|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| เดวิด อาร์.นาร์โดน ปั๊มยอด "เดอะ พาร์ค ชิดลม" ดัน "เหมราชฯ" โตก้าวกระโดด |
|
แม้จะอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินมานาน แต่คนทั่วไปจะรู้จักบริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมมากกว่าดีเวลอปเปอร์ เพราะเป็นธุรกิจที่สร้างชื่อให้ "เหมราชพัฒนาที่ดิน" เป็นที่รู้จักในวงกว้าง นอกจากนี้ที่ผ่านมายังพัฒนาที่ดินในนิคมอุตสาหกรมมากถึง 4 แห่ง กับอีก 2 เขตประกอบการอุตสาหกรรม ซึ่งปัจจุบันธุรกิจดังกล่าวมีการขยายตัวต่อเนื่อง
พร้อมๆ กับพกประสบการณ์เต็มกระเป๋ารุกเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ หลังจากสามารถคว้าที่ดินแปลงงามเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่เศษ บนถนนชิดลม ผุดโปรเจ็กต์แรกภายใต้ชื่อ "เดอะ พาร์ค ชิดลม" มูลค่ากว่า 5 พันล้านบาท โดยตั้งราคาขายห้องชุดเริ่มต้นที่ 1 แสนบาท/ตารางเมตร
"ประชาชาติธุรกิจ" มีโอกาสสัมภาษณ์ "เดวิด อาร์.นาร์โดน" ซีอีโอ ของกลุ่มเหมราช ถึงทิศทางการลงทุนและภาพรวมตลาดคอนโดฯ ราคาแพงย่านใจกลางเมือง ซึ่งเป็น 1 ใน 5 ธุรกิจหลักที่กำลังจะสร้างรายได้ให้กลุ่มนี้โตแบบก้าวกระโดดในปีนี้
- ธุรกิจหลักของกลุ่มเหมราชฯ
วันนี้มีทั้งหมด 5 สายงานหลัก ประกอบด้วย 1.การพัฒนานิคมอุตสาหกรรม 2.การทำสาธารณูปโภค 3.การทำโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าและขาย 4.ให้บริการเสริมด้านอุตสาหกรรม และ 5.พัฒนาคอนโดฯ อาศัยระดับบน
ที่หันมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพราะเรามีธุรกิจที่เกี่ยวข้องเนื่องกับอสังหาฯ อยู่แล้ว และต้องการทำธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนที่สูง ซึ่งธุรกิจ 5 สายหลักที่มีอยู่จะช่วยบาลานซ์รายได้ให้กับบริษัท เพราะแต่ละสายงานก็จะมีวัฏจักรที่ขึ้นและลงที่แตกต่างกัน ดังนั้นช่วงไหนที่ธุรกิจอย่างหนึ่งเฟื่องฟู เราก็จะชูขึ้นมาเพื่อสร้างรายได้
เหมือนกับ 1-2 ปีที่ผ่านมา ที่ตัดสินใจเข้ามาพัฒนาคอนโดฯ ระดับบนโครงการแรก "เดอะ พาร์ค ชิดลม" เพราะมองว่าความต้องการในตลาดยังมีอยู่มาก แต่สินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการลูกค้าจริงๆ มีอยู่น้อย หลักๆ ที่ลูกค้าต้องการจะเป็นสินค้า luxury มีความเป็นส่วนตัวสูง และอยู่ท่ามกลางธรรมชาติ ซึ่งการทำแบบนี้บอกได้เลยว่าไม่ใช่เรื่องง่ายๆ
โปรเจ็กต์นี้เราก่อสร้างมาแล้ว 25 เดือน ขายมาแล้วเกือบ 2 ปี ปัจจุบันมียอดขาย 75% คาดว่าปลายปีนี้จะก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมส่งมอบให้กับลูกค้าได้ ผมอยากบอกว่าโครงการนี้เราค่อนข้างโชคดีที่ได้วางแผนก่อสร้างในช่วงที่ราคาวัสดุยังทรงตัว ดังนั้นลูกค้าจึงได้สินค้าในราคาเดิม และถือว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับโครงการอื่นที่เกิดขึ้นใหม่ และต้องแบกรับต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
- การแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯระดับบน
คู่แข่งมีบ้างแต่ไม่มาก ในตลาดไฮเอนด์ในทำเลที่เป็นไพรมแอเรียของกรุงเทพฯ ผมมองว่าการพัฒนามีแนวโน้มจะเป็นโครงการที่มีขนาดยูนิตที่เล็กลง บางส่วนหันไปพัฒนาโครงการเพื่อให้เช่ากันมากกว่าขายขาด เพราะราคาที่ดินแพงมาก การพัฒนาเพื่อให้เช่าน่าจะเหมาะสมมากกว่า แต่ "เดอะพาร์ค" เป็นโครงการที่สร้างขึ้นเพื่อขาย และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ เริ่มต้นที่ 145 ตารางเมตรขึ้นไป ราคาขายเริ่มที่ 17 ล้านบาท อันนี้คู่แข่งส่วนใหญ่ไม่มี
- กลุ่มลูกค้าหลัก
กว่า 50% จะเป็นชาวต่างชาติที่แนะนำกันมาซื้อแต่ก็ยังอยู่ในเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ส่วนเหตุผลที่ซื้อเป็นเพราะสะดวกสบายและตัวโครงการตั้งอยู่ใจกลางเมือง โดยลูกค้าที่ซื้อส่วนใหญ่จะมีธุรกิจอยู่ในประเทศไทย อีกส่วนหนึ่งเป็นนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเที่ยวเป็นประจำ สุดท้ายเป็นกลุ่มที่แต่งงานกับคนไทย ซึ่งส่วนใหญ่จะซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2,3 และ 4
- ได้ข่าวว่าจะไปโรดโชว์ที่สิงคโปร์
ตอนนี้เราแทบจะไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินลงโฆษณาแล้ว รู้สึกว่าค่าโฆษณาจะลดลงไปกว่า 80% เพราะตัวอาคารที่กำลังก่อสร้างสามารถโฆษณาตัวเองได้อยู่แล้ว เพราะทำให้ลูกค้าเกิดความเชื่อมั่นว่าโครงการนี้เกิดแน่นอน
- ราคาที่ดินในโซนนี้
ปัจจุบันนี้รับตัวสูงขึ้นมาก ทำให้ต้นทุนโครงการปรับขึ้นเช่นเดียวกัน คาดว่าอีก 3-5 ปีข้างหน้าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 30% แต่จะเป็นในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป
ยกตัวอย่างให้เห็นชัดๆ คือ ที่ดินราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท ถ้าเรามองในแง่ผู้บริโภค หรือ end user น่าจะเป็นผู้ที่ได้ประโยชน์สูงสุดหากตัดสินใจซื้อในขณะนี้ เพราะในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอีกแน่นอน ถือว่าคุ้มค่าที่จะลงทุน แต่ในแง่ดีเวลอป เปอร์มองว่าจะทำให้รูปแบบการพัฒนาเปลี่ยน แปลงไปจากการสร้างเพื่อขายขาด มาเป็นสร้างเพื่อให้เช่าแทน เป็นการลงทุนเพื่อให้มีรายได้ในระยะยาว เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม
- มองทุนสิงคโปร์อย่างไร
ผมมองว่าการแข่งขันทำให้เราฉลาดขึ้น ซึ่งในตลาดตอนนี้มีกลุ่มทุนจากต่างประเทศไม่น้อยกว่า 5-6 รายที่ย้ายเงินเข้ามาลงทุนในธุรกิจต่างๆ ทำให้ตลาดมีการแข่งขันที่สูง ในส่วนของเหมราชฯ เราได้วาง positionning ตัวเองไว้ว่าต้องผลิตสินค้าที่จับกลุ่มนิชมาร์เก็ตระดับไฮเอนด์เท่านั้น และจะไม่ทำออกมาครั้งละมากๆ แต่จะเลือกทำโปรเจ็กต์ที่คิดว่าดีที่สุด เพราะเราไม่ใช่เครื่องจักรผลิตคอนโดฯ
เกี่ยวกับประเด็นการขายกิจการของนักธุรกิจไทยในตอนนี้ ผมมองว่าเป็นเรื่องธรรมดานะครับ เพราะปัจจุบันเป็นยุคที่ไทยต้องการเงินลงทุนจากต่างประเทศเพื่อมาขยายกิจการ เพื่อสร้างการแข่งขันในระดับสากล การที่มีผู้ลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาแข่งมากขึ้นท้ายที่สุดแล้วคนที่ได้ประโยชน์มากที่สุดคือผู้บริโภค
ที่ผ่านมา เหมราชฯ เองก็มีจับมือกับพันธมิตรในรูปแบบ joint venture (กิจการร่วมค้า) กับกลุ่มคิวเอช กรุ๊ป (Q8) เพื่อผลิตไฟฟ้า อันนี้เป็นเพียงตัวอย่างนะไม่ใช่ทั้งหมด
- ภาพตลาดอสังหาฯโดยรวม
สภาพตลาดโดยรวมของธุรกิจอสังหาฯ ในวันนี้แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะขยับเพิ่มสูงขึ้นแต่ก็อยู่ในช่วงที่ลูกค้าสามารถรับได้เมื่อเทียบกับช่วงไครซิสที่ผ่านมา ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเป็นตัวเลข 2 หลัก หากจำได้ช่วงนั้นจะไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาสู่ตลาดเลย แต่ปัจจุบันซัพพลายใหม่ได้เริ่มกลับเข้ามาสู่ตลาดอีกครั้ง และเกิดจากความต้องการที่แท้จริง ขณะที่สถาบันการเงินเองก็ยินดีที่จะสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วในตลาดระดับกลาง-ล่าง
ส่วนตลาดไฮเอนด์ในด้านการพัฒนาจะเห็นว่ามีโปรเจ็กต์ใหม่เกิดขึ้นน้อยมาก เพราะใช้เงินลงทุนสูง แบงก์เองก็ลังเลในการปล่อยกู้เพราะมีความเสี่ยงค่อนข้างสูง การยื่นกู้ก็มีขั้นตอนที่ยุ่งยาก
- จะมีโปรเจ็กต์ใหม่ไหม
เรากำลังพิจารณาอยู่ครับแต่ต้องดูโลเกชั่น และมูลค่าเพิ่มของเงินที่จะลงทุนด้วย คือต้องให้แน่ใจว่าเมื่อลงทุนแล้วจะต้องรีเทิร์นกลับมาคุ้มค่า ส่วนเป้าหมายยังเน้นผลิตสินค้าที่เป็นนิชมาร์เก็ตเหมือนเดิม
- อัตราการเติบโตของกลุ่มเหมราช
โดยเฉลี่ย 20% ต่อปี ยกเว้นปีนี้ที่คิดว่าจะโตกว่าทุกปีแบบก้าวกระโดด เพราะจะรับรู้รายได้จากโครงการเดอะ พาร์ค ชิดลมได้ทั้งหมดประมาณ 6,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่มียอดรายได้รวม 3,000 ล้านบาท
- ธุรกิจตัวไหนเป็นดาวรุ่งต่อไป
อีก 4 ปีข้างหน้าธุรกิจที่เรามองว่าจะเป็นดาวรุ่งที่น่าลงทุนมากขึ้นสาธารณูปโภค ส่วนโครงการเมกะโปรเจ็กต์ก็มีความเป็นไปได้หากมีช่องทาง
- คิดอย่างไรกับการขายกิจการของไทย
คิดว่าธุรกิจในเมืองเดินเข้าถึงยุคต้องการการลงทุนจากต่างประเทศ ถ้ามองในอีกแง่มุมหนึ่งการที่มีต่างชาติเข้ามาลงทุนในกิจการของคนไทย ถือเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาตัวเองของคนไทยเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในระดับสากล และสุดท้ายการแข่งขันที่มากขึ้นจากการเข้ามาของกลุ่มทุนจากต่างประเทศก็เป็นประชาชนที่ได้รับผลประโยชน์ ส่วนกรณีของเราก็มีการร่วมทุนกับบริษัทของประเทศฝรั่งเศสเช่นกัน
- 5 สายธุรกิจมีอันไหนที่ต่างชาติเข้ามาร่วมทุนบ้าง
มีบ้างแต่ไม่ใช่ทุกธุรกิจ แต่เดิมเรามีนิคมอุตสาหกรรม 3 แห่ง ปัจจุบันเพิ่มมาเป็น 4 แห่ง และ 2 เขตการอุตสาหกรรม กลุ่มสิงคโปร์เขาซื้อตรงนั้น แต่มีปัญหากัน ก็เลยเป็นไทยซื้อของต่างชาติ สิ่งที่เราทำตรงนั้น คือการทำน้ำประปา การบำบัดน้ำเสีย ซึ่งเราก็มีเทคโนโลยีที่เพียงพอแล้วไม่จำเป็นที่ต้องหาคนร่วมลงทุน
ส่วนการทำโรงงานให้เช่าเป็นโรงงงานที่สร้างโดยเหมราช อนาคตอาจจะมีกองทุนอสังหาริม ทรัพย์ (property fund) เป็นตัวที่สนับสนุน จะเปิดโอกาสให้ประชาชนได้ซื้อหุ้น เพื่อนำเงินไปลงทุน นอกจากนี้ก็มีส่วนที่เป็นอินดัสเทรียลเซอร์วิส มีหลายอย่างที่เราร่วมทุนถ้าต้องการเทคโนโลยีจากเมืองนอก แต่ไม่ได้เข้ามาในลักษณะของการเทกโอเวอร์ และในอนาคตจะมีการเปิดบิด IPP ของการไฟฟ้า เราเองก็จะเข้าร่วมทุนด้วย ทางฝั่งโน้นเขาก็ต้องการเรา
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 09-02-2549
|
|
|
|
|
