|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| กฎเหล็กกทม.ฉุดราคาบ้านใหม่พุ่ง วงการโบรกเกอร์เฮลูกค้าหันซื้อมือสอง |
|
บ้านมือสองส้มหล่น ผังเมือง กทม.ฉุดราคาบ้านใหม่พุ่ง ส่งผลลูกค้าคิดหนักก่อนตัดสินใจซื้อ หวั่นรายได้ไม่เพียงพอผ่อนค่างวด โบรกเกอร์เฮกลุ่มรายได้ต่ำ-ปานกลางเบนเข็มช็อปบ้านมือสองเอ็นพีเอแทน มิหนำซ้ำได้ลูกค้าในตลาดระดับบนแถมพ่วงมาด้วย ชี้ยิ่งเจอมรสุมปัจจัยลบดอกเบี้ย น้ำมัน ยิ่งทำ ให้วงการนายหน้า สถาบันการเงิน เจ้าของรายย่อยสบช่องล้างสต๊อกระบายของเก่า
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาถึงจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญอีกครั้งหนึ่ง หลังผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมา เนื่องจากกฎเกณฑ์เงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม.ซึ่งมีความเข้มงวดมากขึ้น
ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาฯอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันที่ธุรกิจนี้กำลังเผชิญกับปัญหาเศรษฐกิจรุมเร้า ราคาน้ำมัน วัสดุก่อสร้าง รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง อาจฉุดให้ราคาบ้านใหม่แพงขึ้นจนถึงขั้นที่ลูกค้าบางกลุ่มไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ
ท่ามกลางปัจจัยลบที่มากระทบตลาดบ้านใหม่ หลายฝ่ายมองว่าน่าจะเป็นโอกาสของการขยายตลาดบ้านมือสอง ทั้งที่อยู่ในมือเจ้าของรายย่อย สถาบันการเงิน ตลอดจนตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่รายเล็กที่กระจายอยู่ใน กทม. จังหวัดปริมณฑล ที่มีอยู่ในตลาดไม่น้อยกว่า 2-3 แสนยูนิต เนื่องจากปัจจุบันราคาบ้านมือสองส่วนใหญ่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าบ้านใหม่
นายสมศักดิ์ ชุติศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บี.ซี.พี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด ให้ความเห็น "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังการประกาศบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนามากขึ้นน่าจะส่งผลในด้านบวกกับตลาดบ้านมือสอง
อย่างพื้นที่บางทำเลเคยพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ได้แต่ต่อไปต้องพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวซึ่งมีราคาสูงกว่า อาจจะทำให้ลูกค้ากลุ่มที่เคยมีกำลังซื้อเพียงพอไม่สามารถซื้อได้ หรือไม่มีรายได้เพียงพอส่งค่างวดบ้าน ทำให้กลุ่มลูกค้ามีน้อยลง ซึ่งเป็นไปได้ที่ลูกค้ากลุ่มนี้จะหันมาซื้อบ้านมือสอง หรือซื้อบ้านใหม่ในทำเลที่ไกลออกไป
"คิดว่าผลกระทบที่ชัดเจนจะเกิดขึ้นกับตลาดบ้านใหม่ในทำเลในเมืองก่อนทำเลอื่นๆ เพราะกฎระเบียบใหม่ที่ออกมาน่าจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาบ้านในทำเลย่านใจกลางเมืองหรือทำเลในเมือง ปรับสูงขึ้นมาก เมื่อบวกกับราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยที่กำลังพุ่งสูงขึ้น คนที่เคยคิดจะซื้อบ้านใหม่ในทำเลเหล่านั้นอาจต้องคิดหนักมากขึ้นอีก บางคนอาจชะลอซื้อ หรือเลือกซื้อบ้านมือสองที่ราคาถูกกว่า"
นายสมศักดิ์กล่าวว่า ที่มองว่าผังเมืองใหม่จะกระทบต่อราคาบ้านใหม่ในทำเลในเมืองมากกว่าทำเลชานเมืองหรือที่ไกลออกไป เป็นเพราะปกติผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่พัฒนาโครงการในย่านชานเมืองเป็นหลักอยู่แล้ว ซึ่งหลายรายได้รับใบอนุญาตจัดสรรและใบอนุญาตก่อสร้างก่อนผังเมืองจะบังคับใช้ โครงการเหล่านั้นจึงไม่ได้รับผลกระทบจากการใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่อย่างน้อยก็อีกระยะหนึ่ง จนกว่าซัพพลายที่ยื่นขออนุญาตไว้แล้วหมดไป และพัฒนาโครงการใหม่ ต้นทุนและข้อจำกัดจึงมีมากขึ้น
ขณะเดียวกันผังเมืองใหม่ก็ส่งผลดีต่อบ้านที่เป็นทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงิน (เอ็นพีเอ) และเจ้าของบ้านรายย่อยที่มีบ้านมือสองในมือด้วย เพราะเมื่อบ้านใหม่ในทำเลในเมืองราคาสูงขึ้นมากจากข้อจำกัดในการพัฒนา จะทำให้บ้านมือสองในทำเลเดียวกันราคาสูงขึ้นด้วย
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการวงการโบรกเกอร์ต้องชี้แจงให้เจ้าของบ้านรายย่อยเข้าใจด้วยว่าไม่ควรตั้งราคาขายไว้สูงเกินไปจนผู้ซื้อเองไม่อาจยอมรับได้
นายสมศักดิ์กล่าวว่า คิดว่าผลดีอีกข้อที่จะเกิดขึ้นกับตลาดบ้านมือสองคือ ผังเมืองใหม่จะทำให้โครงการใหม่ที่เป็นคู่แข่งในตลาดมีน้อยลง ผลคือคนซื้อบ้านจะตัดสินใจซื้อบ้านมือสองเร็วขึ้น ทั้งบ้านในทำเลนอกเมืองที่มีราคาต่ำ ปานกลาง หรือบ้านในเมืองที่มีราคาแพง เพราะผู้ซื้อรู้ดีว่าในทำเลนั้นๆ คงรอซื้อบ้านใหม่ไม่ได้ และหากไม่รีบตัดสินใจก็อาจต้องซื้อบ้านมือสองในราคาที่แพงขึ้นอีก
สำหรับตลาดบ้านมือสองในช่วง 5 เดือนแรกปีนี้โดยรวมยังไปได้ดี อย่างของ บี.ซี.พี.ฯ ยอดขายยังเป็นไปตามเป้า โดยเฉพาะการทำแคมเปญขายบ้านเก่าซื้อบ้านใหม่ร่วมกับธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) และวังทองกรุ๊ป และ เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง ผลตอบรับดีมาก
โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมาบริษัทมียอดขายเติบโตขึ้นถึง 10% ส่วนยอดขายช่วง 5 เดือนแรกมีประมาณ 380-400 ล้านบาท เฉลี่ยเดือนละ 80 กว่าล้านบาท คิดว่ายอดขายโดยรวมทั้งปีน่าจะเติบโตขึ้นเช่นเดียวกัน สำหรับปี 2548 ที่ผ่านมาบริษัทมียอดขาย 1,030 ล้านบาท
นายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด บริษัทตัวแทนนายหน้าและแฟรนไชส์ธุรกิจตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ เปิดเผยว่า คิดว่าผลกระทบด้านบวกจากการประกาศใช้ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ที่จะมีกับตลาดบ้านมือสองคงเกิดขึ้นไม่เร็วนัก อาจจะใช้เวลา 1-2 ปี
เพราะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในทำเลที่อาจจะมีข้อจำกัดตามผังเมืองรวมยื่นขออนุญาตจัดสรร-ขออนุญาตก่อสร้างล่วงหน้าไว้ก่อนแล้ว จึงต้องรอให้ซัพพลายเหล่านี้หมดไปก่อน บ้านมือสองจึงจะได้รับอานิสงส์จากการประกาศใช้ผังเมืองรวมฉบับนี้ชัดเจน
"ที่น่าสนใจคือ อีก 5-10 ปีจากนี้ไปราคาบ้านใหม่จะถีบตัวสูงขึ้นมาก จากกฎระเบียบใหม่ๆ ที่ภาครัฐประกาศใช้ รวมทั้งผังเมืองรวมฉบับใหม่ของ กทม.ด้วย ถึงตอนนั้นผมกล้าฟันธงว่าบ้านมือสองจะได้เปรียบบ้านใหม่ในเรื่องราคามากขึ้นอีก แน่นอนว่ากลุ่มลูกค้าจะมีเพิ่มขึ้นด้วย โดยเฉพาะลูกค้าที่เป็นคนระดับกลางที่ต้องการซื้อบ้านตั้งแต่ 3-4 ล้านบาทลงมา ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดขณะนี้"
สอดคล้องกับความเห็นของนายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร จำกัด เจ้าของโครงการบ้านสถาพร รังสิตคลอง 4 ที่มองว่า ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ให้อานิสงส์ตลาดบ้านมือสอง เนื่องจากทำให้บ้านมือสองมีความได้เปรียบบ้านมือหนึ่งในเรื่องต้นทุนหรือเรื่องราคา ส่วนทำเลนั้นคิดว่าไม่มีความได้เปรียบ เนื่องจากบ้านมือสองมีค่อนข้างกระจัดกระจาย นอกจากนี้ยังจะส่งผลดีต่อบ้าน-คอนโดฯ ซึ่งเป็นเอ็นพีเอด้วย เพราะเมื่อบ้านใหม่มีราคาแพงขึ้น จะมีลูกค้าบางกลุ่มที่มีรายได้ไม่เพียงพอซื้อบ้านใหม่หันไปซื้อบ้านมือสองแทน
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 01-06-2549
|
|
|
|
|
