|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| ทุน "เทมาเส็ก" เกยตื้น คอมเพล็กซ์แสนล้าน "คลองเตย" |
|
"เทมาเส็กจะฮุบเงียบโครงการพัฒนาเมกะคอมเพล็กซ์เนื้อที่กว่า 2,300 ไร่ ของการท่าเรือฯ..."
เป็นข่าวเด่นประเด็นร้อนต่อเนื่องในช่วง 1-2 เดือน ร้อนขนาดรักษาการผู้อำนวยการ การท่าเรือแห่งประเทศไทย หรือรหัสย่อ "รักษาการ อทร." คนปัจจุบัน "ศิริ จิระพงษ์พันธ์" นั่งเก้าอี้ไม่ติด ต้องเรียกแถลงข่าวแบบฟ้าผ่าเย็นวันจันทร์ที่ 20 มีนาคมที่ผ่านมา ปฏิเสธว่า "ตอนนี้" เทมาเส็กยังไม่มีเอี่ยวกับโครงการลงทุนของการท่าเรือฯแม้แต่โครงการเดียว
2,300 ไร่ "เมกะคอมเพล็กซ์" คลองเตย
ความจริงแผนพัฒนาพื้นที่ท่าเรือคลองเตย ทรัพย์สินแปลงใหญ่สุดของการท่าเรือฯ สิริรวมเนื้อที่จำนวน 2,353.3 ไร่ มีมานานแล้ว ก่อนนี้เคยเรียกขานกันภายในว่า เป็นโครงการ "พอร์ตซิตี้" พัฒนาการมาเรื่อยจนกระทั่งมาจบที่ชื่อ "พอร์ต เมโทรโปลิส" คำนิยามล่าสุดโดย "ศิริ จิระพงษ์พันธ์" ชื่อที่เปลี่ยนไปมาพร้อมกับรายละเอียดที่ปรุงแต่งแบบตัดแปะบ้าง ตัดทอนบ้าง
ดราฟต์ล่าสุดที่บริษัทสถาปนิกศึกษาให้ เป็นของบริษัท วีไฟว์ คอนซัลแตนท์ เนื่องจากหมึกพิมพ์ยังไม่ทันแห้ง "รักษาการ อทร." จึงยังไม่แจกจ่ายสำเนา
วันนี้จะย้อนรอยดราฟต์รายงานการศึกษา สำเนาต้นฉบับของ บริษัทสถาปนิก A49 ที่มีค่าตัวในการจัดทำรายงานและออกแบบวงเงิน 1.5 ล้านบาท มีบิ๊กวงการอสังหาฯคือบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รับเป็นสปอนเซอร์ให้ จนทำให้สังคมระแวงว่า "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" จะเป็นจิ๊กซอว์ให้กับ เทมาเส็กในการมาป้วนเปี้ยนหว่านเม็ดเงินลงทุนแถวคลองเตย
"A49" บริษัทสถาปนิกที่ปรึกษาส่งมอบ รายงาน "โครงการออกแบบปรับปรุงแผนแม่บทการใช้ที่ดินท่าเรือกรุงเทพ" โดยให้น้ำหนักการวางอนาคตท่าเรือคลองเตยในการก้าวขึ้นมาเป็น "พื้นที่ธุรกิจแห่งใหม่" หรืออีกนัยหนึ่งเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ CBD : central business district ริมน้ำเจ้าพระยา
พื้นที่แปลงแรกที่จะนำมาพัฒนาขนาด 335 ไร่ ตามกรอบที่การท่าเรือฯขีดเส้นไว้ให้ ออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยได้ถึง 8.8 ล้านตารางเมตร
พรั่งพร้อมไปด้วยตึกสูง 10-15 แท่ง ตึกที่จะเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ จัดวางตำแหน่งให้เป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว และหอชมเมืองสูงกว่า 90 ชั้น ตึกสูงที่เหลือเป็นได้ทั้งศูนย์ธุรกิจกรุงเทพฯ (Bangkok new business center) คอนโดมิเนียมและสำนักงาน
อาคารแวดล้อมออกแบบรองรับกับไลฟ์สไตล์คนเมือง มีโรงเรียนนานาชาติ พิพิธภัณฑ์เมือง ท่าเรือท่องเที่ยว ศูนย์ประชุม หอสมุดประชาชน รวมทั้งอาคารพาณิชย์
การออกแบบยังได้เปิดที่โล่งให้กับลานอเนก ประสงค์ สวนสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำ และลานแสดงกลางแจ้ง
6 ข้อเสนอ "โซนนิ่ง" ที่ดิน
ข้อเสนอที่น่าสนใจเป็นเรื่องของการจัดวางกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงการใหม่จะเกิดขึ้นได้ต่อเมื่อมีการ "จัดระเบียบ" การใช้ประโยชน์ที่ดินในปัจจุบัน คล้ายๆ กับต้องจัด "โซนนิ่ง" การใช้ประโยชน์ใหม่
โซนนิ่งแรกคือส่วนของการท่าเรือฯเอง ประกอบด้วยตึกสำนักงานใหญ่ ถนนเกษมราษฎร์ฝั่งตะวันตกตรงข้ามกรมศุลกากร
กับพื้นที่ท่าเรือกรุงเทพที่ยังรักษากิจกรรมให้บริการตู้คอนเทนเนอร์ปีละไม่เกิน 1 ล้านตู้ (ปี 2552 จะทยอยให้เหลือ 6 แสนตู้) แต่ย้ายการบริการไปอยู่พื้นที่ท่าเรือเขื่อนตะวันออกทั้งหมด บวกกับพื้นที่ (คาดว่า) ได้รับคืนจาก ปตท. (คลังน้ำมันพระโขนง)
โซนนิ่งในส่วนของที่ดินที่ให้หน่วยงานรัฐด้วยกันใช้ประโยชน์ ได้แก่ กรมศุลกากร กระทรวงอุตสาหกรรม ฯลฯ ทำเลเกาะตามแนวถนนรถไฟสายเก่า
โซนนิ่งสำหรับชุมชนที่อาศัยอยู่เดิม ข้อเสนอมี 2 ส่วนคือ ที่อยู่อาศัยดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติ ให้ย้ายไปสร้างตึกสูงเพื่อให้มีพื้นที่ว่างระหว่างอาคารเพิ่มมากขึ้น อยู่บริเวณตอนเหนือของท่าเรือตะวันตก (ติดทางด่วน)
อีกส่วนคือชุมชนบุกรุก ข้อเสนอประนี ประนอมคือให้ย้ายไปอยู่บริเวณริมคลองพระโขนง ระหว่างทางเข้าท่าเรือตะวันออกกับถนนรถไฟสายเก่า โดยพัฒนาให้เป็นชุมชนสมบูรณ์แบบในตัวเอง
โซนนิ่งย่านพาณิชยกรรม ปักหมุดด้านเหนือระหว่างคลองเตยกับถนนสุนทรโกษาและถนนอาจณรงค์ รองรับให้กับผู้เช่าเดิมและผู้เช่าใหม่ ข้อเสนอยังรวมถึงฟื้นฟูภาพลักษณ์โดยย้ายตลาดคลองเตยและกิจกรรมที่เกี่ยวข้องมาไว้ทางด้านถนนเกษมราษฎร์แทน
การย้ายตลาดคลองเตยยังมีเหตุผลเพื่อแก้ไขปัญหาจราจรติดขัดบริเวณแยกรัชดาฯ-พระรามที่ 4 มารองรับด้วย
อีก 2 ข้อเสนอ เป็นการพัฒนาย่านธุรกิจใหม่บริเวณท่าเรือตะวันตกทั้งหมด และข้อ เสนอสำหรับพื้นที่ส่วนที่เหลือให้ทำเป็นพื้นที่โล่งเพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวด ล้อม โดยแนวทางการพัฒนาให้มีระยะย่น 50 เมตร จากริมน้ำเจ้าพระยา
ลอนช์โปรเจ็กต์ดันลงทุนแสนล้าน
การออกแบบของบริษัท A49 ยังคำนึงถึงต้องสร้างแรงจูงใจให้นักพัฒนาที่ดินที่จะเข้ามาเอี่ยวในโครงการด้วย โดยใช้วิธีออกแบบในเรื่องควบคุมสัดส่วนพื้นที่อาคารที่ปลูกสร้างได้ต่อแปลงที่ดิน (FAR : floor area ratio) ระหว่าง 0.05-7 : 1
และสัดส่วนพื้นที่ว่างต่อแปลงที่ดิน (OSR : open space ratio) ระหว่าง 0.3-0.95 : 1
ซึ่งจะทำให้พัฒนาพื้นที่อาคารได้ถึง 8.8 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินที่จะหาผลประโยชน์สุทธิ เท่ากับ 3.7 : 1
อย่างไรก็ตาม วันนี้ "คณะผู้บริหาร" ของการท่าเรือฯ ประกอบด้วยคณะกรรมการ (บอร์ดชุดใหม่) และรักษาการ อทร.คนใหม่ "ศิริ จิระพงษ์พันธ์" ประกาศตัวที่จะ "มองต่างมุม" จากแผนเดิม โดยเล็งไปที่แผนเดิมยังขาดความสมบูรณ์ในเรื่องแมสทรานสิตที่จะเข้าสู่พื้นที่โครงการ
แนวคิดวันนี้นอกจากจะไม่มีการตัดแบ่งแปลงย่อย 335 ไร่ ทำแบบทยอยพัฒนาพื้นที่แล้ว การรวมแปลงใหญ่แบบ "ยกแปลง" ทั้ง 2,353 ไร่ เป็นไฮไลต์ที่ "ศิริ" ย้ำเป็นจุดยืนในการพัฒนา "พอร์ตเมโทรโปลิส"
เติมเต็มจุดอ่อนในเรื่อง "ทราฟฟิก" โดยต้องการให้ศึกษาลงลึกรายละเอียดการจราจรที่จะรองรับทั้งการขนคน-ขนของเข้าและออกพื้นที่ในโครงการ เมื่อศึกษาเสร็จเรียบร้อย คอนเซ็ปต์การพัฒนาจะให้เป็นภาระการลงทุนแบบ "แพ็กเกจ" เหมารวม ทั้งพัฒนาโครงการและอินฟราสตรักเจอร์ในเรื่องการจราจร
เพราะ "ศิริ" มองว่า "พอร์ตเมโทรโปลิส" กำลังพูดถึงการลงทุนมูลค่านับ "แสนๆ ล้านบาท" ! ระบบเหมารวมค่าใช้จ่ายและการลงทุนจึงเป็นคีย์ซักเซสของโครงการนี้
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 27-03-2549
|
|
|
|
|
