม่เป็นมลพิษต่อชุมชน หรือสิ่งแวดล้อมตามกฎหมาย จากเดิม 100 ตารางเมตร เป็น 300 ตารางเมตรในพื้นที่ ย.3 ย.4 และจากเดิม 100 ตารางเมตร เป็น 500 ตารางเมตร ในพื้นที่ ย.5-6-7 ย.8-9-10 พ.1-2-3-4-5 และ ก.4
9.มาตรการทางด้านป้ายโฆษณา มีเพิ่มเติมเข้ามาในเรื่องกำหนดจุดติดตั้งป้ายขนาดใหญ่ที่มีขนาดเกิน 1 ตารางเมตร หรือมีน้ำหนักเกิน 10 กิโลกรัม ในบริเวณระยะห่างจากวัด โบราณสถาน ทางพิเศษ/ถนนสาธารณะที่มีเขตทางตั้งแต่ 40 เมตร ให้ติดตั้งป้ายในระยะห่างตั้งแต่ 50 เมตรขึ้นไป เพื่อแก้ปัญหาการบดบังทัศนียภาพ และลดอันตรายจากป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ที่ขาดการดูแลรักษา
10.กำหนดให้มีการขออนุญาตการใช้ประโยชน์ที่ดิน (use permit) ขอแล้วจะบันทึกลง MIS เพื่อประโยชน์ในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ลงบันทึกในข้อมูลเพื่อให้เป็นบันทึกไว้ในภายหลังจะได้ทราบว่ามีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารอย่างไรบ้าง ระบบทั้งหมดนี้ทางสำนักผังเมืองทำเสร็จหมดแล้ว
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 01-06-2549
|
|
|
|
|
