|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| อนุพงษ์ อัศวโภคิน "ตลาดบ้านปีนี้ต้องรบแบบกองโจร" |
|
หากฝีมือรวมทั้งผลงานไม่เข้าตา และเป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค วันนี้ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพ เพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) คงไม่สามารถก้าวขึ้นมายืนในระดับแนวหน้าของวงการพัฒนาที่ดินได้ หลังจากสร้างชื่อโดยพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส ด้วยการฉีกแนวตลาดพัฒนาโครงการในย่านใจกลางเมืองภายใต้ชื่อ "บ้านกลางเมือง" และ "บ้านกลางกรุง" เจาะกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
ทั้งยังสอดรับกับสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงฟื้นตัวใหม่ๆ เมื่อ 4-5 ปีก่อน จนเป็นผู้นำตลาด และกลายเป็นโมเดลธุรกิจให้กับผู้ประกอบการรายอื่นๆ ส่งผลให้ยอดขายยอดโอนบ้านโตแบบก้าวกระโดดแล้ว ดีเวลอปเปอร์ดาวรุ่งพุ่งแรงรายนี้ยังสร้างสีสันในตลาด โดยลอนช์โปรเจ็กต์รูปแบบใหม่ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง ประสบความสำเร็จโครงการแล้วโครงการเล่าจนเป็นที่จับตามอง และเป็นเครื่องการันตีว่าเวลานี้ฝีมือชื่อชั้นไม่ธรรมดา
"อนุพงษ์ อัศวโภคิน" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ฯ เปิดใจให้สัมภาษณ์กับ "ประชาชาติธุรกิจ" ถึงที่มาของความสำเร็จที่ทำให้บริษัทก้าวมาถึงจุดนี้ และทิศทางในวันข้างหน้า พร้อมกับออกตัวว่า ทั้งหลายทั้งปวงไม่ได้เป็นผลงานของผู้บริหารหรือพนักงานคนใดคนหนึ่ง แต่มาจากทีมเวิร์กที่เกิดจากความร่วมมือร่วมใจของทุกๆ คนในองค์กร
- มองตลาดอสังหาฯปีนี้อย่างไร
ตัวเลขเมื่อปีที่แล้วบ้านจดทะเบียนโตขึ้นแน่นอน ตัวเลขออกมาแล้วนะครับ บ้านใหม่ออกมาน้อยลง ผมมองว่าปีนี้นี่มันมีทั้งดีและไม่ดีหรือน่ากลัวปนกัน ที่น่าชื่นใจ เราไปดูสินเชื่อที่แบงก์ให้ตัวเลขสินเชื่อใหม่ดร็อปลง ดีเวลอปเปอร์รายเล็กขอกู้แทบไม่ได้เลย และขอกู้ต่อเนื่องไม่ได้ ผมเพิ่งเจอ ดีเวลอปเปอร์รายหนึ่งที่รู้จักกัน เขาขึ้นไซต์หนึ่ง แบงก์บอกเลยถ้าไซต์นี้ยังไม่จบที่ที่ซื้อใหม่เขาไม่ให้เลย ต้องให้จบก่อน ผมชอบมาก มันหมายถึงว่าซัพพลายจากรายย่อยมันจะเริ่มไม่มา น้อยลงแล้ว คนที่เล่นประเภทฉาบฉวยจะไม่มี มีแต่รายใหญ่ๆ
ข้อดีข้อที่สองน้ำมันแพง ดอกเบี้ยขึ้น เงินเฟ้อ คนพูดถึงกันเยอะ มันไม่ใช่สิ่งที่ดี แต่น้ำมันแพงคนรู้อยู่แล้วว่าแพง ปีที่แล้วคนก็รู้แต่คาดไม่ถึงว่ามันจะแพงขึ้นมาก แล้วคนตกใจ ปีนี้คนรู้อยู่แล้วว่าแพง เพราะฉะนั้นในแง่จิตวิทยามันกระทบน้อยกว่าดอกเบี้ยขึ้น ปีนี้ขึ้นอีกเปอร์เซ็นต์ คนรู้อยู่แล้วว่าขึ้น ปีที่แล้วยังไม่ได้ตั้งหลักเลยขึ้น 2 เปอร์เซ็นต์ เพราะฉะนั้นมันไม่ใช่เป็นแฟกเตอร์ที่บวกมาก แต่ก็ไม่แย่ลง ส่วนการเมืองผมกลัวนิดๆ หน่อยๆ แต่มันอันคอนโทรล
- แนวโน้มตลาดแต่ละเซ็กเมนต์
พอลงดูละเอียด ปีนี้ไม่มีช่องว่างทางการตลาดต่อไปแล้ว คนชอบบอกว่ามีนิชมาร์เก็ต ปีนี้ผมบอกได้เลยว่า มันไม่มีแล้ว เพราะทุกตลาดคนลงมาเล่นหมด จะเอาอะไร คอนโดฯราคาถูกก็มี คอนโดฯแพงก็มี ทาวน์เฮาส์แพงก็มี บ้านเดี่ยวก็ยังอยู่เยอะ ปีนี้การแข่งขันต้องพูดถึงเป็นพื้นที่ๆ พระรามที่ 5 อะไรเล่นแรง คุณจะหนีได้มั้ย ตลาดที่จะหนีมีมั้ย ลาดพร้าวอะไรแข่งเยอะ คุณอ่านตลาดปีหน้าอะไรจะออกมาเยอะ ก็ต้องพยายามหนีตลาดนั้น เช่น ถ้ารู้โซนนี้ทาวน์เฮาส์ระดับกลางจะเยอะ ก็หนีโซนนี้ซะ หรือถ้าทำมันก็ต้องแพงหูฉี่ไปเลย หรือทำถูกไปเลย
- ต้องอ่านเกมตลาดเป็นพื้นที่ๆ
ต้องอ่านตลาดเป็นพื้นที่ๆ ไม่ใช่เป็นการอ่านตลาดในภาพรวมแล้ว เรียกว่าเป็นการตลาดแบบกองโจรเลย มันรบเป็นจุดๆ ไม่ใช่รบแบบรวม คุณจะมาตั้งสงครามแบบกองทัพรบกองทัพไม่ได้ ซึ่งผมทำมาตั้งแต่ปีที่แล้ว
เมื่อตลาดเป็นอย่างนี้ เด็กหน้างานหรือเจ้าหน้าที่หน้างานในแต่ละไซต์กับโซนต้องมีการตัดสินใจที่ไดนามิกมาก รวดเร็วมาก สิ่งที่ต้องทำวันนี้คือการทำเป็นน็อนแฟกตอริ่งโมเดล ต้องทำเป็นระบบก่อสร้างในอุตสาหกรรม
คือมีบ้านสร้างพร้อมอยู่ 6-7 หลัง มีบ้านสร้างพร้อมอยู่ที่กำลังผลิตอีก 20 หลัง มีที่ดินเปล่า ที่ดินที่พร้อมจะนำมาพัฒนาเพื่อสร้างบ้านต่อ ถ้าขายดี ก็ต้องรีบขึ้นบ้าน คือต้องให้ออเทอริตี้กับคนข้างหน้าเยอะมากเลย ให้เขากล้าตัดสินใจ มันคือสงครามกองโจร เป็นสงครามที่ต้องลงไปในพื้นที่ และแม่ทัพในพื้นที่ต้องพร้อมที่จะตัดสินใจว่าจะเอาอย่างไร หรือคอยส่งข้อมูลป้อนส่วนกลางตลอดเวลา ว่าจะเอาอย่างไร
- ต้องปรับองค์กรอย่างไร
ถ้าโลเกชั่นกระจุกตัว การวางองค์กรต้องอย่างหนึ่ง ถ้าโลเกชั่นของไซต์มันกระจาย การวางองค์กรก็ต้องอีกอย่างหนึ่ง ขึ้นอยู่กับเราสนองความต้องการของลูกค้าอย่างไร ลูกค้าชอบอะไร เรียนได้เลยว่า ไม่มีสูตรสำเร็จ สำหรับผมน่ะเพิ่มอีก 2 อย่าง คือ 1.คัลเจอร์หรือวัฒนธรรมองค์กรต้องเอาให้อยู่ และ 2.ปรับรูปแบบองค์กรให้ไดนามิกอยู่ตลอดเวลา
- ขนาดของไซต์โครงการ
มันเป็นอะไรที่ตลกมาก และสวนทาง ที่ดินแพงขึ้น ต้นทุนพุ่ง คุณทำแมส คุณจะได้ต้นทุนที่ลดลง แต่คุณทำแมส คุณจะซวยเพราะขายไม่ได้ ขนาดไซต์ที่เหมาะสมไม่มี ผมว่ามันแล้วแต่พื้นที่ ถ้าลงไปพื้นที่ที่การแข่งขันน้อย อาจจะทำไซต์ใหญ่หน่อย พื้นที่นี้ไซต์เล็กหน่อยดีกว่า หรือพื้นที่นี้ซื้อที่แปลงใหญ่ไม่ได้ แต่รู้มั้ยครับ ยิ่งเล็กยิ่งดี กระจายก็ดี แต่จะพยายามคอนโทรลความเล็กของมันไม่ได้หรอก เล็กมากเกินไป คุณจะมีคนไม่พอในการจัดการไซต์
- แผนปีนี้ของเอเชี่ยนฯ
ปีที่แล้วเรามี 11 ไซต์ ปีนี้น่าจะเปิดใหม่อีกประมาณ 9-10 ผมยังไม่กล้าบอก เพราะยังไม่ชัดเจน อะไรที่มันยังไม่ได้โอนความเสี่ยงสูงมากที่ผมจะบอกว่าของผมตรงไหน ปีนี้ผมกระจายไซต์มาก และมีทั้งคอนโดฯ ทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว เช่น ย่านพระรามที่ 3 กับเสมียนนารี คือพื้นที่ก็กระจาย ในพื้นที่เดียวกันก็มีไซต์ที่กระจาย บางโซนจะมี 2-3 ไซต์ อยู่ในโซนเดียวกัน ยังเน้นระดับราคา 3-5 ล้านบาท 80% และยังใช้จุดเด่นเหมือนเดิม เพราะมันไม่ใช่ขนม เสื้อผ้า ผมว่านี่มันมาร์เก็ตติ้ง คือธีมมันยังไม่เปลี่ยน ปีที่แล้วเรามีตัวเลขยอดจองบ้านประมาณ 8 พันล้านบาท จากปีก่อนหน้านี้ยอดขาย 4.5 พัน ยอดจองนะ ไม่ใช่รับรู้รายได้ ส่วนปีนี้ยอดจองน่าจะใกล้เคียงปีที่แล้วหรือจะมากกว่า แต่ยอดรับรู้รายได้น่าจะมากกว่า
- แบงก์แลนด์ & เฮ้าส์จะเอื้อประโยชน์มั้ย
ผมไม่มีหุ้นอยู่ในนั้น มีแต่ส่วนตัว มีชื่อเพราะเป็นของตามที่คุณแม่ให้ เอื้อมั้ยเหรอ ไม่ค่อยอยากคอมเมนต์ตรงนี้ แต่ว่าเราก็มองแบงก์แลนด์ & เฮ้าส์เหมือนกับเป็นคนที่เรารู้จัก พอๆ กับเรารู้จักแบงก์ไทยพาณิชย์ รู้จักแบงก์ไทยพาณิชย์นานกว่าด้วยซ้ำไป ผมว่าสุดท้ายแล้ว มันอยู่ที่ลูกค้ามากกว่า
- เอเชี่ยนฯวางตัวเองไว้จุดไหนในอนาคต
ผมไม่ได้มอง ขอบคุณที่พูดตรงนี้ เพราะผมไม่ได้มองอันดับเลย ด้วยสภาวะตลาดแบบนี้ เราต้องไม่ฮึกเหิมเกินไป กับเราต้องไม่ขี้กลัวเกินไป เราต้องอยู่ตรงกลาง เพราะสถานการณ์มันก็ไม่น่าไว้ใจนัก แต่มันก็ไม่ได้เลวร้าย เราใช้อัตราส่วนทางการเงินเป็นตัวกำหนดทางเดินของเรา คือหนี้สินต่อทุน 1 หนี้สินต่อกำไร ก่อนภาษีดอกเบี้ยและค่าเสื่อม 2 อะไรก็ตามที่ทำให้เราขยายได้ด้วยสัดส่วน 2 ตัวนี้ยังอยู่ในกรอบ เราทำ
- ดีเวลอปเปอร์หน้าใหม่เกิดยาก
ผมชอบปกป้องตัวเองเล็กน้อยได้มั้ยครับ ที่ว่ารายใหญ่จะกินรายเล็ก ทำไมไม่ให้รายเล็กเกิดเลย มีคำง่ายๆ คำหนึ่งครับ ซื้อบ้านไม่ได้บ้านสมัยก่อน มันเกิดจากรายเล็กหรือรายใหญ่ที่เคยมีปัญหารายใหญ่จ่ายเงินคืนลูกค้าหมดมั้ย ลูกค้าที่ซื้อบ้านจากรายใหญ่เสียหายน้อยกว่าที่ซื้อจากรายย่อย อยากจะพินาศอีกทีมั้ย ผมถาม ผมไม่ปิด ถ้าคนพวกนี้อยากจะมาเป็นเพียวดีเวลอปเปอร์ แต่อย่าตีหัวเข้าบ้าน ยึดอาชีพนี้แล้วทำมันเป็นอาชีพ อย่าหนีภาษี เลี่ยงขออนุญาตจัดสรร โกงค่าก่อสร้าง ใช้วัสดุไม่ได้มาตรฐาน ชื่อเสียงคุณไม่แคร์
ส่วนรายใหญ่ คุณคิดว่าแลนด์ฯกับผมจะฮั้วกันได้เหรอ ผมกับแสนสิริจะฮั้วกันได้มั้ย จริงๆ แล้วมันแข่งกัน แล้วอินดัสทรีที่ดีมันจะมีรายใหญ่เป็นคนที่คุม แต่จะมีรายย่อยเข้ามาแทรกตลอด แล้วนานๆ รายย่อยพวกนี้ก็สามารถขึ้นมาเป็นรายใหญ่ได้
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 06-03-2549
|
|
|
|
|
