|
Link
to us!!!
|
| ข่าวเศรษฐกิจ / วงการก่อสร้าง |
|
|
|
|
| อธิป พีชานนท์ ฟันธง "บ้านระดับกลางอมตะ" |
|
ครึ่งเดือนแรกของศักราชใหม่ผ่านพ้นไปเร็วจริงๆ ทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีจอจะเป็นไปเหมือนกับที่เกจิในวงการหลายๆ ท่านคาดการณ์แนวโน้มเอาไว้หรือไม่ เป็นสิ่งที่ต้องติดตามดูกันต่อไป กลางสัปดาห์ก่อนมีโอกาสได้สนทนากับ "อธิป พีชานนท์" กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่แม้ปัจจุบันจะนั่งอยู่ในตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุดไทย แต่ด้วยความที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาที่ดิน ทั้งโครงการแนวสูงแลแนวราบ ทำให้มีมุมมองตลาดอสังหาฯในภาพรวมทั้งระบบในปีนี้ได้น่าสนใจยิ่ง
- มองตลาดบ้านในภาพรวมปีนี้อย่างไร
พูดถึงเรื่องบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยวก่อน คิดว่าปีนี้ตลาดบ้านจัดสรรจะค่อนข้างชัดเจนกว่าปีที่แล้ว ตลาดเริ่มเปลี่ยนมาเป็นบ้านราคาปานกลาง ตลาดระดับกลางจะดีเหมือนกับที่หลายๆ คนมอง ซึ่งปัจจัยที่มาชี้นำคืออัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับขึ้นด้วย ปีนี้คิดว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับขึ้น 1-2% เพราะอัตราเงินเฟ้อสูง เข้าใจว่าสถาบันการเงิน โดยเฉพาะธนาคารแห่งประเทศไทยจะใช้กลไกเรื่องอัตราดอกเบี้ยควบคุมเงินเฟ้อ
ปัจจัยที่จะชี้นำตลาดบ้านเดี่ยวก็คืออัตราดอกเบี้ย ตอนนี้กำลังซื้อตลาดบนกำลังกระทบ เพราะคนที่เคยซื้อบ้าน 6-10 ล้าน สมัยก่อนความสามารถในการผ่อนชำระเขาถึง แต่พอดอกเบี้ยและเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น ทำให้ตลาดบนที่มีจำนวนน้อยอยู่แล้วมีน้อยลงอีก คนที่ทำบ้านตลาดบนพึงระวังว่าตลาดบนมีจำนวนจำกัด ช่วงอสังหาฯฟื้นตัวคนคิดว่าการทำตลาดบนได้กำไรดี ก็เลยเข้าไปกันเยอะ แต่จริงๆ แล้วผมว่าตลาดบ้านระดับกลางเหมือนเป็นตลาดอมตะ คือมีตลอดเวลา คนที่มีความสามารถจ่ายในระดับปานกลางมีเยอะ แต่คนที่สามารถจ่ายระดับบนมีน้อย
ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ความสามารถในการชำระเงินของคนถูกบั่นทอนไปเยอะ จากราคาน้ำมัน จากค่าใช้จ่ายเรื่องการเดินทาง ความสามารถในการผ่อนชำระบ้าน ความสามารถในการจ่ายเงินประเภทอื่นๆ จะลดลง 3-4 ปีที่แล้วดอกเบี้ยเริ่มต้นแค่ 3-4% เขาผ่อนล้านหนึ่ง เขาจ่าย 5 พันกว่าบาท แต่ปัจจุบันนี้ล้านหนึ่งต้องจ่าย 6 พันกว่าบาท อยู่ดีๆ ถูกหักเพิ่มอีกพันกว่าบาท ก็ทำให้คนที่เคยซื้อบ้านราคา 3 ล้าน เคยจ่ายหมื่นห้าหมื่นหกต่อเดือน ต้องจ่ายเพิ่มเป็นหมื่นเจ็ด-หมื่นแปด บางคนเลยหันไปซื้อบ้านราคา 2 ล้านกว่า คือจะซื้อบ้านหลังเล็กลง บ้านมันอาจจะเล็กลง
- ผู้ประกอบการต้องปรับตัวมากขึ้น
ใช่ครับ เราเห็นแนวโน้มนี้มาประมาณ 2 ปีแล้ว ทางสมาคมเองและผมก็พูดประจำนะว่าตลาดมันจะเริ่มปรับตัวแล้วนะ แต่บางคนลงทุนไปแล้ว ก็คงต้องลุยต่อไป แต่ถ้าเลือกได้ที่จะออกโครงการใหม่ ผมคิดว่าช่วงนี้อย่าไปหวังกับตลาดบน บางคนอาจจะไม่รู้จะหนีไปไหน ก็ซื้อที่ดินไปแล้ว พัฒนาแล้ว ก็เป็นเรื่องของเขาที่ต้องดิ้นรนกันไป
- บ้านระดับกลางจะมาแรงเหมือนที่หลายคนคาดการณ์
แน่นอนครับ การออกโครงการใหม่ ตลาดบนตอนนี้ประตูมันแคบมากเลย ตลาดที่ประตูกว้างที่สุดก็คือระดับกลาง ราคาตั้งแต่ 2-5 ล้าน ต่ำกว่า 2 ล้านก็ดี แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวต่ำกว่า 2 ล้านนั้นมันทำยากมากเลย ถ้ามีก็ไกลเกินไป บางคนก็ไม่ไหว สู้ค่าเดินทางไม่ไหว
- ทาวน์เฮาส์มีแนวโน้มดีมากหรือเปล่า
ทาวน์เฮาส์ ผมคิดว่าจะดูดีกว่าบ้านเดี่ยว เพราะว่าตลาดทาวน์เฮาส์เมื่อปีที่แล้วมีช่องว่างอยู่เยอะ ตลาดปีที่แล้วเรามัวแต่หมกมุ่นกับตลาดบ้านเดี่ยวและตลาดคอนโดฯกันอยู่ เราลืมทาวน์เฮาส์ที่เป็นตัวแทรก คนที่ซื้อบ้านเดี่ยวบางกรณีไม่ไหวนะ ก็ลงมาซื้อทาวน์เฮาส์ เนื่องจากปีที่แล้วดอกเบี้ยต่ำ ปีก่อนหน้านั้นก็ต่ำ ทำให้คนคิดว่าสู้มาซื้อบ้านเดี่ยวดีกว่า ทั้งที่จริงๆ แล้ว ในระยะยาวผมเป็นห่วง ซึ่งบางคนควรจะซื้อทาวน์เฮาส์แต่ไปซื้อบ้านเดี่ยว เหมือนเขาพยายามเบ่งตัวเองเพื่อไปซื้อบ้านเดี่ยว ผมว่าตลาดทาวน์เฮาส์ยังมีความต้องการอีกเยอะ
ตลาดทาวน์เฮาส์คิดว่าจะขึ้นมาแทรกตลาดบ้านเดี่ยวได้ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคาตั้งแต่ไม่กี่แสนบาท จนถึงแถวๆ 2 ล้านกว่าบาท จะมาแทรกตลาดบ้านเดี่ยวได้ดีทีเดียว ยิ่งอยู่ในทำเลใกล้เมืองหรือทำเลที่ดีใกล้เส้นทางคมนาคมจะบูม เพราะบ้านเดี่ยวราคาถูกส่วนใหญ่จะมีปัญหาเรื่องการเดินทาง เพราะกว่ารถไฟฟ้าจะครบโปรเจ็กต์ตามที่รัฐบาลประกาศคงอีกนาน ปีนี้จะเป็นปีที่ทาวน์เฮาส์โดดเด่นมาก
- ในแง่การลงทุนทำยากขึ้นหรือเปล่า
ในความคิดผม ผมว่าทำทาวน์เฮาส์ง่ายกว่างานบ้านเดี่ยวนะ เพราะมันทำกึ่งแมสไม่ถือว่าเป็นแมส 100% แต่บางบริษัทที่เขาทำนั้นทำแบบเยอะๆ เป็นแมสเลย อย่างของศุภาลัย ยังไม่เป็นแบบสำเร็จรูป 100% มันก็เถียงกันได้ตลอดว่าสำเร็จรูปหรือไม่สำเร็จรูปแบบไหนดีกว่ากัน แต่ผมเดินสายกลาง บางส่วนก็ใช้สำเร็จรูป เช่นพื้นก็ใช้สำเร็จรูป แต่ผนังเราไม่ใช้สำเร็จรูป
ลูกค้าทาวน์เฮาส์เขาซื้อล้านหนึ่ง ความรู้สึกของเขาก็เหมือนซื้อบ้านหลังหนึ่งเหมือนกัน ล้านหนึ่งสำหรับบางคนมันน้อย แต่สำหรับบางคนก็คาดหวังสูง มันเป็นบ้านมันเหมือนกัน ดังนั้นจึงแนะนำว่าตลาดทาวน์เฮาส์เป็นตลาดน่าสนใจ เพราะมันจะเข้ามารองรับกลุ่มที่มีความจำเป็นที่จะต้องอยู่ใกล้เมือง และมีงบประมาณระดับหนึ่ง
- คนเริ่มหันมาทำทาวน์เฮาส์มากขึ้น
ก็เป็นธรรมชาติ ความรู้ความเข้าใจเรื่องตลาดมันไม่มีความลับ มันก็รู้เท่าๆ กัน เพียงแต่ว่าใครรู้ก่อนรู้หลังบ้างเล็กน้อย ก็ทำการบ้านเยอะแค่ไหน คือว่ารู้ก็รู้ว่าตลาดทาวน์เฮาส์ปีนี้ดี แต่ไม่รู้ว่ามันอยู่ตรงไหนใช่ไหม หาที่ลงไม่ถูก หรือซื้อที่ดินไม่ถูกกว่าเพื่อนเขา และก็บางทีสภาพการแข่งขันที่รุนแรง ใช่ว่าทำแล้วจะประสบผลสำเร็จกันทุกคน อยู่ที่เทคนิคในการทำงานด้วย หลายอย่างบางคนก็ตอบไม่ได้ว่าคนนี้ทำสำเร็จเพราะอะไร คนนี้ไม่สำเร็จเพราะอะไร
- ตลาดคอนโดฯปีนี้แนวโน้มเป็นอย่างไร
คอนโดฯในบางกลุ่ม บางตลาด ยังทำงานได้ง่าย ไม่ยากนัก ตลาดยังไปได้ แต่คอนโดฯราคาสูงก็มีปัญหาคล้ายบ้านเดี่ยว ที่ความต้องการตลาดไม่ค่อยมากเหมือนเดิมแล้ว เริ่มชะลอตัวลง ของแพงขายยากขึ้น ผลตอบแทนก็น้อยลง คือบางคนซื้อคอนโดฯเพื่อให้เช่า เมื่อดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยมันอาจจะใกล้เคียงกับผลตอบแทนที่ให้เช่าก็ได้ การปรับค่าเช่าปัจจุบันก็ปรับไม่ได้ง่าย คนเช่าก็ไม่ยอมง่ายๆ
ปัจจุบันเงินเฟ้อ 4.5% ค่าเช่าอาจจะได้รีเทิร์นจากค่าเช่าได้ประมาณ 7% กว่า มันก็ชนะกันแค่นิดหน่อยเอง และดอกเบี้ยขาขึ้นเดี๋ยวมันก็จะทันกัน คนที่จะซื้อให้เช่าก็ไม่คุ้มค่า ไปฝากธนาคาร หรือไปซื้อพันธบัตรไม่ดีกว่าหรือ
- โครงการเกิดใหม่อาจจะขายช้า
ขายช้าแน่ ต้องยอมรับว่าคอนโดฯตลาดบนจะเกิดการอืดลงเยอะ ที่ผมว่าแพงหมายถึงตารางเมตรที่เกินกว่า 6 หมื่น-1 แสนบาท เวลานี้ขายยาก ส่วนปานกลางหมายถึงระดับ 4-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อันนี้จะขยับขึ้นได้บ้างบางทำเล โดยเฉพาะทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก เช่น รถไฟฟ้า หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ อย่างใกล้ที่ทำงาน จะขยับได้ดีระดับที่น่าพอใช้ ส่วนคอนโดฯระดับกลางค่อนข้างถูก คือ ระดับราคาตั้งแต่ 3-4 หมื่นบาทต่อตารางเมตร จะเคลื่อนตัวได้ค่อนข้างดี และปีนี้ก็ยังคิดว่าเป็นอย่างนี้อยู่ ตลาดนี้ยังมีความต้องการอยู่สูง สังเกตได้จากอะไร สังเกตจากการขายครับ อย่างปีที่แล้วศุภาลัยก็ขายได้ดีมาก 2 โครงการ ก็ขายหมดภายใน 2-3 วันหลังการเปิดตัว
- โจทย์ปีนี้ยากขึ้นกว่าเดิมหรือไม่
ใกล้เคียงกับปีที่แล้วมาก เพราะว่าปีที่แล้วเราเจอมาเยอะแล้ว คนไหนผ่านปีที่แล้วมาได้ด้วยดี ผมว่าเขาเข้าใจภาวะตลาดได้ดีเลยทีเดียว เพราะปีที่แล้วมีปัจจัยภายนอกเข้ามากระทบมากเลยนะ หลายครั้งก็ทำให้กำลังซื้อแผ่วได้เหมือนกัน แต่ก็ยังขายได้ เขาอาจจะจับตลาดถูกก็ได้
- กังวลเรื่องแบงก์เข้มงวดสินเชื่อบ้านหรือเปล่า
น่าเป็นห่วง เพราะส่งผลกระทบกับผู้ซื้อบ้านโดยตรง ผู้บริโภคจึงต้องเตรียมตัวก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้าน ปีนี้คนซื้อบ้านอาจต้องมีเงินออมมากขึ้น ต้องเคลียร์ปัญหาหากมีหนี้ค้างชำระอยู่ เพื่อจะได้ไม่ถูกแบล็กลิสต์ เรื่องนี้ 3 สมาคมเคยหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้ว และพบว่าปัญหาหลักๆ อยู่การวิเคราะห์สินเชื่อของพนักงานแบงก์ ที่จะไม่พิจารณาลูกค้าที่ติดแบล็กลิสต์เลย ทั้งๆ ที่เครดิตบูโรเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่นำมาประกอบการวิเคราะห์สินเชื่อเท่านั้น ซึ่งในส่วนนี้ลูกค้าบางคนไม่ได้เจตนาค้างชำระหนี้ จุดนี้ทำให้ลูกค้าหายไปถึง 20%
- การบริหารสมาคมคอนโดฯ
เดือนเมษายนปีนี้จะมีการเลือกตั้งใหม่ จริงๆ แล้วถ้ามีใครมาทำงานก็ดี ผมไม่ได้ยึดติด จริงๆ ตอนที่ไม่ได้นั่งในตำแหน่งนายกสมาคมเราก็ช่วยงานอยู่แล้ว ห่วงแต่ว่าต้องการให้สืบเนื่องกัน ซึ่งคนภายนอกอาจจะไม่ทราบ เพราะการทำงานของสมาคมเราก็ประชาสัมพันธ์ในระดับหนึ่ง มีทั้งเว็บไซต์ จุลสาร วารสาร แจกกันอุตลุดหมดเลย สมาชิกเองจะทราบดี ที่สำคัญที่สุดคือเรื่องงานที่สานต่อกับภาครัฐ ทางสมาคมก็ได้มีบทบาททำงานร่วมกับภาครัฐหลายหน่วยงาน และมองไปถึงขั้นที่ว่าในอนาคตบ้านเราจะทำให้เห็นองค์กรระดับเดียวกับสภาอุตสาหกรรมฯหรือหอการค้าได้ก็จะดี จะได้มีน้ำหนักมากขึ้น
ปัจจุบันนี้ก็เรียกแต่ 3 สมาคม สภาที่อยู่อาศัยมีแล้ว แต่ว่ายังเป็นจุดเริ่มต้นต้องพัฒนาต่อไป ยังไม่ถึงขั้นสภาอุตสาหกรรมฯ หรือหอการค้า ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันเรามีส่วนที่เข้าไปเกี่ยวของกับมวลเศรษฐกิจไม่น้อยกว่า 10% เทียบเท่ากับ GDP เป็นมวลใหญ่มวลหนึ่ง อันนี้นับทั้งวงจรนะ ไม่เฉพาะลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ นับรวมถึงแรงงาน เฟอร์นิเจอร์ วัตถุดิบ วัสดุก่อสร้าง พวกเครื่องใช้ไฟฟ้า การปล่อยสินเชื่อ มูลค่าหลักหลายแสนล้านบาท เกี่ยวข้องกับชีวิตคนหลายสิบล้านคน ทั้งผู้สร้าง และผู้ซื้อ ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการผลิต จึงน่าจะช่วยกันผลักดันและทำให้อุตสาหกรรมนี้มีบทบาทมากกว่าที่เป็นอยู่ขณะนี้
|
ที่มา [ ประชาชาติธุรกิจ ] วันที่ 23-01-2549
|
|
|
|
|
